I noen tilfeller er festeavgiften blitt så lav at bortfesterens inntekter fra tomten er vesentlig lavere enn det dagens tomteverdi kunne tilsi. Enkelte eldre kontrakter gir begrensede muligheter til å øke festeavgiften.

I andre tilfeller forsøker bortfestere å øke festeavgiften betydelig, noe festeren kan oppleve som urimelig.

Det er også problematisk at det ikke finnes vanlige markedsmekanismer som enkelt kan fastsette en riktig pris i et eksisterende festeforhold.

Hva skal en fester betale? Hvor stor skal en eventuell økning i festeavgiften være? Hvilken betydning skal tomtens verdi og den opprinnelige festekontrakten ha?

Spørsmålene er mange, og svarene er ikke alltid enkle.

Bygningene står fast på tomten. Festeren kan ikke uten videre flytte huset eller hytta til en annen tomt dersom partene er uenige om festeavgiften. Det er derfor vanskelig å teste hva en riktig markedsmessig pris ville vært, slik man kan gjøre i et vanlig marked.

Noen ganger finnes det sammenlignbare, nylig inngåtte festekontrakter, men også disse kan ha andre vilkår enn den opprinnelige avtalen.

Ofte løses uenighetene gjennom dialog og forhandlinger mellom partene. Andre ganger utvikler de seg til langvarige og kostbare konflikter.

Derfor er det viktig å ha et ryddig og forståelig lovverk som regulerer forholdet mellom fester og bortfester når partene ikke klarer å bli enige.

Gamle festekontrakter og stadige lovendringer

En av de største utfordringene med tomtefeste er at mange festekontrakter ble inngått for flere tiår siden.

Festekontrakten er i utgangspunktet en privatrettslig avtale mellom fester og bortfester. Partene har avtalt blant annet festetid, festeavgift og hvordan avgiften skal reguleres.

Siden disse avtalene ble inngått, har tomtefesteloven blitt endret en rekke ganger.

Nye lovbestemmelser har i flere tilfeller endret rettighetene og pliktene som opprinnelig fulgte av festekontrakten. Enkelte bestemmelser i gamle kontrakter kan derfor ikke lenger gjøres gjeldende slik de står skrevet.

Andre avtalevilkår gjelder fortsatt. Det avhenger blant annet av hva partene har avtalt, hvilke lovbestemmelser som er ufravikelige, og hvilke overgangsregler som gjelder.

Dette betyr at en fester ikke nødvendigvis kan lese sin egen festekontrakt og forstå hvilke rettigheter og plikter som gjelder i dag.

For å finne svaret må festeren ofte kjenne både den opprinnelige avtalen, senere lovendringer og relevante overgangsbestemmelser.

Det som opprinnelig var en avtale mellom to parter, har dermed utviklet seg til et rettsområde der selv tilsynelatende enkle spørsmål om festeavgift, forlengelse og innløsning kan kreve juridisk bistand.

Tomtefesterforbundet mener myndighetene har et særlig ansvar for at regelverket har blitt så komplisert.

Gjennom gjentatte lovendringer er det skapt et regelverk som kan være vanskelig å forstå, både for festere og bortfestere.

Det bør være mulig for vanlige mennesker å lese sin egen festekontrakt og forstå hvilke rettigheter og plikter de har etter dagens lov.

Hvorfor har tomtefesteloven blitt endret så mange ganger?

Det har vært vanskelig for politikerne å lage et lovverk som gir langsiktig trygghet for både bortfestere og hus- og hytteeiere.

Tomtefesteloven har gjennomgått flere omfattende endringer siden loven av 1996 ble vedtatt og senere trådte i kraft.

Et viktig vendepunkt kom i 2012, da Den europeiske menneskerettsdomstolen behandlet saken Lindheim og andre mot Norge.

Domstolen kom til at de norske reglene om forlengelse av festekontrakter ikke sikret en rimelig balanse mellom festernes interesser og bortfesternes eiendomsvern.

På bakgrunn av dommen ble tomtefesteloven endret med virkning fra 1. juli 2015.

Lovendringen videreførte festernes rett til å forlenge festeforholdet, men ga bortfesteren mulighet til å kreve særskilt regulering av festeavgiften på bestemte vilkår.

Hver gang tomtefesteloven endres, kan det få økonomiske og rettslige konsekvenser for begge parter.

Dette bidrar til usikkerhet om hvilke bestemmelser som gjelder, særlig i eldre festekontrakter.

Festeavgift og regulering

Festeavgiften er betalingen festeren gir grunneieren for å disponere tomten.

For bolig- og fritidsfeste er hovedregelen at festeavgiften reguleres etter utviklingen i konsumprisindeksen.

Enkelte eldre festekontrakter kan gi grunnlag for annen regulering, innenfor de begrensningene som følger av tomtefesteloven.

Når festetiden utløper, kan bortfesteren på bestemte vilkår kreve en særskilt regulering av festeavgiften.

Hvilke regler som gjelder, avhenger blant annet av festekontrakten, tidspunktet den ble inngått, og de relevante lovbestemmelsene.

Dette er et område der mange festere opplever regelverket som komplisert.

Innløsning av festetomt

Innløsning betyr at festeren kjøper tomten av bortfesteren og dermed overtar eiendomsretten til grunnen.

Etter tomtefesteloven § 32 kan festere av tomter til bolig og fritidshus som hovedregel kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, eller når festetiden er ute.

Etter 30 år kan innløsning som hovedregel kreves hvert andre år for boligtomter og hvert tiende år for fritidstomter.

Loven inneholder likevel unntak, blant annet for enkelte fritidstomter.

Innløsningssummen beregnes som hovedregel til 25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering.

I enkelte tilfeller kan bortfesteren kreve at innløsningssummen fastsettes til 40 prosent av tomteverdien, etter reglene i tomtefesteloven § 37.

Det kan derfor være store forskjeller mellom hva festere må betale for å innløse tomten.

Hva skjer når festekontrakten utløper?

For bolig- og fritidsfeste følger det av tomtefesteloven § 33 at festeforholdet som hovedregel fortsetter når festetiden utløper, dersom tomten ikke innløses.

Festeren har dermed som hovedregel rett til å fortsette å bruke tomten, og festeforholdet løper videre på ubestemt tid.

Bortfesteren kan likevel ha rett til å regulere festeavgiften etter særskilte regler.

De konkrete rettighetene og pliktene må vurderes i lys av både festekontrakten og gjeldende lovverk.

Tomtefesterforbundet arbeider for en enklere lov

Tomtefeste berører både økonomiske interesser, eiendomsrett og tryggheten for dem som har bolig eller fritidshus på festet grunn.

For mange festere er huset eller hytta en betydelig investering. Endringer i festeavgift eller innløsningsvilkår kan få store økonomiske konsekvenser.

Tomtefesterforbundet mener at dagens tomtefestelov har blitt for komplisert.

Mange festere har gamle festekontrakter der deler av avtalen ikke lenger gjelder slik de opprinnelig ble skrevet. Samtidig kan det være vanskelig å forstå hvilke lovbestemmelser som har erstattet eller endret de avtalte vilkårene.

Vi mener myndighetene må ta ansvar for å gjøre regelverket enklere og mer forståelig.

Målet må være at både festere og bortfestere skal kunne forstå sine rettigheter og plikter uten å måtte bruke omfattende juridisk bistand.

Et enklere regelverk kan bidra til større forutsigbarhet, færre konflikter og tryggere festeforhold.

Sammen for en enklere tomtefestelov.