Om Tomtefeste
Hva er tomtefeste?
Tomtefeste er en ordning der en huseier eller en hytteeier langtidsdisponerer tomten hos en grunneier, i en såkalt «festekontrakt».
-
Hus/hytteeieren (festeren) og grunneier (bortfester) har avtale om å la festerens bygning stå på bortfesterens grunn. Det er en avtale hvor festeren i en periode får omtrent samme råde- og bruksrett som for en selveiertomt, uten faktisk å eie den.
-
Ordningen ble vanlig på 50-60 tallet. Slik fikk "vanlige folk" mulighet til å bygge hus eller hytte. Samtidig fikk skogeiere og grunneiere varige inntekter og hjelp til å bygge ut infrastruktur i utmark.
-
Den årlige festeavgiften ble ofte satt ganske lavt fordi alternativ utbytte var dårligere. Selv om festeavgiften indeksreguleres, er den fortsatt overkommelig i de fleste kontrakter.
-
Det finnes mellom 300-350.000 tomtefeste-kontrakter. Ca. 40 % gjelder boliger og resten gjelder hytter.
-
Dette berører ca. 1 million nordmenn som enten bor, eller har hytte, på en festet tomt.
-
Det finnes mange typer kontrakter. Mange har 99 års varighet, men det er også mange med 40, 50 eller 80 års varighet.
-
Festeavgiften reguleres vanligvis etter konsumprisindeksen. Det har blitt vanligere at fester har rett til å forlenge avtalen på samme vilkår etter at festeperioden har utløpt. Det skaper økt trygghet for verdier en har bygget opp i bygget. Man behøver ikke frykte at kontrakten sies opp eller at festeavgiften økes dramatisk.
Omtrent en millon nordmenn har bolig eller hytte på festet tomt
Hvorfor er det problematisk
De aller fleste festekontrakter er gode for bortfester og hus/hytteeier. Bortfesteren får inntekter og hus/hytteeierne får disponere/bygge på en tomt. Tomtens verdi kan stige gjennom vedlikehold og utbygging av infrastruktur. Også markedskreftene kan påvirke verdien.
Men i noen få tilfeller er prisen opplagt blitt så lav at bortfesterens inntekt på tomta er mye lavere enn normalt og noen kontrakter gir ikke mulighet til å øke prisen.
-
I andre tilfeller er bortfestere som forsøker å øke festeavgiften mer enn det som er vanlig og rettferdig.
-
Det er problematisk at det ikke finnes markedsmekanismer som setter riktig pris. Hva skal en fester betale? Hvor stor skal prisøkningen være? Spørsmålene er mange og de udiskutable svarene er få.
-
Byggene står jo fast på tomten, og det er ikke mulig for partene å «teste» prisene i markedet for å finne «riktig markedsmessig pris», bortsett fra der det finnes sammenlignbare ny-inngåtte festekontrakter.
-
Derfor fastsettes prisen i forhandlinger mellom de partene, basert på den inngåtte kontrakten. Ofte går det greit, men noen ganger er det krevende.
-
Derfor er det viktig å ha et ryddig og godt lovverk som regulerer tilfeller der partene ikke klarer å bli enige.
-
Dette har vært Statens oppgave. Men det har vært vanskelig for politikerne å lage lover som gir langsiktig og varig trygghet for både bortfestere og hus/hytteeiere. Derfor ble Loven om tomtefeste endret i 2000, 2001, 2002, 2004, 2005, 2006, 2009 og sist i 2013.
-
Tomtefestelov fra 2009 ble underkjent av Menneskerettighets-domstolen i Strasbourg. Mest fordi den var for dårlig begrunnet fra norske lovgiveres side.
-
Strasbourgdommen pålegger norske myndigheter å begrunne loven bedre. Regjeringen satte ned et utvalg som skal foreslå mulige endringer i loven, og vi kan derfor vente oss nye lovendringer i 2013 eller 2014.
-
Hver gang loven endres, kan det få store konsekvenser. Både for bortfesterne og for en million nordmenn som bor i selveiet hus - eller tilbringer helger/ferier på sin selveide hytte – som står på festet tomt. Derfor er den politiske interessen rundt disse sakene stor.
De fleste tomtefestere og grunneiere har gjensidig glede av sine festekontrakter.