|
|
Prioriterte saker er bl.a.:
|
Bli medlem i dag!Tomtefestere står sterkere gjennom medlemskap hos oss. Det koster kun 500 kroner pr år!
For innmelding: Bruk dette skjemaet. |
Vi samarbeider med:De viktigste:
Norges Hytteforbund Boligmentoren Norske boligbyggelags landsforbund Samarbeidende advokater (medlemmer får rabatt) |
25.6.2020 Ny tomtefestesak i EMDIgjen trues fremtiden til norske tomtefestere av den europeiske menneskerettighetsdomstolen (emd) i StrasbourgLes om saken her27.5.2020 Utdrag av styrets årsberetning for 2019
Årsberetning og regnskap er oversendt medlemmer i egen forsendelse.
22. mars 2020 Justisministeren har taltTFF sendte 5. mars 2019 brev til justisministeren. Nå foreligger endelig et svar
15. november 2019 Justisdepartementet har ingen planer om å bidra til avvikling av husmannsveldet innenfor tomtefesteLene Vågslid (A) stilte justisministeren dette spørsmålet: Mener statsråden det er en rimelig balanse mellom avtalepartene når tomtefestere risikerer å være leilendinger til evig tid og vil statsråden ta initiativ til at denne ubalansen mellom avtalepartene kan løses, fortrinnsvis ved at unntaksreglene for innløsning i §34 fjernes fra loven?Les justisministerens svar8. oktober 2019 VG tar opp utfordringer med tomtefesteloven.
27. juni 2019 Tomtefestere i Oslo vant over bortfester i Høyesterett! Bortfester fikk ikke medhold i krav om økt festeavgift
Med støtte fra Tomtefesterforbundet vant tomtefestere på Øvre Ullern i Oslo i Høyesterett over bortfestere som var etterfølgere av Olav Selvaag. Saken gjaldt krav fra bortfesterne om økt festeavgift etter endringene i tomtefesteloven i 2015.
22. mars 2019 Senterpartiet seiler i medvind om dagen og mener årsaken er at velgerne liker at Sp markerer et tydelig alternativ til regjeringens politikk. PS! Vinden stilnet i 2023En problemstilling som sjelden kommer fram i media, og hvor Sp helt tydelig ikke er et alternativ til sittende regjerings politikk, er tomtefestesaken. Her stiller Sp seg solidarisk med Frp og Høyre i å forsvare urimelige og urettferdige bestemmelser i Lov om tomtefeste som berører flere 100 000 borgere i Norge!
22. mars 2019 LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET 2019I henhold til vedtektenes §4-5 innkalles til landsmøte i Tomtefesterforbundet
Lørdag 27. april 2019, kl 13.00 på Thon Hotell Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo. (lokalet ligger rett ved Oslo Sentralstasjon) Alle medlemmer med betalt medlemsavgift for 2019 har møterett. 18. januar 2019 Opplysningsvesenets fond - En kynisk pengemaskin?Opplysningsvesenets fond er i konflikt med mange av landets kommuner. Les hvilke erfaringer Lyngen kommune har gjort seg.
13. desembere 2018 De historiske intensjonene med tomtefesteordningen – og hvor galt det bar av sted.Intensjonen med tomtefesteordningen var å bygge landet – at flere skulle få sin egen bolig og være trygge i sine hjem og hytter. Jo tryggere et folk er, jo bedre fungerer demokratiet og samfunnet. Hva i all verden skjedde med de gode intensjonene i 2015?
28. november 2018 Blokkerer Senterpartiet for alle endringer av tomtefesteloven?Våre største landeiere – skogeiere, bønder, Staten og Kirken – har beskyttelse og inntjening sikret gjennom avtaler med Staten, godt støttet av tomtefesteloven.
Les artilkkel i næringspolitikk.no28.11.2018 Er hytteeiere i Finnmark leilendinger til evig tid?9. november 2018 Når menneskerettighetene tøyesKan festerne ikke lenger kan stole på at festeavgiften er begrenset til «taket» for verdifulle tomter?
31. oktober 2018 Har du lest festekontrakten din?
7. juni 2018 Kostbar festeavgift for hyttefolk: – Har hørt om opptil 63.000 kroner!Dette er overskriften til en artikkel i Fredrikstad blad 7. juni. Avisen har gjort en systematisk gjennomgang av hytter som er lagt ut til salg på Finn.no og laget en oversikt over festeavgifter for disse. Flere eiendommer ligger på rundt 40 000, mens de fleste tilfellene ligger på 25-30000 kroner. Dette har selvfølgelig mye å gjøre med størrelsen på tomtene. Jo større tomt, jo høyere festeavgift.
11.april 2018 LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET LØRDAG 21. APRIL 2018, KL. 13.00Vi minner om årets Landsmøte på Thon Hotell Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo
20. mars 2018 Skal pensjonistene ende opp som husmenn?Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
16. mars 2018 Tomtefesteordningen er forbrukerfiendtlig og bør avviklesTomtefesteralliansen går sammen om felles aksjoner mot regjering og Storting.
13. mars 2018 Tomtefesteraliansen møter Arbeiderpartiet på StortingetSammen med våre samarbeidspartnere i Tomtefesteraliansen, møtte vi i dag arbeiderpartiets Lene Vågslid som også er leder av Stortingets justiskomite. Les om Aliansens utspill på møtet.
16. februar 2018 Fastsettelse av festeavgift for reguleringer underveis i en festekontrakts levetid.Et engangsløft kan normalt gjøres ved utløp av kontraktsperiode. Men finnes det unntak?Les mer om dette her........................30. januar 2018 LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET LØRDAG 21. APRIL 2018, KL. 13.002. desember 2017 Er tomtefestere blitt rettsløse?Et stadig økende antall rettssaker er knyttet til tomtefeste. Så ille er det blitt at selv advokater, som lever at rettssaker, reagerer på omfanget.11. november 2017 Opplysningsvesenets fond gjør seg lekreOVF har i lengre tid vært i konflikt med mange av landets kommuner28. september Festeavgifter for store tomterHvorfor virker det som om festeavgiften for store tomter er kommet fullstendig ut av proporsjoner? Kan det være at grunneier har misforstått hvordan lovparagraffen skal forståes?
6. september 2017 Hvorfor gis tomtefestersaken så liten politisk oppmerksomhet ?
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5. september 2017 Gi velgerne saker med innhold å velge mellom.
1. september 2017 Hvem er egentlig på vippen i stortingsvalget?Kunne tomtefestere i Norge utgjøre en politisk makt hvis de slo seg sammen?
25. august.2017: På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenetFor Arbeiderpartiet er det et politisk mål at flere skal kunne eie sin egen bolig, og også sin egen tomt. Men dessverre er det mange som må leie tomta huset de eier, står på. De er prisgitt grunneierne i et system som minner mye om husmannskontrakter fra ei tid vi trodde vi hadde lagt bak oss.
20. august 2017 Opplysningsforndet i hardt vær?I en kronikk 7. juli hevder Ole Wilhelm Meyer at Opplysningsvesenets fonds virksomhet «Bygger bro mellom børs og katedral». Det som i hvert fall er sikkert er at "brobyggingen" skaper opprør i kommunenorge!
18. august 2017 Vi har sendt sommerhilsen til Stortingsrepresentantene
Les hele sommerhilsen her13 august .2017 Er Tomtefestesaken fullstendig ute av den politiske debatten? |
Valgkampen er for alvor i gang, årets første partilederdebatt blir under Arendalsuka. Bortsett fra en liten avsporing om «norske verdier» i innledningen av valgkampen, er det vel ganske forutsigbart hva temaene blir:
9. juni 2017 Tomtefestere må sikres likhet for loven
Lov om tomtefeste har en grunnleggende svakhet som fratar en stor del av befolkningen en soleklar rett til likebehandling og rettferdighet. Arbeiderpartiet gjør fjerning av uretten til valgkampsak. Vil andre partier risikere å tape valget på å forsvare en urettferdighet som berører flere hundre tusen velgere?
15. mai 2017. TOMTEFESTE FOR EI ANNAN TID
av Lene Vågslid, stortingsrepresentant, Justiskomiteen
I et innlegg i Næringspolitikk.no sier hun blant annet: Tomtefestelova er utvilsamt utfordrande og krevjande. For begge parter. Men mest av alt er den usosial og urimeleg for dei som bur eller har hytte på festa tomt.
Les hele innlegget til Lene Vågslid her: http://næringspolitikk.no/2017/05/15/tomtefeste-ei-annan/
###
av Lene Vågslid, stortingsrepresentant, Justiskomiteen
I et innlegg i Næringspolitikk.no sier hun blant annet: Tomtefestelova er utvilsamt utfordrande og krevjande. For begge parter. Men mest av alt er den usosial og urimeleg for dei som bur eller har hytte på festa tomt.
Les hele innlegget til Lene Vågslid her: http://næringspolitikk.no/2017/05/15/tomtefeste-ei-annan/
###
22. mai 2017 Hva mener Hytteforbundet om lov om tomtefeste?
Se innlegg fra Mona Flemmen her: En lov få våger røre
11. mai 2017. Vi minner om:
Styret ber om hjelp fra våre medlemmer
Fastsettelse av råtomtverdi, som basis for oppjustert festeavgift eller innløsningsverdi, oppleves ofte mer som ”tenk på et tall” enn en reell verdifastsettelse basert på faste kriterier.
Tomtefesterforbundet har erfart verdisetting hvor takstene varierer med mer enn 100% for samme tomt; i ett ekstremtilfelle varierte takstene med 500%. Slik kan vi ikke ha det.
Tomtefesterforbundet ønsker derfor å legge press på departementet til å utforme en instruks til takstmenn /meglere med sjablong-oppsett for fastsettelse av råtomtverdi for festetomter.
For å få dette til, trenger styret medlemmenes hjelp. Har du råtomtverdi-takster for samme tomt, som spriker i verdi, så send kopi av takstene til TFFs styre. Vi lover å anonymisere dokumentene før de evt. benyttes i vårt videre arbeid.
Send ditt bidrag til styret@tomtefeste.org. På forhånd takk!
For styret i Tomtefesterforbundet, Øyvind Bastiansen.
Styret ber om hjelp fra våre medlemmer
Fastsettelse av råtomtverdi, som basis for oppjustert festeavgift eller innløsningsverdi, oppleves ofte mer som ”tenk på et tall” enn en reell verdifastsettelse basert på faste kriterier.
Tomtefesterforbundet har erfart verdisetting hvor takstene varierer med mer enn 100% for samme tomt; i ett ekstremtilfelle varierte takstene med 500%. Slik kan vi ikke ha det.
Tomtefesterforbundet ønsker derfor å legge press på departementet til å utforme en instruks til takstmenn /meglere med sjablong-oppsett for fastsettelse av råtomtverdi for festetomter.
For å få dette til, trenger styret medlemmenes hjelp. Har du råtomtverdi-takster for samme tomt, som spriker i verdi, så send kopi av takstene til TFFs styre. Vi lover å anonymisere dokumentene før de evt. benyttes i vårt videre arbeid.
Send ditt bidrag til styret@tomtefeste.org. På forhånd takk!
For styret i Tomtefesterforbundet, Øyvind Bastiansen.
19. april 2017 Nesten alle kommuner har eiendomsskatt - hvor rettferdig er den?
21. mars 2017 EIENDOMSSKATT PÅ FESTETOMTER
|
Finansdepartementet uttalte i 2008 følgende:
«Lov 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane (eigedomsskattelova) har som system at eiendomsskatt pålegges eiendommenes bruttoverdi, uten hensyn til hvordan rettighetsforholdene til eiendommen er ordnet. Dette gjelder uansett de enkelte rettigheters varighet. Det springende punkt ved sammensatte rettighetsforhold er derfor hvem som skal anses som debitor.
Utgangspunktet her er eieren. Loven inneholder ingen eksplisitte regler om hvem som er debitor for eiendomsskatt på festetomter. Finansdepartementet har i en fortolkningsuttalelse fra 1992 lagt til grunn som det prinsipielle utgangspunktet at fester skal betale eiendomsskatt for verdien av bygningen, mens bortfester (grunneier) skal betale eiendomsskatt for verdien av tomten. Prinsippet er senere slått fast av Høyesterett i en dom inntatt i Rt. 2002 side 1411. I fortolkningsuttalelsen la imidlertid departementet også til grunn at det gjelder et unntak for festeavtaler med lengre varighet enn 99 år, eller når festeren har ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning. I disse tilfellene anses festeren som eier av tomten når det gjelder eiendomsskattekravet. Uttalelsene fra Finansdepartementet ble avgitt før tomtefesteloven ble endret. Endringene har styrket festers posisjon i avtaleforholdet.
I den grad lovendringene gir fester av en tidligere tidsbegrenset festerett en ubetinget rett til å forlenge festekontrakten på ubestemt tid, antar departementet at også slike kontrakter må regnes som stetsevarige etter eiendomsskattereglene. I disse tilfellene blir eiendomsskatteplikten for festetomten overført fra bortfester til fester. Tomten verdsettes og skattlegges da under ett med bygningen.»
Etter at tomtefesteloven er endret slik at alle festekontrakter for bolig og fritidsboliger kan forlenges for ubestemt tid inntil de eventuelt sies opp av fester, vil fester måtte betale eiendomsskatt for hele eiendommen, dvs. for både bygning og tomt.
For andre fester som ikke gjelder for bolig og fritidsbolig, f.eks. garasjeanlegg og forretningsbygg, må fester betale eiendomsskatt for bygget og bortfester for tomten.
«Lov 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane (eigedomsskattelova) har som system at eiendomsskatt pålegges eiendommenes bruttoverdi, uten hensyn til hvordan rettighetsforholdene til eiendommen er ordnet. Dette gjelder uansett de enkelte rettigheters varighet. Det springende punkt ved sammensatte rettighetsforhold er derfor hvem som skal anses som debitor.
Utgangspunktet her er eieren. Loven inneholder ingen eksplisitte regler om hvem som er debitor for eiendomsskatt på festetomter. Finansdepartementet har i en fortolkningsuttalelse fra 1992 lagt til grunn som det prinsipielle utgangspunktet at fester skal betale eiendomsskatt for verdien av bygningen, mens bortfester (grunneier) skal betale eiendomsskatt for verdien av tomten. Prinsippet er senere slått fast av Høyesterett i en dom inntatt i Rt. 2002 side 1411. I fortolkningsuttalelsen la imidlertid departementet også til grunn at det gjelder et unntak for festeavtaler med lengre varighet enn 99 år, eller når festeren har ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning. I disse tilfellene anses festeren som eier av tomten når det gjelder eiendomsskattekravet. Uttalelsene fra Finansdepartementet ble avgitt før tomtefesteloven ble endret. Endringene har styrket festers posisjon i avtaleforholdet.
I den grad lovendringene gir fester av en tidligere tidsbegrenset festerett en ubetinget rett til å forlenge festekontrakten på ubestemt tid, antar departementet at også slike kontrakter må regnes som stetsevarige etter eiendomsskattereglene. I disse tilfellene blir eiendomsskatteplikten for festetomten overført fra bortfester til fester. Tomten verdsettes og skattlegges da under ett med bygningen.»
Etter at tomtefesteloven er endret slik at alle festekontrakter for bolig og fritidsboliger kan forlenges for ubestemt tid inntil de eventuelt sies opp av fester, vil fester måtte betale eiendomsskatt for hele eiendommen, dvs. for både bygning og tomt.
For andre fester som ikke gjelder for bolig og fritidsbolig, f.eks. garasjeanlegg og forretningsbygg, må fester betale eiendomsskatt for bygget og bortfester for tomten.
21. mars 2017 FORMUESSKATT PÅ FESTETOMTER TIL BOLIG OG FRITIDSBOLIG
Av advokat (H) Arvid Dahm
Finansdepartementet har også i 2008 uttalt at fester må formuesbeskattes av festetomten (selv om fester ikke eier tomten). På den andre siden kan fester føre opp som gjeld i selvangivelsen 10 ganger størrelsen på festeavgiften angjeldende år. Er ligningsverdien på en boligeiendom kr 2 millioner og festeavgiften på slutten av det året selvangivelsen gjelder for kr 10 000, skal kr 2 millioner føres som formue og kr 100 000 som gjeld. (Etter Tomtefesterforbundets mening burde kapitaliseringsfaktoren være minimum 20). Er således festeavgift satt opp i løpet av året er det den forhøyede festeavgiften som skal telle med ved beregning av gjeldsfradraget. Gjelden skal føres i post 4.8.1 i selvangivelsen, og er en post som ikke blir tatt hensyn til ved likningen med mindre festeren krever dette i selvangivelsen.
16. mars 2017 TRANSPORT AV FESTEKONTRAKTER – SPØRSMÅL OM GODKJENNELSE OG KRAV PÅ BETALING
Av advokat (H) Arvid Dahm
Etter at jeg skrev min artikkel om kostnader ved innløsning av festetomter her på hjemmesiden 15. mars 2017, har jeg fått spørsmål om holdbarheten av krav på «administrasjonskostnader» som enkelte grunneiere krever i forbindelse med transport (overføring) av festekontrakter fra tidligere til ny fester.
Etter tomtefesteloven er hovedregelen at festeren har rett til å overføre festeretten til andre med mindre noe annet er avtalt eller følger av festeformålet. Når det gjelder tomt til bolig og fritidsbolig, så er regelen at selv om bortfester har avtalt – for eksempel i festekontrakten – at han må godkjenne overdragelsen til ny fester, så kan nektelse av å godkjenne ny fester bare gjøres gjeldende dersom det foreligger «saklig grunn». I praksis vil det svært sjelden foreligge noen saklig grunn for bortfester til å nekte overføring av festeretten.
Hvis festekontrakten ikke inneholder noen rett for bortfester til å godkjenne ny fester, så kan festekontrakten fritt overdras til ny fester. Den gamle festeren har imidlertid en plikt til å informere bortfesteren om hvem som er den nye festeren. Dette skal gjøres fordi bortfester skal vite hvem han skal sende kravet (regning) på festeavgift til. Gis det ikke slikt varsel, kan bortfester holde seg til den gamle festeren for kravet på festeavgift selv om kravet gjelder for perioden etter at ny fester har overtatt festet.
Som nevnt innledningsvis krever enkelte bortfestere betaling for noe de kaller «administrasjonsgebyr» eller lignende. Dette kan sammenlignes med eierskiftegebyr som betales til et borettslag ved overføring av eierandel i borettslag, jfr. burettslagslova § 4-6.
Som nevnt i min artikkel av 15. mars 2017, må et pengekrav ha en holdbar hjemmel, mest praktisk er en avtale eller en lovbestemmelse.
For eierskifte i borettslag finnes det hjemmel for et eierskiftegebyr i lovens § 4-6. I festeforhold kan det være avtalt i festekontrakten, men dette forekommer sjelden. Det er heller ikke noen hjemmel for et slikt gebyr i tomtefesteloven. Det er derfor ikke grunnlag for bortfestere til å kreve noe administrasjonsgebyr eller lignende for en overføring av festerett til ny fester, med mindre dette er avtalt. (Normalt krever det heller ikke noe særlig arbeid for bortfester å registrere en ny fester). Blir en fester konfrontert med et slikt gebyr, er det god grunn til å avvise kravet.
Etter tomtefesteloven er hovedregelen at festeren har rett til å overføre festeretten til andre med mindre noe annet er avtalt eller følger av festeformålet. Når det gjelder tomt til bolig og fritidsbolig, så er regelen at selv om bortfester har avtalt – for eksempel i festekontrakten – at han må godkjenne overdragelsen til ny fester, så kan nektelse av å godkjenne ny fester bare gjøres gjeldende dersom det foreligger «saklig grunn». I praksis vil det svært sjelden foreligge noen saklig grunn for bortfester til å nekte overføring av festeretten.
Hvis festekontrakten ikke inneholder noen rett for bortfester til å godkjenne ny fester, så kan festekontrakten fritt overdras til ny fester. Den gamle festeren har imidlertid en plikt til å informere bortfesteren om hvem som er den nye festeren. Dette skal gjøres fordi bortfester skal vite hvem han skal sende kravet (regning) på festeavgift til. Gis det ikke slikt varsel, kan bortfester holde seg til den gamle festeren for kravet på festeavgift selv om kravet gjelder for perioden etter at ny fester har overtatt festet.
Som nevnt innledningsvis krever enkelte bortfestere betaling for noe de kaller «administrasjonsgebyr» eller lignende. Dette kan sammenlignes med eierskiftegebyr som betales til et borettslag ved overføring av eierandel i borettslag, jfr. burettslagslova § 4-6.
Som nevnt i min artikkel av 15. mars 2017, må et pengekrav ha en holdbar hjemmel, mest praktisk er en avtale eller en lovbestemmelse.
For eierskifte i borettslag finnes det hjemmel for et eierskiftegebyr i lovens § 4-6. I festeforhold kan det være avtalt i festekontrakten, men dette forekommer sjelden. Det er heller ikke noen hjemmel for et slikt gebyr i tomtefesteloven. Det er derfor ikke grunnlag for bortfestere til å kreve noe administrasjonsgebyr eller lignende for en overføring av festerett til ny fester, med mindre dette er avtalt. (Normalt krever det heller ikke noe særlig arbeid for bortfester å registrere en ny fester). Blir en fester konfrontert med et slikt gebyr, er det god grunn til å avvise kravet.
15. mars 2017 Kostnader ved innløsning av festetomter – hvilke kostnader og hvem skal betale?
Av advokat (H) Arvid Dahm
Ved innløsning av festetomter vil det påløpe en del kostnader. Hvilke kostnader er dette, og hvem skal dekke slike kostnader? Jeg skal nedenfor redegjøre nærmere for det.
Tomtefesteloven § 38 første og andre ledd lyder slik:
«Når innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er endeleg fastsette, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestarens side for å få tomta skild ut frå bortfestareigedomen og heimelen overførd til festaren.
Festaren ber alle kostnader som frådeling og heimelsoverføring fører med seg, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.»
Denne bestemmelsen forutsetter at partene – det vil si fester og bortfester - har blitt enige om innløsningsprisen og innløsningsvilkårene. Frem til dette tidspunkt er utgangspunktet at hver av partene skal betale sine egne omkostninger, f.eks. til takstmann og advokat. Etter at partene har blitt enige om pris og vilkår for innløsningen eller dette er fastsatt av skjønnsretten, gjenstår den «tekniske» gjennomføring med eiendomsoverdragelsen av tomten fra grunneier til fester. Da gjelder tomtefestelovens regel som er sitert ovenfor.
Etter lovens første ledd så plikter bortfesteren å gjøre det som kreves for å få tomten utskilt fra sin egen eiendom. Det vil si å bidra slik at fester får målt opp tomten hvis dette ikke er gjort før, og at festetomten får eget gårds- og bruksnummer. Bortfester plikter også å utstede og underskrive på skjøtet slik at festetomten - som nå har fått eget matrikkelbrev - kan overskjøtes til den tidligere festeren.
Etter andre ledd skal festeren betale alle kostnadene med fradeling og hjemmelsoverføring (skjøte), med mindre noe annet er avtalt (f.eks. en likedeling av alle kostnadene). Det vanlige er at fester – i samsvar med lovens regel – betaler alle kostnadene. Av de største kostnadene kan nevnes gebyrer til kommunen som vil kunne variere fra kommune til kommune og fort overstige kr 20 000 og dokumentavgift på skjøtet som utgjør 2, 5% av innløsningssummen. Siden gjennomføringen av selve innløsningen kan være vanskelig for en ukyndig og betaling av kjøpesummen bør gjennomføres på en sikker måte, engasjerer ofte partene i fellesskap en advokat for å gjennomføre oppgjøret. Dette skaper trygghet for at innløsningen skjer på en effektivt og riktig måte. Siden advokaten også har ansvarsforsikring, vil betaling av kjøpesummen gjennom advokaten være en sikkerhet både for fester og bortfester. Fester må etter loven betale honoraret til advokaten, med mindre partene avtaler noe annet.
Som juridisk konsulent for Tomtefesterforbundet har jeg i den siste tiden opplevd at bortfestere i forbindelse med innløsning av festetomter krever betaling for administrasjons-kostnader for arbeid som bortfester har med innløsningen. Det er blitt reist spørsmål om en bortfester har rett til å kreve et slikt honorar.
Det klare utgangspunkt er at ethvert pengekrav må ha hjemmel. En hjemmel kan være en avtale eller en lovbestemmelse. Det finnes også andre hjemler som jeg ikke skal gå innpå her.
Hvis bortfester fremmer et uspesifisert krav på administrasjonsgebyr eller lignende, vil ikke fester være forpliktet til å betale dette med mindre det står i festekontrakten eller er avtalt på annen måte. Bortfester kan heller ikke kreve betaling for tiden han har brukt på de lovpålagte oppgaver som følger av tomtefesteloven § 38 første ledd (med mindre dette er avtalt på forhånd), som f.eks. å hjelpe til med utferdigelse og å underskrive på delingstillatelse og skjøte.
Bortfestere som Opplysningsvesenets fond (OVF) og Statskog krever gebyr for arbeid i forbindelse med innløsningen, og dette blir tatt inn/avtalt i kjøpekontrakten for festetomten. Festerne blir «tvunget» til å akseptere disse gebyrene, uten at det på forhånd (før kjøpekontrakten skrives under) er hjemmel for å kreve gebyret. De gebyrene/honorarene som OVF og Statskog krever, synes rimelige og trer istedenfor kostnader som man ellers i de fleste tilfellene måtte ha betalt til en advokat. Festerne bør derfor akseptere gebyrene fra disse to bortfesterne under forutsetning at de ligger på et rimelig og akseptabelt nivå slik de gjør i dag. Disse bortfesterne sørger for alt papirarbeidet i forbindelse med innløsningen, og gjør dette på en effektiv og god måte. Og det er ingen risiko ved å innbetale kjøpesummen for tomten til disse grunneierne.
***
Tomtefesteloven § 38 første og andre ledd lyder slik:
«Når innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er endeleg fastsette, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestarens side for å få tomta skild ut frå bortfestareigedomen og heimelen overførd til festaren.
Festaren ber alle kostnader som frådeling og heimelsoverføring fører med seg, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.»
Denne bestemmelsen forutsetter at partene – det vil si fester og bortfester - har blitt enige om innløsningsprisen og innløsningsvilkårene. Frem til dette tidspunkt er utgangspunktet at hver av partene skal betale sine egne omkostninger, f.eks. til takstmann og advokat. Etter at partene har blitt enige om pris og vilkår for innløsningen eller dette er fastsatt av skjønnsretten, gjenstår den «tekniske» gjennomføring med eiendomsoverdragelsen av tomten fra grunneier til fester. Da gjelder tomtefestelovens regel som er sitert ovenfor.
Etter lovens første ledd så plikter bortfesteren å gjøre det som kreves for å få tomten utskilt fra sin egen eiendom. Det vil si å bidra slik at fester får målt opp tomten hvis dette ikke er gjort før, og at festetomten får eget gårds- og bruksnummer. Bortfester plikter også å utstede og underskrive på skjøtet slik at festetomten - som nå har fått eget matrikkelbrev - kan overskjøtes til den tidligere festeren.
Etter andre ledd skal festeren betale alle kostnadene med fradeling og hjemmelsoverføring (skjøte), med mindre noe annet er avtalt (f.eks. en likedeling av alle kostnadene). Det vanlige er at fester – i samsvar med lovens regel – betaler alle kostnadene. Av de største kostnadene kan nevnes gebyrer til kommunen som vil kunne variere fra kommune til kommune og fort overstige kr 20 000 og dokumentavgift på skjøtet som utgjør 2, 5% av innløsningssummen. Siden gjennomføringen av selve innløsningen kan være vanskelig for en ukyndig og betaling av kjøpesummen bør gjennomføres på en sikker måte, engasjerer ofte partene i fellesskap en advokat for å gjennomføre oppgjøret. Dette skaper trygghet for at innløsningen skjer på en effektivt og riktig måte. Siden advokaten også har ansvarsforsikring, vil betaling av kjøpesummen gjennom advokaten være en sikkerhet både for fester og bortfester. Fester må etter loven betale honoraret til advokaten, med mindre partene avtaler noe annet.
Som juridisk konsulent for Tomtefesterforbundet har jeg i den siste tiden opplevd at bortfestere i forbindelse med innløsning av festetomter krever betaling for administrasjons-kostnader for arbeid som bortfester har med innløsningen. Det er blitt reist spørsmål om en bortfester har rett til å kreve et slikt honorar.
Det klare utgangspunkt er at ethvert pengekrav må ha hjemmel. En hjemmel kan være en avtale eller en lovbestemmelse. Det finnes også andre hjemler som jeg ikke skal gå innpå her.
Hvis bortfester fremmer et uspesifisert krav på administrasjonsgebyr eller lignende, vil ikke fester være forpliktet til å betale dette med mindre det står i festekontrakten eller er avtalt på annen måte. Bortfester kan heller ikke kreve betaling for tiden han har brukt på de lovpålagte oppgaver som følger av tomtefesteloven § 38 første ledd (med mindre dette er avtalt på forhånd), som f.eks. å hjelpe til med utferdigelse og å underskrive på delingstillatelse og skjøte.
Bortfestere som Opplysningsvesenets fond (OVF) og Statskog krever gebyr for arbeid i forbindelse med innløsningen, og dette blir tatt inn/avtalt i kjøpekontrakten for festetomten. Festerne blir «tvunget» til å akseptere disse gebyrene, uten at det på forhånd (før kjøpekontrakten skrives under) er hjemmel for å kreve gebyret. De gebyrene/honorarene som OVF og Statskog krever, synes rimelige og trer istedenfor kostnader som man ellers i de fleste tilfellene måtte ha betalt til en advokat. Festerne bør derfor akseptere gebyrene fra disse to bortfesterne under forutsetning at de ligger på et rimelig og akseptabelt nivå slik de gjør i dag. Disse bortfesterne sørger for alt papirarbeidet i forbindelse med innløsningen, og gjør dette på en effektiv og god måte. Og det er ingen risiko ved å innbetale kjøpesummen for tomten til disse grunneierne.
***
30. jan. 2017 Spørreundersøkelse om lovendringen i Tomtefesteloven fra 2015.
Tomtefesterforbundet trenger informasjon om hvordan lovendringen som ble gjort sommeren 2015 slår ut for våre medlemmer. I den anledning har vi inngått et samarbeid med noen studenter fra 3. året Landmåling og Eiendomsdesign ved Høgskolen i Bergen. Formålet er å gjennomføre en spørreundersøkelse for å kartlegge hvordan den nye tomtefesteloven har påvirket tomtefestere. Vi skal bl.a. se på type fester, tomtestørrelse, festeavgift, kjennskap til lov, og annet som kan forklare hvordan en gjennomsnittlig tomtefesters oppfattelse av tomtefesteordningen er.
Utvalget som blir invitert til å delta i studien, er trukket ut fra Tomtefesterforbundets e-postlister, og gjennomføres i hovedsak gjennom en anonym, nettbasert spørreundersøkelse. Representanter fra Tomtefesterforbundet vil i tillegg bli dybdeintervjuet, samt i tillegg en person fra hver form for tomtefeste.
Spørreundersøkelsen vil bli gjennomført i løpet av 1. kvartal. Dette er den første undersøkelsen av denne art som er gjennomført med deltakelse fra Tomtefesterforbundet. Undesøkelsen inngår i Batchelor oppgaven til studentene og resultatet blir også offentliggjort på nettsidene våre. Spørsmålene vil omhandle festeforhold, og festerens kjennskap til reglene vedrørende tomtefeste, herunder konsekvensene ved lovendringen i 2015. Alle personopplysninger vil bli behandlet konfidensielt. De studentene som gjennomfører prosjektet, deres veileder samt Tomtefesterforbundets leder, og deres jurist vil ha tilgang til materialet som samles inn. Det er frivillig å delta i studien, men Tomtefesterforbundet oppfordrer alle som blir kontaktet om å delta. Det er svært viktig for Forbundet at vi kan bygge vår argumentasjon på fakta. Studien er meldt til Personvernombudet for forskning, NSD - Norsk senter for forskningsdata AS.
For styret i Tomtefesterforbundet, Øyvind Bastiansen.
28. okt. 2016 INTERESSANT AVGJØRELSE OM «LANDBRUKSUNNTAKET»
Av advokat (H) Arvid Dahm
Borgarting lagmannsrett har i et overskjønn av 25. oktober 2016 (LB-2016-14708) tatt stilling til om det såkalte «landbruksunntaket» i tomtefesteloven og tomtefesteforskriften kunne stenge for innløsning av en hyttetomt.
Etter landbruksunntaket har bortfestere som driver landbruk og fester bort hyttetomter i visse tilfeller rett til å si nei til innløsning av hyttetomter. Siden endringene i tomtefesteloven i fjor hvor bortfesterne ved forlengelse av festekontrakter fikk rett til en i mange tilfeller vesentlig økning i festeavgiftene, har bortfesterne som regel ønsket at festerne fortsetter å feste istedenfor å innløse tomtene. Landbruksunntaket er derfor blitt påberopt i langt større grad enn det er grunnlag for.
Da landbruksunntaket i sin tid ble innført i loven var landbruket et helt annet enn i dag. Det var da god grunn til at inntekter fra bortfeste ikke skulle skilles fra brukene. Men i dag er det annerledes. Tusenvis av tidligere aktive bruk er blitt og legges stadig ned, og den næringen som tidligere ble drevet på gårdene blir mindre og mindre på mange bruk. Og istedenfor å være bonde, finner flere og flere seg arbeid utenom gården og gårdsdriften. Mindre arealer leies bort til større bruk.
Med landbruksunntaket hindres mange hytteeiere fra å bli selveiere (landbruksunntaket gjelder ikke for boligeiendom).
I overskjønnet av 25. oktober 2016 påberopte bortfester seg landbruksunntaket, men retten var av den klare oppfatning at landbruksunntaket ikke kom til anvendelse selv om de formelle kravene (fastsatt i forskrift) for anvendelsen av landbruksunntaket var oppfylt. Retten pekte særlig på at det var liten aktivitet på bruket og at eiendommen var i en kategori som klart lå utenfor formålet med landbruksunntaket og viste til uttalelser i lovforarbeidene da landbruksunntaket ble innført. Lagmannsretten uttaler: «Etter lagmannsrettens oppfatning kommer denne eiendommen i en kategori som klart ligger utenfor formålet med jordbruksunntaket. Det vises her til uttalelsen sitert over fra stortingskomitéen i Innst.O.nr.37 (1974-1975) om å unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket. Lagmannsretten peker på de betydelige inntektene eiendommen Sydengen har av sine festekontrakter, sammenlignet med det meget beskjedne utbyttet som en eventuell drift av juletrær vil innbringe.»
Avslutningsvis må det understrekes at det er bortfester som skal dokumentere at landbruksunntaket er oppfylt.
Tomtefesterforbundet har som en av sine prioriterte saker å arbeide for opphevelse av landbruksunntaket så snart som mulig.
###
Av advokat (H) Arvid Dahm
Borgarting lagmannsrett har i et overskjønn av 25. oktober 2016 (LB-2016-14708) tatt stilling til om det såkalte «landbruksunntaket» i tomtefesteloven og tomtefesteforskriften kunne stenge for innløsning av en hyttetomt.
Etter landbruksunntaket har bortfestere som driver landbruk og fester bort hyttetomter i visse tilfeller rett til å si nei til innløsning av hyttetomter. Siden endringene i tomtefesteloven i fjor hvor bortfesterne ved forlengelse av festekontrakter fikk rett til en i mange tilfeller vesentlig økning i festeavgiftene, har bortfesterne som regel ønsket at festerne fortsetter å feste istedenfor å innløse tomtene. Landbruksunntaket er derfor blitt påberopt i langt større grad enn det er grunnlag for.
Da landbruksunntaket i sin tid ble innført i loven var landbruket et helt annet enn i dag. Det var da god grunn til at inntekter fra bortfeste ikke skulle skilles fra brukene. Men i dag er det annerledes. Tusenvis av tidligere aktive bruk er blitt og legges stadig ned, og den næringen som tidligere ble drevet på gårdene blir mindre og mindre på mange bruk. Og istedenfor å være bonde, finner flere og flere seg arbeid utenom gården og gårdsdriften. Mindre arealer leies bort til større bruk.
Med landbruksunntaket hindres mange hytteeiere fra å bli selveiere (landbruksunntaket gjelder ikke for boligeiendom).
I overskjønnet av 25. oktober 2016 påberopte bortfester seg landbruksunntaket, men retten var av den klare oppfatning at landbruksunntaket ikke kom til anvendelse selv om de formelle kravene (fastsatt i forskrift) for anvendelsen av landbruksunntaket var oppfylt. Retten pekte særlig på at det var liten aktivitet på bruket og at eiendommen var i en kategori som klart lå utenfor formålet med landbruksunntaket og viste til uttalelser i lovforarbeidene da landbruksunntaket ble innført. Lagmannsretten uttaler: «Etter lagmannsrettens oppfatning kommer denne eiendommen i en kategori som klart ligger utenfor formålet med jordbruksunntaket. Det vises her til uttalelsen sitert over fra stortingskomitéen i Innst.O.nr.37 (1974-1975) om å unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket. Lagmannsretten peker på de betydelige inntektene eiendommen Sydengen har av sine festekontrakter, sammenlignet med det meget beskjedne utbyttet som en eventuell drift av juletrær vil innbringe.»
Avslutningsvis må det understrekes at det er bortfester som skal dokumentere at landbruksunntaket er oppfylt.
Tomtefesterforbundet har som en av sine prioriterte saker å arbeide for opphevelse av landbruksunntaket så snart som mulig.
###
24. okt. 2016 NY HØYESTERETTSAVGJØRELSE OM TOMTEFESTE
Av advokat (H) Arvid Dahm
Høyesterett i storkammer (11 dommere) avsa fredag 21. oktober 2016 en kjennelse i en tomtefestesak.
Saken var anlagt av ektefellene Hegdahl som bortfestet en tomt på Hvaler. Hegdahl hadde i 2006 tapt en sak for Høyesterett om oppregulering av festeavgiften. Etter festeavtalen skulle festeavgiften kunne fastsettes ved skjønn. Hegdahl mente at dette viste til en regulering på grunnlag av tomteverdi blant annet fordi «skjønn» pekte på tomteverdi , mens festerne mente at reguleringen skulle skje på grunnlag av utviklingen i Konsumprisindeksen (KPI) som er hovedregelen i tomtefesteloven.
Etter tomtefesteloven kreves det at en annen regulering enn etter KPI krever en tvilløs avtale. Høyesterett fant i 2006 at festeavtalen ikke var «tvilløs» og dermed kom hovedregelen om regulering i h.t. KPI til anvendelse slik fester hevdet.
Hegdahl gikk til sak i 2013 mot staten og krevde erstatning. De påsto at tomtefestelovens tvilløstkrav var i strid med den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK).
Høyesterettsdommen fra 2006 som anvendte tomtefesteloven var dermed ikke riktig, og staten skulle derfor betale erstatning. Både tingretten og lagmannsretten fant at «tvilløstkravet» ikke var i strid med EMK, og ga staten medhold. Hegdahl anket til Høyesterett og saken ble avgjort av Høyesterett i storkammer. Istedenfor å behandle spørsmålet om «tvilløstkravet» i tomtefesteloven var i strid med EMK, avviste Høyesterett saken fordi flertallet av dommerne (8 stk.) mente at søksmålet i realiteten var en omkamp om Høyesteretts egen avgjørelse fra 2006- og dette var det ikke adgang til. Mindretallet (3 dommere) mente imidlertid at anken skulle behandles av Høyesterett, og de mente dessuten – uten at det kan sies å være noe prejudikat – at «tvilløstkravet» var i strid med EMK, og at Hegdahl burde vært gitt medhold i 2006.
Mange har spurt seg hvilken betydning kjennelsen vil få for festerne. Kjennelsen har ikke noen prejudikatsvirkning, men uttalelsen fra mindretallet vil nok bortfesterne anføre i de sakene hvor spørsmålet om anvendelsen av tvilløstkravet er omtvistet. Dette gjelder i saker hvor bortfester har en annen reguleringsmåte av festeavgiften i festekontrakten enn etter KPI. I tomtefesteloven kreves det en tvilløs avtale om en annen reguleringsmåte enn etter KPI dersom en annen regulering av festeavgiften skal kunne kreves. Setter domstolene tvilløstkravet til side – fordi det er i strid med EMK – vil avgjørelsen om en annen reguleringsmåte enn KPI skal gjelde, bero på en fri bevisbedømmelse hvor det som er den mest sannsynlige avtale skal legges til grunn. Dette vil være negativt for festerne, fordi beviskravet etter tomtefesteloven (pga. tvilløstkravet) for en annen regulering enn etter KPI er høyere enn det normale for sivile saker. Det vil altså kunne bli lettere for domstolene å gi bortfester medhold i en påstand om at festeavgiften skal reguleres på en annen måte enn KPI (vanligvis i h.t. råtomtverdien) dersom domstolene legger mindretallets oppfatning til grunn.
Men det spørs hvor mange festere som faktisk kan bli rammet i forhold til i dag. Dette fordi Høyesterett selv – etter avsigelsen av dommen fra 2006 – har tolket tvilløstkravet mindre strengt i senere høyesterettsdommer.
###
Tomtefesterforbundets arbeidsprogram 2016 som fremlagt på Landsmøtet 16. april 2016
Tomtefesterforbundet vil fortsette å arbeide mot vårt overordnede mål; Å avvikle tomtefesteordningen. Dette er også et mål TFA har. Det vil derfor være viktig å arbeide for å få de forskjellige partiene til å løfte tomtefestesaken opp på den politiske agenda.
TFF vil følge med på endringer tomtefesteordningen grunneiere ønsker å få til. (eks. at grunneiere ikke aksepterer at 40 % av tomteverdien ved innløsning.)
Vi har fått mange reaksjoner fra medlemmer som mener Strasbourgdommen var feil og urettferdig, og at den nye Loven om Tomtefeste overoppfyller dommen. Overoppfyllelsen er så graverende at saken bør reises på nytt i Strasbourg hvor det er festere som prøver loven i forhold til EMK.
Styret vil etablere en gruppe som vil samle og vurdere urettferdige og grove saker som følge av den nye loven, og dernest støtte festere som ønsker å bringe saken sin fram for EMD. Utvalget vil også vurdere den tidligere saksgangen som førte fram til Strasbourgdommen.
TFF vil arbeide for å avskaffe landbruksunntaket.
TFF vil jobbe for å få en forutsigbar og riktig tomteverdivurdering
TFF vil arbeide for nå bedre fram i media og det digitale nettverk
TFF vil arbeide for å få flere medlemmer
TFF vil videreføre samarbeidet med TFA
***
TFF vil følge med på endringer tomtefesteordningen grunneiere ønsker å få til. (eks. at grunneiere ikke aksepterer at 40 % av tomteverdien ved innløsning.)
Vi har fått mange reaksjoner fra medlemmer som mener Strasbourgdommen var feil og urettferdig, og at den nye Loven om Tomtefeste overoppfyller dommen. Overoppfyllelsen er så graverende at saken bør reises på nytt i Strasbourg hvor det er festere som prøver loven i forhold til EMK.
Styret vil etablere en gruppe som vil samle og vurdere urettferdige og grove saker som følge av den nye loven, og dernest støtte festere som ønsker å bringe saken sin fram for EMD. Utvalget vil også vurdere den tidligere saksgangen som førte fram til Strasbourgdommen.
TFF vil arbeide for å avskaffe landbruksunntaket.
TFF vil jobbe for å få en forutsigbar og riktig tomteverdivurdering
TFF vil arbeide for nå bedre fram i media og det digitale nettverk
TFF vil arbeide for å få flere medlemmer
TFF vil videreføre samarbeidet med TFA
***
Sammendrag av Tomtefesterforbundets Årsberetning for 2015
som fremlagt på Landsmøtet 16. april 2016
Starten på arbeidsåret fortsatte i det samme høye tempoet som vi hadde i forrige arbeidsår. Det har vært et godt samarbeidsklima i Tomtefesteralliansen (TFA), og vi har arbeidet med et felles forslag til endring av Lov om Tomtefeste. Vi la fram og argumenterte for vårt felles lovforslag for politikere og presse. I TFA har møter på Stortinget med Krf og SV, møte med Frp`s representanter i justiskomiteen og ett Høringsmøte i Justiskomiteen.
Ved Høringen for Justiskomiteen av det nye lovutkastet valgte de forskjellige samarbeidspartnere i TFA å fremme synspunkter hver for seg, for derved å få fram forskjellige vinklinger. På denne måten fikk vi også mere taletid. TFF var representert med Thorvald Nyquist, Deloitte og TFFs eder. Deloitte utarbeidet TFFs hørings-uttalelse i samarbeid med TFA.
I tillegg bestilte vi en presentasjon av tomtefestefakta, juridiske og økonomiske. Dette var etterprøvbare fakta som viste at det var en god begrunnelse for vårt lovforslag og synspunkter ( 1 % av tomteverdi, tak på kr.6000 pr mål med degressiv skala ).
Vi i TFA opplevde at vi fikk fram våre synspunkter og forståelse for dem. Dessverre viste det seg at vi ikke hadde nådd fram hos regjeringen og deres samarbeidspartier. De vedtok ny Lov om Tomtefeste 10. juni. Ny festeavgift ved fornying/forlengelse av festekontrakt skulle være 2 % av råtomtverdien med et tak på kr 11.378 (2015) pr mål. Dette vil i praksis si at svært mange kommer opp i maksimumsbeløpet.
Dette er ikke i overenstemmelse med hva domstolen i Strasbourg ba Norge om å gjøre. Norge har vedtatt en ny lov som ikke gir balanse i festeavgiftsnivået mellom fester og bortfester. Loven overoppfyller dommen og favoriserer bortfester i en urimelig høy grad.
Styret har i etterkant av lovendringen jobbet med å finne måter å samle saker som eventuelt festere kan gå tilbake til Strasbourg med. Dette vil TFF støtte opp under.
Videre har TFF diskutert og arbeidet med hvordan vi kan få bort landbruksunntaket. Dette er en urettferdig del av tomtefesteloven som setter mange hytteeiere i en tvangssituasjon. Landbruksunntaket betyr at en hytteeier ikke har krav på innløsning av festetomten og dermed ikke har noe valg og mulighet for å komme ut av festeforholdet.
TFF har også arbeidet med hvordan vi kan komme fram til en forutsigbar og riktig taksering av festetomter. Vi har kontaktet Norges Takseringsforbund for å få deres retningslinjer for fastsettelse av råtomtpriser, uten å lykkes.
TFF har uttalt seg i media; NRK og aviser, boligbilag og spesielt i nettaviser.
Hvert år er det både inn- og utmeldinger av medlemmer. Ved utmeldingene får vi oftest beskjed om at grunnen er at medlemmet har innløst tomta. Ellers har vi opplevd en økning i innmeldinger i dette året. Det skyldes den nye tomtefesteloven, media, men trolig også et forenklet innmeldingsskjema på nettet. Det har også blitt etablert flere tomtefesteforeninger. Styret har deltatt på møter i hytteforeninger.
I dette året har TFF fått nytt sekretariat. Vår nye sekretær Wenche-Line Bakke har den daglige driften sammen med advokat Arvid Dahm, som besvarer juridiske spørsmål. Vi er godt fornøyd med deres arbeid og har fått gode tilbakemeldinger fra våre medlemmer.
***
som fremlagt på Landsmøtet 16. april 2016
Starten på arbeidsåret fortsatte i det samme høye tempoet som vi hadde i forrige arbeidsår. Det har vært et godt samarbeidsklima i Tomtefesteralliansen (TFA), og vi har arbeidet med et felles forslag til endring av Lov om Tomtefeste. Vi la fram og argumenterte for vårt felles lovforslag for politikere og presse. I TFA har møter på Stortinget med Krf og SV, møte med Frp`s representanter i justiskomiteen og ett Høringsmøte i Justiskomiteen.
Ved Høringen for Justiskomiteen av det nye lovutkastet valgte de forskjellige samarbeidspartnere i TFA å fremme synspunkter hver for seg, for derved å få fram forskjellige vinklinger. På denne måten fikk vi også mere taletid. TFF var representert med Thorvald Nyquist, Deloitte og TFFs eder. Deloitte utarbeidet TFFs hørings-uttalelse i samarbeid med TFA.
I tillegg bestilte vi en presentasjon av tomtefestefakta, juridiske og økonomiske. Dette var etterprøvbare fakta som viste at det var en god begrunnelse for vårt lovforslag og synspunkter ( 1 % av tomteverdi, tak på kr.6000 pr mål med degressiv skala ).
Vi i TFA opplevde at vi fikk fram våre synspunkter og forståelse for dem. Dessverre viste det seg at vi ikke hadde nådd fram hos regjeringen og deres samarbeidspartier. De vedtok ny Lov om Tomtefeste 10. juni. Ny festeavgift ved fornying/forlengelse av festekontrakt skulle være 2 % av råtomtverdien med et tak på kr 11.378 (2015) pr mål. Dette vil i praksis si at svært mange kommer opp i maksimumsbeløpet.
Dette er ikke i overenstemmelse med hva domstolen i Strasbourg ba Norge om å gjøre. Norge har vedtatt en ny lov som ikke gir balanse i festeavgiftsnivået mellom fester og bortfester. Loven overoppfyller dommen og favoriserer bortfester i en urimelig høy grad.
Styret har i etterkant av lovendringen jobbet med å finne måter å samle saker som eventuelt festere kan gå tilbake til Strasbourg med. Dette vil TFF støtte opp under.
Videre har TFF diskutert og arbeidet med hvordan vi kan få bort landbruksunntaket. Dette er en urettferdig del av tomtefesteloven som setter mange hytteeiere i en tvangssituasjon. Landbruksunntaket betyr at en hytteeier ikke har krav på innløsning av festetomten og dermed ikke har noe valg og mulighet for å komme ut av festeforholdet.
TFF har også arbeidet med hvordan vi kan komme fram til en forutsigbar og riktig taksering av festetomter. Vi har kontaktet Norges Takseringsforbund for å få deres retningslinjer for fastsettelse av råtomtpriser, uten å lykkes.
TFF har uttalt seg i media; NRK og aviser, boligbilag og spesielt i nettaviser.
Hvert år er det både inn- og utmeldinger av medlemmer. Ved utmeldingene får vi oftest beskjed om at grunnen er at medlemmet har innløst tomta. Ellers har vi opplevd en økning i innmeldinger i dette året. Det skyldes den nye tomtefesteloven, media, men trolig også et forenklet innmeldingsskjema på nettet. Det har også blitt etablert flere tomtefesteforeninger. Styret har deltatt på møter i hytteforeninger.
I dette året har TFF fått nytt sekretariat. Vår nye sekretær Wenche-Line Bakke har den daglige driften sammen med advokat Arvid Dahm, som besvarer juridiske spørsmål. Vi er godt fornøyd med deres arbeid og har fått gode tilbakemeldinger fra våre medlemmer.
***
12. jan. 2016 Hva gjør vi nå ?
for Styret i Tomtefesterforbundet
Øyvind Bastiansen
Bortfesterne fikk loven slik de de bestilte den! Regjeringen sammen med KRF, Venstre og Senterpartiet har dermed gjort festerne en stor urett. I stedet for å rette opp ubalansen som
Strasbourgdommen påpekte så valgte politikerne å gå rett i grøfta på den andre siden. Istedenfor å balansere Strasbourgdommen har politikerne valgt å gå alt for langt og løper etter bortfesterne med festernes penger. Dommen er overoppfylt. Hundretusener av festere blir rammet med nye festeavgifter, forhøyet innløsningssum og et A- og B-lag i boligmarkedet. Vi kan forutsi at det blir mange sjokkopplevelser for de festerne som nå skal fornye festeavtalen. Vi ser det allerede.
Vi er inne i en konsolideringsperiode hvor vi vurderer nye tiltak. Vi kan ikke gi oss med dette! Mange forventer at det nå er festernes tur til å reise sak i Strasbourg.
Men uansett vil festerne møte på store problemer med innløsning så lenge grunnlaget for avvikling vil bli basert på den nye loven. Det blir urimelig og uoverkommelig for mange festere! Bl.a har vi sett flere eksempler på dårlig dokumenterte takster i forbindelse med innløsning.
Det er kun gjennom håndfast dokumentasjon vi kan klare å reise ny oppmerksomhet hos våre politikere omkring lovens uheldige sider. Vår oppfordring er derfor at alle som nå opplever urimelige prisøkninger i forbindelse med fornyelser av avtaler, eller innløsning av tomta, kontakter oss slik at vi kan skaffe oss en oversikt over faktiske forhold! Dette er informasjon vi trenger, og kommer til å benytte i vår dialog med de politiske partiene på Stortinget. Det er stortingsvalg om knappe 2 år og vi trenger håndfaste eksempler på hvordan loven slår ut i praksis. Ikke nøl med å kontakte oss på epost:
post@tomtefeste.org
Strasbourgdommen påpekte så valgte politikerne å gå rett i grøfta på den andre siden. Istedenfor å balansere Strasbourgdommen har politikerne valgt å gå alt for langt og løper etter bortfesterne med festernes penger. Dommen er overoppfylt. Hundretusener av festere blir rammet med nye festeavgifter, forhøyet innløsningssum og et A- og B-lag i boligmarkedet. Vi kan forutsi at det blir mange sjokkopplevelser for de festerne som nå skal fornye festeavtalen. Vi ser det allerede.
Vi er inne i en konsolideringsperiode hvor vi vurderer nye tiltak. Vi kan ikke gi oss med dette! Mange forventer at det nå er festernes tur til å reise sak i Strasbourg.
Men uansett vil festerne møte på store problemer med innløsning så lenge grunnlaget for avvikling vil bli basert på den nye loven. Det blir urimelig og uoverkommelig for mange festere! Bl.a har vi sett flere eksempler på dårlig dokumenterte takster i forbindelse med innløsning.
Det er kun gjennom håndfast dokumentasjon vi kan klare å reise ny oppmerksomhet hos våre politikere omkring lovens uheldige sider. Vår oppfordring er derfor at alle som nå opplever urimelige prisøkninger i forbindelse med fornyelser av avtaler, eller innløsning av tomta, kontakter oss slik at vi kan skaffe oss en oversikt over faktiske forhold! Dette er informasjon vi trenger, og kommer til å benytte i vår dialog med de politiske partiene på Stortinget. Det er stortingsvalg om knappe 2 år og vi trenger håndfaste eksempler på hvordan loven slår ut i praksis. Ikke nøl med å kontakte oss på epost:
post@tomtefeste.org
Fredrikstad Blad, 8. sept. 2015:
Gi din stemme til partier som tar tomtefestere på alvor.
Av Odd Edgar Larsen, Lillehammer, tomtefester i Torsnes.
Etter hvert som de nye festeavgiftene kommer på bordet, vil nok de fleste tomtefestere oppleve dette som en lite hyggelig hilsen fra de blåblå i et valgår, skriver Odd Edgar Larsen i sitt Leserbrev til avisen.
Valget nærmer seg med stor hastighet. Selve valget er riktignok ikke stortingsvalg, men gir landets tusener av tomtefestere en god anledning til å gi regjeringspartiene Høyre, Frp samt «støttekontaktene» Venstre og KrF, og selvfølgelig Sp, et kraftig «spark på skinnleggen», for deres inkompetente og holdningsløse behandling og stemmeavgivning vedrørende den såkalte tilpasning av § 33 i Tomtefesteloven.
Resultatet av denne stemmeavgivningen bærer preg av å vært forutbestemt, og har gitt som resultat at vi har fått den mest uforutsigbare, dårligste og minst gjennomtenkte loven, som nå titusener av tomtefestere over hele landet må leve med i årene fremover. Hvis regjeringen mot formodning ikke griper til vettet og justerer hele vedtaket. Justiskomiteens og Stortingets lovvedtak er en skandaløs overoppfyllelse av EMD sin dom i Strasbourg, og blir å oppfatte som et gavmildt gavekort, hvor man løper etter grunneierne med tomtefesternes penger.
Etter hvert som de nye festeavgiftene kommer på bordet, vil nok de fleste tomtefestere oppleve dette som et solid slag «midt i trynet», og som en lite hyggelig hilsen fra de blåblå i et valgår. Den nye tomtefesteloven trådte i kraft fra 1. juli 2015. Nå blir etter hvert alle tomtefestere i hele landet konfrontert med resultatet og hvilke konsekvenser dette får.
Mistepensjonister, vanlige pensjonister, lavtlønte og tomtefestere flest risikerer ved dette vedtaket og det såkalte «engangsløftet» å bli presentert for regninger på 20.000 til 50.000 kroner påplusset nåværende avgift per år, avhengig av tomtestørrelsen . Dette såkalte «engangsløftet» er på 11378 kroner per dekar tomt per år, så da er det jo enkelt å finne fram gangetabellen, slik at en for oversikt over hva denne «galskapen» fører til for den enkelte tomtefester.
At regjeringen ikke en gang skjønte at «landbruksunntaket» som gir «grunneierne bukten og begge endene, og fungerer som en videreføring av leilendingsystemet, og burde derfor vært fjernet. Dette viser jo til fulle arrogansen og «harelabbmentaliteten» i dette lovvedtaket. Menneskerettighetsdomstolen (EMD) har etter besøk av noen representanter for bondestanden og andre grunneiere satt norsk rettsvesen på sidelinjen og tatt for «god fisk»deres utsagn om bortfesternes elendige vilkår og muligheter i Norge til fordel for tomtefestere.
EMD har på dette grunnlag avsagt en dom på sviktende grunnlag. Det er jo samtidig litt pussig at EMD avsetter tid til behandling av tomtefestesak i Norge, når hele verden ellers er ovesvømt av terror, massemyrderier og millioner av flyktninger. Det er også litt merkverdig å oppleve de blåblå sin forargelse over innføring av eiendomsavgift i Oslo, noe som er for rene småpenger og regne, mens de samtidig med et pennestrøk pålegger tomtefestere flest en merutgift på 11378 kroner per år perdekar i tillegg til den eksisterende avgift. I den anledning bør det vel også opplyses om at de fleste tomtefestere betaler eiendomsavgift på en grunn vi ikke eier.
Jeg vil på ingen måte drive valg propaganda, men må i rettferdighetens navn få nevne at Ap og SV var de to eneste partier som jobbet hardt for en bedre tomtefestelov med et langt annet og bedre resultat for tomtefesterne enn det de blåblå har kokt sammen. Men de ble som kjent overkjørt av et flertall i Stortinget anført av de blåblå og deres lydhøre disipler, KrF, Venstre og Sp.
Tomtefesterforbundet har fått over 400 nye medlemmer siden 1. juli da loven trådte i kraft, og flere strømmer til etter dette urettferdige og uforståelige vedtaket. Årets valg er en gylden anledning til å gi en tilbakemelding på hva vi mener om den nye tomtefesteloven, og at det er stortingsvalg om to år. Vi er ca. 300.000 tomtefestere i Norge, noe som betyr at ca. en million norske borgere er rammet av dette vedtaket. Tenk dere godt om før dere slipper valgseddelen ned i urnen. Vi kan bli «tungen på vektskålen» Godt Valg.
*****
Valget nærmer seg med stor hastighet. Selve valget er riktignok ikke stortingsvalg, men gir landets tusener av tomtefestere en god anledning til å gi regjeringspartiene Høyre, Frp samt «støttekontaktene» Venstre og KrF, og selvfølgelig Sp, et kraftig «spark på skinnleggen», for deres inkompetente og holdningsløse behandling og stemmeavgivning vedrørende den såkalte tilpasning av § 33 i Tomtefesteloven.
Resultatet av denne stemmeavgivningen bærer preg av å vært forutbestemt, og har gitt som resultat at vi har fått den mest uforutsigbare, dårligste og minst gjennomtenkte loven, som nå titusener av tomtefestere over hele landet må leve med i årene fremover. Hvis regjeringen mot formodning ikke griper til vettet og justerer hele vedtaket. Justiskomiteens og Stortingets lovvedtak er en skandaløs overoppfyllelse av EMD sin dom i Strasbourg, og blir å oppfatte som et gavmildt gavekort, hvor man løper etter grunneierne med tomtefesternes penger.
Etter hvert som de nye festeavgiftene kommer på bordet, vil nok de fleste tomtefestere oppleve dette som et solid slag «midt i trynet», og som en lite hyggelig hilsen fra de blåblå i et valgår. Den nye tomtefesteloven trådte i kraft fra 1. juli 2015. Nå blir etter hvert alle tomtefestere i hele landet konfrontert med resultatet og hvilke konsekvenser dette får.
Mistepensjonister, vanlige pensjonister, lavtlønte og tomtefestere flest risikerer ved dette vedtaket og det såkalte «engangsløftet» å bli presentert for regninger på 20.000 til 50.000 kroner påplusset nåværende avgift per år, avhengig av tomtestørrelsen . Dette såkalte «engangsløftet» er på 11378 kroner per dekar tomt per år, så da er det jo enkelt å finne fram gangetabellen, slik at en for oversikt over hva denne «galskapen» fører til for den enkelte tomtefester.
At regjeringen ikke en gang skjønte at «landbruksunntaket» som gir «grunneierne bukten og begge endene, og fungerer som en videreføring av leilendingsystemet, og burde derfor vært fjernet. Dette viser jo til fulle arrogansen og «harelabbmentaliteten» i dette lovvedtaket. Menneskerettighetsdomstolen (EMD) har etter besøk av noen representanter for bondestanden og andre grunneiere satt norsk rettsvesen på sidelinjen og tatt for «god fisk»deres utsagn om bortfesternes elendige vilkår og muligheter i Norge til fordel for tomtefestere.
EMD har på dette grunnlag avsagt en dom på sviktende grunnlag. Det er jo samtidig litt pussig at EMD avsetter tid til behandling av tomtefestesak i Norge, når hele verden ellers er ovesvømt av terror, massemyrderier og millioner av flyktninger. Det er også litt merkverdig å oppleve de blåblå sin forargelse over innføring av eiendomsavgift i Oslo, noe som er for rene småpenger og regne, mens de samtidig med et pennestrøk pålegger tomtefestere flest en merutgift på 11378 kroner per år perdekar i tillegg til den eksisterende avgift. I den anledning bør det vel også opplyses om at de fleste tomtefestere betaler eiendomsavgift på en grunn vi ikke eier.
Jeg vil på ingen måte drive valg propaganda, men må i rettferdighetens navn få nevne at Ap og SV var de to eneste partier som jobbet hardt for en bedre tomtefestelov med et langt annet og bedre resultat for tomtefesterne enn det de blåblå har kokt sammen. Men de ble som kjent overkjørt av et flertall i Stortinget anført av de blåblå og deres lydhøre disipler, KrF, Venstre og Sp.
Tomtefesterforbundet har fått over 400 nye medlemmer siden 1. juli da loven trådte i kraft, og flere strømmer til etter dette urettferdige og uforståelige vedtaket. Årets valg er en gylden anledning til å gi en tilbakemelding på hva vi mener om den nye tomtefesteloven, og at det er stortingsvalg om to år. Vi er ca. 300.000 tomtefestere i Norge, noe som betyr at ca. en million norske borgere er rammet av dette vedtaket. Tenk dere godt om før dere slipper valgseddelen ned i urnen. Vi kan bli «tungen på vektskålen» Godt Valg.
*****
1. juli:
Krav fra bortfestere om et "engangsløft" på eldre forlengede festeavtaler.
Vi har fått henvendelser i
forbindelse med spørsmål om bortfesters rett til et «engangsløft» for
festeavgifter for festeavtaler som er forlenget før de nye reglene trådte i
kraft (1. juli 2015).
Overgangsreglene pkt. 2 lyder slik:
«For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 § 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd frem til 1. januar 2018.»
Vår oppfatning:
Siden ordlyden i overgangsreglene pkt. 2 henviser til tomtefesteloven og den midlertidig loven, er det vår oppfatning at de nye reglene om engangsløft for eldre festeavtaler bare gjelder for festeavtaler forlenget etter 1. november 2004 da tomtefesteloven § 33 trådte i kraft.
Etter ordlyden gjelder overgangsregel nr. 2 for festeavtaler som er «forlenget på samme vilkår som før». Etter ordlyden tyder dette på at avtaler som er forlenget – men hvor det har skjedd en økning i festeavgiften med mer enn på samme vilkår som før – ikke skal være gjenstand for et «engangsløft».
Arvid Dahm, advokat (H)
Overgangsreglene pkt. 2 lyder slik:
«For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 § 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd frem til 1. januar 2018.»
Vår oppfatning:
Siden ordlyden i overgangsreglene pkt. 2 henviser til tomtefesteloven og den midlertidig loven, er det vår oppfatning at de nye reglene om engangsløft for eldre festeavtaler bare gjelder for festeavtaler forlenget etter 1. november 2004 da tomtefesteloven § 33 trådte i kraft.
Etter ordlyden gjelder overgangsregel nr. 2 for festeavtaler som er «forlenget på samme vilkår som før». Etter ordlyden tyder dette på at avtaler som er forlenget – men hvor det har skjedd en økning i festeavgiften med mer enn på samme vilkår som før – ikke skal være gjenstand for et «engangsløft».
Arvid Dahm, advokat (H)
24. juni: Stortinget har vedtatt endringer i tomtefesteloven.
Endringene gjelder bortfesters adgang til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse og innløsning av feste til bolighus og fritidshus. Loven trer i kraft 1. juli d.å.
VEDTATTE NYE REGLER I TOMTEFESTELOVEN
av Arvid Dahm, advokat (H)
1. Festeavgift ved forlengelse av festeavtalen
Avtaler som løper ut etter 1. juli 2015:
Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.
Avtaler som allerede er forlenget:
For avtaler som er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven og frem til og med 31. desember 2017 kreve regulering av festeavgiften. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves innen utløpet av 2017.
Hva festeavgiften kan settes til når bortfesteren krever regulering:
I begge de tilfeller som er nevnt foran, gjelder følgende regler for bortfesterens regulering av festeavgiften:
•Den årlige festeavgiften settes til 2, 0 % av tomteverdien. Ved beregningen av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten.
•Det settes likevel et maksimalbeløp (et «tak») for den årlige festeavgiften. Uansett tomtens verdi, kan festeavgiften ikke utgjøre mer enn 11 378 kroner per dekar tomt. Dette maksimalbeløpet gjelder også hvis tomten er mindre enn ett dekar. Maksimalbeløpet justeres årlig i samsvar med endringene i pengeverdien.
•Som en sikkerhetsventil foreslås det at festeavgiften kan settes høyere dersom det er nødvendig av hensyn til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen. (Det antas at denne bestemmelsen aldri vil bli brukt, da de vedtatte reglene overoppfyller kravene i konvensjonen).
Etter at festeavgiften er regulert denne ene gangen, kan festeavgiften deretter bare reguleres i samsvar med endringer i pengeverdien. Men etter 30 år fra siste regulering kan begge partene kreve ny regulering på samme måte (2 % av tomteverdien).
For tilfeller der de nye reglene fører til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8000 kroner, er det foreslått en overgangsregel: For festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, kan bortfesteren da bare kreve den gamle festeavgiften med et påslag på 8000 kroner. For festeavgift som forfaller 1. januar 2017 eller senere, kan bortfesteren kreve den nye festeavgiften fullt ut.
Det foreslås et unntak for festeavtaler der det er avtalt en rett for festeren til å kreve forlengelse og det følger av avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av endringer i pengeverdien. Da må avtalen følges.
2. Innløsning
Det foreslås ingen endringer i festerens rett til å kreve innløsning av tomten, men det foreslås endringer i reglene om beregningen av innløsningssummen. Innløsningssummen skal som hovedregel være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Lovforslaget innebærer at dersom festeren velger å kreve innløsning av festetomten når festetiden er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter reglene som er nevnt foran (i punkt 1). Det samme gjelder dersom festeren velger å kreve innløsning ti år eller kortere før festetiden er ute. Ved innløsning som finner sted når festetiden er ute eller ti år eller mindre før dette tidspunktet, kan bortfesteren med andre ord kreve at festeavgiften skal reguleres etter reglene som er nevnt foran (i punkt 1), og at det er denne festeavgiften som skal ganges med 25 ved fastsettelsen av innløsningssummen.
De foreslåtte reglene om innløsning gjelder bare hvis innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før dette tidspunktet, gjelder de nåværende reglene.
For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren – og bare han - kreve at innløsningssummen skal settes til 40 % av tomteverdien, istedenfor 25 ganger oppjustert festeavgift.
________________________________________________________________________________________
VEDTATTE NYE REGLER I TOMTEFESTELOVEN
av Arvid Dahm, advokat (H)
1. Festeavgift ved forlengelse av festeavtalen
Avtaler som løper ut etter 1. juli 2015:
Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.
Avtaler som allerede er forlenget:
For avtaler som er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven og frem til og med 31. desember 2017 kreve regulering av festeavgiften. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves innen utløpet av 2017.
Hva festeavgiften kan settes til når bortfesteren krever regulering:
I begge de tilfeller som er nevnt foran, gjelder følgende regler for bortfesterens regulering av festeavgiften:
•Den årlige festeavgiften settes til 2, 0 % av tomteverdien. Ved beregningen av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten.
•Det settes likevel et maksimalbeløp (et «tak») for den årlige festeavgiften. Uansett tomtens verdi, kan festeavgiften ikke utgjøre mer enn 11 378 kroner per dekar tomt. Dette maksimalbeløpet gjelder også hvis tomten er mindre enn ett dekar. Maksimalbeløpet justeres årlig i samsvar med endringene i pengeverdien.
•Som en sikkerhetsventil foreslås det at festeavgiften kan settes høyere dersom det er nødvendig av hensyn til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen. (Det antas at denne bestemmelsen aldri vil bli brukt, da de vedtatte reglene overoppfyller kravene i konvensjonen).
Etter at festeavgiften er regulert denne ene gangen, kan festeavgiften deretter bare reguleres i samsvar med endringer i pengeverdien. Men etter 30 år fra siste regulering kan begge partene kreve ny regulering på samme måte (2 % av tomteverdien).
For tilfeller der de nye reglene fører til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8000 kroner, er det foreslått en overgangsregel: For festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, kan bortfesteren da bare kreve den gamle festeavgiften med et påslag på 8000 kroner. For festeavgift som forfaller 1. januar 2017 eller senere, kan bortfesteren kreve den nye festeavgiften fullt ut.
Det foreslås et unntak for festeavtaler der det er avtalt en rett for festeren til å kreve forlengelse og det følger av avtalen at bortfesteren ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av endringer i pengeverdien. Da må avtalen følges.
2. Innløsning
Det foreslås ingen endringer i festerens rett til å kreve innløsning av tomten, men det foreslås endringer i reglene om beregningen av innløsningssummen. Innløsningssummen skal som hovedregel være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Lovforslaget innebærer at dersom festeren velger å kreve innløsning av festetomten når festetiden er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter reglene som er nevnt foran (i punkt 1). Det samme gjelder dersom festeren velger å kreve innløsning ti år eller kortere før festetiden er ute. Ved innløsning som finner sted når festetiden er ute eller ti år eller mindre før dette tidspunktet, kan bortfesteren med andre ord kreve at festeavgiften skal reguleres etter reglene som er nevnt foran (i punkt 1), og at det er denne festeavgiften som skal ganges med 25 ved fastsettelsen av innløsningssummen.
De foreslåtte reglene om innløsning gjelder bare hvis innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden inne eller festetiden ute før dette tidspunktet, gjelder de nåværende reglene.
For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren – og bare han - kreve at innløsningssummen skal settes til 40 % av tomteverdien, istedenfor 25 ganger oppjustert festeavgift.
________________________________________________________________________________________
8. juni: Møtes festerne og staten i Strasbourg neste gang?
10. juni avgjøres tomtefesternes skjebne. Les vår pressemelding:
| pressemelding_tff.pdf |
5. juni: Endringer i Tomtefesteloven.
Her kan du lese innstillingen fra Jusiskomiteen:
| innst._349_l.pdf |
Vi mottar mange medlemshenvendelser om dagen, og vi gir dere her en kort innføring i de nye reglene som er foreslått.
1. juni
Festeavgift ved
forlengelse av festeavtalen:
Avtaler som løper ut etter 1. juli 2015:
Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.
Avtaler som allerede er forlenget:
For avtaler som er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven og frem til og med 31. desember 2017 kreve regulering av festeavgiften. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves innen utløpet av 2017.
Les mer her:
Avtaler som løper ut etter 1. juli 2015:
Når festetiden er ute, forlenges festeavtalen i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen tre år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen.
Avtaler som allerede er forlenget:
For avtaler som er forlenget før 1. juli 2015, fortsetter festeavtalen i utgangspunktet å løpe på samme vilkår som før. Bortfesteren kan imidlertid fra ikrafttredelsen av loven og frem til og med 31. desember 2017 kreve regulering av festeavgiften. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften selv om avtalen allerede er forlenget, men dette må kreves innen utløpet av 2017.
Les mer her:
| notat,_adv._arvid_dahm.pdf |
Forslag til ny tomtefestelov
Vi har gjort etterprøvbare økonomiske vurderinger som viser at nåværende lovforslag vil føre til at fester blir urimelig og urettferdig hardt rammet.
Les mer her:
| tomtefeste_juridiske_momenter.pdf |
| tomtefeste_økonomiske_betraktninger_16.5.2015.pdf |
| tomtefeste_-_stortinget_15.5.2015.pdf |
Forslag til endringer i tomtefesteloven kan være i strid med menneskerettighetskonvensjonen
7. mai: NBBLs avdelingsdirektør Henning Lauridsen og advokat Line Bjerkek deltok i åpen høring i Stortingets justiskomité om tomtefesteloven.
Du kan lese mere om saken på NBBL sin hjemmeside:
http://www.nbbl.no/Nyheter/articleType/ArticleView/articleId/6507/Forslag-til-endringer-i-tomtefesteloven-kan-vre-i-strid-med-menneskerettighetskonvensjonen
Du kan lese mere om saken på NBBL sin hjemmeside:
http://www.nbbl.no/Nyheter/articleType/ArticleView/articleId/6507/Forslag-til-endringer-i-tomtefesteloven-kan-vre-i-strid-med-menneskerettighetskonvensjonen
Hvorfor Tomtefesterforbundet?
Tomtefesterforbundet er interesseorganisasjonen og talerør for tomtefestere i Norge. Stadige lovendringer gjør hverdagen krevende og uforutsigbar for tomtefesterne. Hver nye lov kan få store konsekvenser for hus- og hytteeiere, ikke minst økonomisk.
Noen mister retten til å bo eller bruke en hytte de eier. Andre får krav om uoverkommelig høye priser, slik at man må gå fra et et hus eller en hytte som har vært i slekten i generasjoner.
Les hele saken her...
Noen mister retten til å bo eller bruke en hytte de eier. Andre får krav om uoverkommelig høye priser, slik at man må gå fra et et hus eller en hytte som har vært i slekten i generasjoner.
Les hele saken her...
Rakkestad kommune fikk medhold |
Tomtefesterforbundet i en utvidet Tomtefesterallianse
|
Rådmann Skog i Rakkestad vant saken om festeavgiftene
En fornøyd rådmann Skog konstaterer at i saken mellom Rakkestad kommune (RK) og Opplysningsvesenets Fond (OVF) fikk RK medhold av Borgarting lagmannsrett om at festeavgifter i Prestegårdsfeltet og Lyngbyfeltet skal fastsettes i samsvar med konsumprisindeksen, og ikke på grunnlag av faktisk tomteverdi i Rakkestad, slik OVF ønsket.
Sarpsborg tingrett ga Rakkestad kommune medhold i sin dom avsagt i 2013. Nå har altså Borgarting lagmannsrett stadfestet standpunktet i nylig avsagt dom. Bakgrunn I sak mellom Rakkestad kommune og Opplysningsvesenets Fond om fastsettelse av nye festeavgifter i to tomtefelter (Prestegårdsfeltet og Lynbyfeltet) i Rakkestad har Rakkestad kommune fått medhold i at nye festeavgifter for områdene skal fastsettes i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen, og ikke – som Opplysningsvesenets Fond hevdet - på grunnlag av faktisk tomteverdi i Rakkestad. Det gjør en meget stor forskjell for Rakkestad kommune, men i neste omgang også beboerne i Prestegårdsfeltet og Lyngbyfeltet. For Rakkestad kommune utgjør differensen flere millioner kroner. Les mer |
Stor samlet tyngde og gjennomslagskraft for å ivareta hundretusenvis av tomtefesteres interesser.
Sist sommer ble Tomtefesteralliansen dannet i samarbeid med Norges Hytteforbund og Norges Huseierforbund på TFFs initiativ. Siden da har det vært et fruktbart samarbeid. I vinter har Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) sluttet seg til alliansen. Tomtefesteralliansen har i løpet av vinteren hatt gode møter, først med justisdepartementet, deretter med partienes representanter i Stortingets justiskomite, enkeltvis med: H, Frp, Ap og Krf. Hovedinntrykket er at alliansen blir tatt skikkelig på alvor og lyttet til - og det skulle bare mangle! Det pågående lovendringsarbeidet er utsatt med ett år for å sikre balanserte gode løsninger. Flertalls-vurderingene og -innstillingene fra lovutvalget var åpenbart ikke gode nok, noe mange Høringsuttalelser med stor tyngde påpekte i januar. Bortfesterpartiet SP er ikke lenger en klamp om foten til AP, og ikke i vippeposisjon etter valget, slik de har vært i en årrekke og utnyttet til fulle. De toneangivende partiene står dermed fritt til å finne balanserte løsninger som også ivaretar festerne etter Strasbourgdommen. Innløsningsrett for alle, med fjerning av «landbruksunntaket», og gradvis avvikling av tomtefesteordningen er nå realistiske mål. Det er på høy tid at denne leilendingslignende ordningen opphører for bolig- og hytte- EIERE som ofte er prisgitt uforutsigbare og griske bortfestere som utnytter et lappeteppe av et lovverk og svake enkeltfestere. Gamle festetomter med påstående bolig/hytte kan ikke verdisammenlignes med nye tomter som selges fritt i det åpne markedet. Det er i realiteten bare en kjøper til en gammel festetomt som bortfesteren ved festekontraktens inngåelse i praksis frasa seg eiendomsretten til. Hva derimot med alle bolig- og hytte-EIERNES eiendomsrettigheter? De må og skal sikres! |
Tomtefesterforbundet har levert høringsuttalelse
Tomtefesterforbundets høringsuttalelse til NOU 2013:11 Tomtefeste og folkerett er i dag, 10.januar 2014, oversendt justisdepartementet. Les mer her:
Les "alt om" Tomtefestelovutvalgets innstilling
Vær med og diskuter saken...
Her kan du laste ned Grethe Gjertsens dissens til innstillingen fra Tomtefestelovutvalget, selve innstillingsdokumentet NOU 2013 : 11 om Festekontrakter og folkerett og Justisdepartementets pressemelding om saken.
- Arbeiderpartiet svikter tomtefesterne
Tomtefesterforbundet frykter årlige festeavgifter på titusener av kroner. Styreleder Grethe Gjertsen i Tomtefesterforbundet er svært bekymret for prosessen framover. Hennes medlemmer kan i verste fall bli nødt til å selge bolig eller hytte som følger av fleredobling av avgiften.
Grethe Gjertsen har representert landets nærmere 350.000 tomtefestere i lovutvalget. Hun mener at hele prosessen rundt denne innstillingen er et bestillingsverk, iscenesatt av Stoltenberg-regjeringen.
- Nå håper jeg den avtroppende Justisministeren tar dette hastverksarbeidet med seg på vei ut av regjeringslokalene, og at den påtroppende regjeringen ser at tomtefeste- problematikken er så uforutsigbar, innviklet og utgått på dato at de nedsettter en ny lovutvalgskomite som får som mandat å avvikle og fase ut hele denne «leilendingsordningen». Den er ikke et sivilisert og moderne land verdig, tordner Gjertsen.
Les hele saken her:
Grethe Gjertsen har representert landets nærmere 350.000 tomtefestere i lovutvalget. Hun mener at hele prosessen rundt denne innstillingen er et bestillingsverk, iscenesatt av Stoltenberg-regjeringen.
- Nå håper jeg den avtroppende Justisministeren tar dette hastverksarbeidet med seg på vei ut av regjeringslokalene, og at den påtroppende regjeringen ser at tomtefeste- problematikken er så uforutsigbar, innviklet og utgått på dato at de nedsettter en ny lovutvalgskomite som får som mandat å avvikle og fase ut hele denne «leilendingsordningen». Den er ikke et sivilisert og moderne land verdig, tordner Gjertsen.
Les hele saken her:
|
Følg oss
|
Bli medlem i Tomtefesterforbundet!
Som medlem i TFF får du:
Kontingenten er kr 500,- pr år.
Meld deg inn som medlem her
- Veiledning i festespørsmål
- Hjelp ved tvister om tomtefeste
- Danne nettverk med andre festere
- Tilgang til forbundets medlemssider med bl.a. siste nytt om tomtefestespørsmål, nye rettsavgjørelser, uttalelser mm.
Kontingenten er kr 500,- pr år.
Meld deg inn som medlem her
