Øyvind Bastiansen
Leder av Tomtefesterforbundet
Leder av Tomtefesterforbundet
Gjennom sekretariatet, får Tomtefestereforbundet daglig inn saker om tvister knyttet til loven. Siden lovendringen i 2015 har sekretariatet anslagsvis behandlet godt over 700 forskjellige saker, noe som har resultert i over 2000 utgående eposter.
Ut fra de erfaringene vi trekker ut fra dette, samt en rekke saker referert i media, finner vi tiden overmoden til å få en ny behandling i Stortinget av loven.
Tomtefesterforbundet jobber aktivt sammen med våre partnere i tomtefesteralliansen (NBBL, Boligmentoren og Norges hytteforbund) med å få til dette.
På kort sikt mener tomtefestealliansen at det bør nedsette hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å:
· Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsbolig.
· Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter og som vil motivere bortfester til å ville innløse, for eksempel mulighet for bortfester til skattefri re-investering av gevinst ved salg av festetomt.
På lang sikt mener alliansen at hele tomtefestordningen må fjernes. Det bør således nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger.
Ut fra de erfaringene vi trekker ut fra dette, samt en rekke saker referert i media, finner vi tiden overmoden til å få en ny behandling i Stortinget av loven.
Tomtefesterforbundet jobber aktivt sammen med våre partnere i tomtefesteralliansen (NBBL, Boligmentoren og Norges hytteforbund) med å få til dette.
På kort sikt mener tomtefestealliansen at det bør nedsette hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å:
· Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsbolig.
· Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter og som vil motivere bortfester til å ville innløse, for eksempel mulighet for bortfester til skattefri re-investering av gevinst ved salg av festetomt.
På lang sikt mener alliansen at hele tomtefestordningen må fjernes. Det bør således nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger.
Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen.
varetar lovendringen rettsvernet til partene på en rettferdig måte?
Tomtefeste skaper mange konflikter som ender i rettsapparatet. Festerne blir lett den svake part i en rettsak som lett kan bli en tung økonomisk byrde.
Er det «fair balance» i forholdet mellom partene?
Festeavgiften er blitt urimelig høy og gir en avkastning som gjør det attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer med festetomter. Store tomter kommer spesielt dårlig ut.
Gir loven en rettferdig og rimelig behandling for alle festere?
Mange er unntatt fra retten til å innløse tomten ved fornyelse av kontrakten. Sett i lys av at de må akseptere et engangsløft uten praktiske muligheter til å avslutte avtalen, krenker dette festers rett til en rettferdig behandling. Unntakene mht innløsningsretten gjør en stor gruppe festere til «husmenn».
Tomtefeste skaper mange konflikter som ender i rettsapparatet. Festerne blir lett den svake part i en rettsak som lett kan bli en tung økonomisk byrde.
Er det «fair balance» i forholdet mellom partene?
Festeavgiften er blitt urimelig høy og gir en avkastning som gjør det attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer med festetomter. Store tomter kommer spesielt dårlig ut.
Gir loven en rettferdig og rimelig behandling for alle festere?
Mange er unntatt fra retten til å innløse tomten ved fornyelse av kontrakten. Sett i lys av at de må akseptere et engangsløft uten praktiske muligheter til å avslutte avtalen, krenker dette festers rett til en rettferdig behandling. Unntakene mht innløsningsretten gjør en stor gruppe festere til «husmenn».
Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning
Rettssaker er generelt til stor belastning for mennesker som normalt ikke omgås rettsapparatet.
Økonomisk fordi utgifter til advokater og rettsbehandlinger kan komme opp i betydelige beløp som for en stor del må dekkes av den enkeltes privatøkonomi. Den forsikringsmessige dekningen er begrenset og dekker kun 1. rettsinstans. Mange finner det av den grunn nødvendig å inngå avtaler eller kompromisser de ikke burde gå inn på fordi de kvier seg for å ende opp i rettssaker.
Selv om man vinner en sak, kan en anke fra motparten ytterligere skape usikkerhet og belastning idet motparten i mange tilfeller har betydelig større ressurser enn en privatperson. Vinner man fram i tingretten, betyr ikke dette at man nødvendigvis får medhold i lagmannsretten!
Mange festeavtaler er fra 50- og 60-tallet, festerne er ofte pensjonister med begrensede ressurser.
Rettssaker og konflikter med grunneiere er psykisk belastende fordi vi som privatpersoner som oftest har lite erfaring med rettssaker og advokater.
Økonomisk fordi utgifter til advokater og rettsbehandlinger kan komme opp i betydelige beløp som for en stor del må dekkes av den enkeltes privatøkonomi. Den forsikringsmessige dekningen er begrenset og dekker kun 1. rettsinstans. Mange finner det av den grunn nødvendig å inngå avtaler eller kompromisser de ikke burde gå inn på fordi de kvier seg for å ende opp i rettssaker.
Selv om man vinner en sak, kan en anke fra motparten ytterligere skape usikkerhet og belastning idet motparten i mange tilfeller har betydelig større ressurser enn en privatperson. Vinner man fram i tingretten, betyr ikke dette at man nødvendigvis får medhold i lagmannsretten!
Mange festeavtaler er fra 50- og 60-tallet, festerne er ofte pensjonister med begrensede ressurser.
Rettssaker og konflikter med grunneiere er psykisk belastende fordi vi som privatpersoner som oftest har lite erfaring med rettssaker og advokater.
Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.
Mange påberoper seg retten til å benytte landbruksunntaket selv om forutsetningene for dette er heller tvilsomme. Forskriften er for uklar og gir stort rom for tolkning. Mange grunneiere ignorerer også dokumentasjonsplikten som ligger i lovteksten. Da er det ofte vanskelig å unngå en rettssak.
Takster av råtomtverdi spriker i alle retninger. Erfaringer viser at takster avgitt av 2 eller flere autoriserte takstmenn, kan sprike med flere 100%. Dette gir selvfølgelig store utslag på beregning av festeavgiften. Spesielt ille er dette for festere på landbrukseiendommer idet de ikke kan få innløst sine tomter og derfor blir «husmenn» med en urimelig høy festeavgift.
Loven er full av uklarheter. Lovteksten er vanskelig å forstå og tolke. Dette i seg selv gir opphav til rettssaker som med en klarere lovtekst burde vært unngått. Eksempler er rullerende kontrakter kontra evigvarende kontrakter, forholdet mellom lovbestemmelser og avtaletekst (ufravikelige krav mm), tolkning av begrepet råtomt osv.
Festeren står som den svake part i dette forholdet og rettssikkerheten for den enkelte trues av økonomiske belastninger og en uklar og urimelig lov.
Takster av råtomtverdi spriker i alle retninger. Erfaringer viser at takster avgitt av 2 eller flere autoriserte takstmenn, kan sprike med flere 100%. Dette gir selvfølgelig store utslag på beregning av festeavgiften. Spesielt ille er dette for festere på landbrukseiendommer idet de ikke kan få innløst sine tomter og derfor blir «husmenn» med en urimelig høy festeavgift.
Loven er full av uklarheter. Lovteksten er vanskelig å forstå og tolke. Dette i seg selv gir opphav til rettssaker som med en klarere lovtekst burde vært unngått. Eksempler er rullerende kontrakter kontra evigvarende kontrakter, forholdet mellom lovbestemmelser og avtaletekst (ufravikelige krav mm), tolkning av begrepet råtomt osv.
Festeren står som den svake part i dette forholdet og rettssikkerheten for den enkelte trues av økonomiske belastninger og en uklar og urimelig lov.
Beregning av festeavgiften
En festeavgift på 2% av råtomtverdi er urimelig høy.
Økonomiske eksperter ved NHH og NMBU uttalte i forbindelse med lovutvalgets utredning i 2014 at 1% ga grunneier tilstrekkelig avkastning og trolig godt innenfor det EMD la til grunn som en «fair balance» mellom partene.
Festeavgiften er nå så høy at det er attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer som langsiktig investering/pengeplassering.
Spesielt dårlig ut kommer store tomter som ofte får en uforholdsmessig høy verdivurdering samtidig som mulighetene til å utnytte tomta er begrenset.
Økonomiske eksperter ved NHH og NMBU uttalte i forbindelse med lovutvalgets utredning i 2014 at 1% ga grunneier tilstrekkelig avkastning og trolig godt innenfor det EMD la til grunn som en «fair balance» mellom partene.
Festeavgiften er nå så høy at det er attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer som langsiktig investering/pengeplassering.
Spesielt dårlig ut kommer store tomter som ofte får en uforholdsmessig høy verdivurdering samtidig som mulighetene til å utnytte tomta er begrenset.
Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.
Engangsløftet bryter med de forutsetningene som lå til grunn da partene inngikk festeavtale. På dette tidspunktet må vi forutsette at begge parter var tilfreds med avtalens utforming og innhold.
Tomtefesterne investerte som oftest i festetomten for egen regning, i tillit til at gyldig inngåtte avtaler er bindende og fremtiden således forutsigbar. Erfaringen viste da også i mange år at det å feste en tomt og det å eie en tomt stort sett ble sett på som likeverdig uten prisforskjell av betydning.
Tomtefesterne investerte som oftest i festetomten for egen regning, i tillit til at gyldig inngåtte avtaler er bindende og fremtiden således forutsigbar. Erfaringen viste da også i mange år at det å feste en tomt og det å eie en tomt stort sett ble sett på som likeverdig uten prisforskjell av betydning.
Lovendringen går på rettssikkerheten løs!
Lovendringen fra 2015 har på en dramatisk måte undergravd festernes rettigheter og lovgiverne har fortrengt at det faktisk er festeren som er den svake part i avtaleforholdet. Festeren har invester til dels store verdier i hus/hytte på en tomt som det ikke bare er å flytte fra når bortfester med hjelp fra Stortinget krever en ublu festeavgift og vilkår. Denne formen for ulikebehandling av partene, krenker festerens innlysende rettigheter til en rettferdig behandling.
Lov om tomtefeste har blitt endret 13 ganger. La en 14. bli den siste!
Lov om tomtefeste har blitt endret 13 ganger. La en 14. bli den siste!
