Tomtefester sin rett til å føre opp gjerde rundt sin fritidseiendom

I takt med at stadig flere naturområder bygges ut med fritidseiendommer, har vi sett et økende antall konflikter mellom beite- og fritidsinteresser. Alle som har dyr på beite i områder hvor det er festede fritidseiendommer, bør derfor kjenne til hvilke regler som gjelder for festers adgang til å oppføre gjerde.

Artikkelforfattere: Advokat / Partner Svein Aalling og Advokatfullmektig Robert Ødegaard i Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS post@seland-roedl.no Tel: 22 40 38 00
 
Konflikter
En betydelig del av landets fjell og utmark er i dag benyttet til beite, og det er derfor stor sannsynlighet for at brukere av hytter og fritidsboliger vil komme i kontakt med beitedyr. Det er heller ikke uvanlig at dyra trives godt rundt og inntil fritidsboliger, hvor de kan gjøre mindre skader, etterlate avføring, og oppleves som nærgående.
 
For grunneier eller en som har beiterett i området, vil det ofte ikke være ønskelig at beiteressursene skal reduseres ved at fritidseiendommer inngjerdes. Med gjerder kommer det ofte også en risiko for at dyr setter seg fast og skader seg, i verste fall med døden til følge.

Den som fester tomt, rår i utgangspunktet som eier
Utgangspunktet er at den som fester en tomt, har samme fysiske råderett over festetomta som en eier har, jf. tomtefesteloven § 16 (1). Dette innebærer at fester av tomt vil ha rett til å sette opp gjerde mot naboeiendom, på lik linje som tomtas eier, slik det fremgår av grannegjerdelova § 6. Gjerdet må likevel være laget og vedlikeholdt på en slik måte at det ikke er farlig for husdyr, jf. grannegjerdelova § 3.

Fester av tomt kan på tross av dette måtte respektere etablerte bruksrettigheter som andre har i eiendommen. Har en tredjeperson rett til beite på festetomta, kan dette begrense festers rett til å oppføre et gjerde som begrenser beiteretten.

Festers rådighet kan begrenses ved avtale
Utgangspunktet i tomtefesteloven om at fester av tomt rår som en eier, kan begrenses ved avtale mellom fester og grunneier. Partene står her fritt til å avtale andre løsninger enn det som følger av tomtefesteloven, og festers adgang til å oppføre gjerde eller liknende konstruksjoner kan på denne måten begrenses helt eller delvis.

Det er heller ikke uvanlig at festeavtaler inneholder slike begrensninger. En festeavtale som er ofte brukt i beiteområder, er Norges Bondelags standardavtale, som ivaretar lokale beiteinteresser ved å bestemme at «Tomta ikke kan inngjerdes. Eventuell inngjerding må avtales særskilt». Dette er en tydelig formulering som gir lite rom for tolkningstvil og konflikt.

Vi har erfart at en del eldre festeavtaler inneholder reguleringer om gjerde som i større grad beror på skjønn, og at dette lett kan lede til konflikt mellom grunneier og fester. Slike reguleringer kan typisk gå ut på at fester gis rett til å sette opp gjerde i «spesielle tilfeller» og/eller til spesielle formål. Problemet er at det ofte ikke er helt klart hva som ligger i disse vilkårene, og dermed i hvilken grad fester får rett til å oppføre gjerde. Hvis festeavtalen er inngått i et beiteområde, må imidlertid dette etter vår vurdering tillegges betydelig vekt ved tolkningen av en slik klausul, slik at ikke enhver ulempe som følge av beiting uten videre gir fester rett til å oppføre gjerde.

Noen festeavtaler har en bestemmelse om at «Gjerde til beskyttelse av hus kan tillates», eller en lignende formulering. Da kan det bli et spørsmål om hvor langt fra hytteveggen et gjerde kan settes opp. I en nylig avsagt tingrettsdom kom retten, på eget initiativ, til at gjerde i et slikt tilfelle kunne settes opp 2,5 meter fra hytteveggen. Etter vårt syn gikk retten her lenger enn det det var grunnlag for etter kontraktens ordlyd.

Særlig om punktfeste
En spesiell form for feste er punktfeste, som gir fester en rett til å oppføre hytte på et gitt punkt, uten at det er avtalt noen størrelse på festetomta. I slike festeforhold har ikke festeren i utgangspunktet noen alminnelig rådighet som eier over arealet rundt hyttekroppen, slik tilfellet vil være ved feste av et definert tomteareal. Punktfester må derimot anses å ha en bruksrett rundt fritidsboligen, i tråd med partenes intensjoner for festeforholdet. I slike festeforhold må utgangspunktet normalt bli at fester ikke har rett til å oppføre gjerde. Hvis gjerde skal oppføres av punktfester, må dette i så fall avtales med grunneier.
Yttergrensene for punktfesters rådighet er ofte ikke klare. For å unngå at det oppstår tvist om punktfesters adgang til å oppføre gjerde, anbefaler vi i alle tilfeller at dette reguleres på en klar måte i festeavtalen.

Andre begrensninger
I tillegg til at festeforholdets karakter og avtale kan være bestemmende for festers rett til å oppføre gjerde, er det viktig å være oppmerksom på at kommunen kan vedta særskilte begrensninger for oppføring av gjerde i kommuneplan eller reguleringsplan. Der slike begrensninger følger av reguleringsplan, vil det ikke være noen forskjell mellom festetomter og eiertomter. I enkelte kommuner er det totalforbud mot inngjerding av hytter, mens andre kommuner heller har valgt å begrense hvor stor del av arealene som kan gjerdes inn og/eller stille krav til hvordan gjerder skal utformes. 

Grunneiere eller lokale beitelag bør derfor delta aktivt i kommunale planprosesser og høringer for å påvirke planene slik at de i størst mulig grad ivaretar beiteinteressene.
Oppføring av et gjerde kan dessuten begrenses av allemannsretten, og for kystnære områder er det også viktig å kjenne til de spesielle reglene som gjelder for bygging i 100-metersbeltet fra sjøen.
I områder hvor det har vært beite i lang tid, kan begrensninger i retten til å oppføre gjerde også følge av sedvane eller lokal uskreven rett.

​Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS har 30 erfaring innen fast eiendoms rettsforhold og tomtefesteavtaler, og svarer gjerne på spørsmål innen fagområdet.  

Detaljer om innløsing ++ (veldig mange er opptatt av dette)

Loven det refereres til nedenfor er Lov om tomtefeste. Denne ble senest revidert i 2015.
 
Generelt sier loven at du kan kreve innløsning etter at festeavtalen har løpt i 30 år. Du må da kreve innløsning skriftlig, senest ett år før avtalen løper ut. Loven sier følgende om dette:
 
§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. 

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:
a. festarens ektemake,
b. livsarving til festaren,
c. fosterbarn som står i same stilling som livsarving, 
d. nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Lovens bestemmelser om prisen for innløsning, er regulert i §37
 
§ 37.Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 
§15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta (mao den verdien du har tilført eiendommen)
  
Hovedregelen er altså at prisen settes til 25xfesteavgiften. Festeavgiften kan oppjusteres til det den er på innløsningstidspunktet. Alternativt kan prisen settes til 40% av tomteverdien. Ved fastsettelse av tomteverdien, skal det gjøres fradrag for de investeringene dere selv har gjort på tomta. Dvs prisen skal settes til hva tomta ville ha vært verdt hvis den ikke var blitt opparbeidet og utbygd. Vi kaller dette ofte for "råtomtverdien". Benytt en takstmann som ser saken fra din side. Bortfester vil helt klart se det fra sin. Det er ofte store sprik i slike sammenhenger. Det handler om å enes om pris. Les mer om taksering i en senere artikkel
 
Det er verdt å merke seg at grunneier kan nekte innløsning på visse vilkår. Disse vilkårene er regulert i §34.
 
§34.Unntak frå festarens rett til innløysing Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

NB! Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.  Disse kan loven og vet å praktisere den. Det samme kan hevdes om OVF.

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.
 
Disse vilkårene kalles"landbruksunntaket". I praksis kan grunneier i slike tilfelles nekte innløsning, men i stedet tilby forlengelse av avtalen. Grunneier kan ikke si opp avtalen, men han har rett til å få justert festeavgiften etter reglene i §15.
 
Grunneier plikter å kunne dokumentere at han kommer inn under landbruksunntakets regler. Du kan kreve det. Forholdet dokumenteres ved kopi av næringsoppgaven (del av bondens skattemelding) for de tre siste år. Inngår skog på eiendommen stiller du svakt for skog trenger lang tid på å vokse (fremtidig inntekt)
 
Landbruksunntaket betyr nødvendigvis ikke at grunneier ikke vil innløse festet men han står da fritt til å bestemme prisen. Prisen blir da nødvendigvis en forhandling mellom dere. 
​
--------------------

Skal/skal ikke?

Det er mange interesseorganisasjoner med fokus på det å eie eller bruke en hytte. Vi får derfor fra tid til annen henvendelser fra medlemmer som er medlemmer av flere slike og lurer på hvor de får best hjelp. Da svarer vi alltid «Det er nok best å bruke Tomtefesterforbundet siden det er det forbundet som arbeider mest med tomtefestesaker». Vi er en ensaksforening med fullt fokus og kompetanse på Tomtefesteloven.
------------------------
Trær til besvær!

Svært mange sivile tvistemål handler om naboens trær. Noen vil ha skygge. Noen vil ha sol. Andre vil ha ved. Det er dermed ikke lett å skifte sol og vind i slike sammenhenger
I bladet Hytteliv fant vi forleden denne utgreiingen om trær knyttet til feste av tomt basert på følgende spørsmål: På hyttefeltet vårt må vi ha godkjenning fra grunneieren før trær kan hogges. Står vi ikke på god fot med grunneier, får vi nei!

Svaret er ført i pennen av Harald Ramm som er Hyttelivs tilknyttede advokat:

Trær på festetomt er regulert i tomtefesteloven § 16: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.» Fester har altså samme rådighet som en eier. Partene kan likevel avtale noe annet og mange festekontrakter har bestemmelser om at fester ikke har rett til å fjerne trær på festetomta uten samtykke fra grunneier, som i ditt tilfelle. Vær likevel klar over at bestemmelsen har en viktig presisering i neste setning: «Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld.» Det vil si at du kan kreve at grunneier fjerner trær som hindrer utsikt, eller nekte ham å fjerne trær som du ønsker av hensyn til trivselen. Bestemmelsen er ufravikelig, slik at det ikke er lov å inngå avtaler som begrenser festerens rett.

Moralen i denne historien er at viktigere enn loven, er din relasjon til grunneieren.
-----------------------
Landbruksunntaket, tomtefesternes mareritt Øyvind Bastiansen, Leder i Tomtefesterforbundet -> 2022)
Ett av de mest forekommende temaene som kommer inn til Tomtefesterforbundet, er knyttet til landbruksunntaket. Dette unntaket gir som kjent bortfester rett til å nekte innløsning av tomta, under henvisning til tomtefestelovens § 34. De nærmere betingelsene for å kunne nekte innløsning, er angitt i §4 i forskriftene til loven.

Landbruksunntaket ble innført allerede i den første tomtefesteloven i 1976. Siden er betingelsene i lov og forskrifter revidert en rekke ganger, senest i 2005. Justisdepartementet uttalte i den anledning at revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Det er dog en forutsetning at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Og nettopp her er et av kjernepunktene i de konfliktene som ofte oppstår i kjølvannet av landbruksunntaket.

Forskriften er som det indirekte fremgår av utsagnet fra Justisdepartementet svært fleksibelt. Det skal godt gjøres ikke å kunne tilpasse landbruksdriften til dette. Det avgjørende punktet blir da om det faktisk drives næringsvirksomhet. Og hva er næringsvirksomhet ut fra lovgivernes synspunkt, i hvert fall slik det opprinnelig var ment.

I merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, ble det uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». 

Dette kan vel ikke tolkes på annen måte enn at gårdsdrift skal være en hovednæring for bortfester. I svært mange av de konfliktsakene vi møter, er det i høy grad tvil om det det er et driftsgrunnlag for gården som fortjener betegnelsen «effektiv og rasjonell drift av selve bruket». I hvert fall i et slikt omfang at det gir et livsgrunnlag. I mange av de sakene vi Tomtefesterforbundet får inn til oss, er driftsinntektene ofte svært beskjedne. Og det er overhode ingen tvil om av hovedinntekten til bortfester kommer fra helt andre kilder. Vi anbefaler i slike saker at fester innhenter næringsoppgaver for de 3 siste år for bruket som underlag for dokumentasjon. Dette har til nå vært en vanlig og akseptert måte å dokumentere driftsinntektene på. Imidlertid har en dom i tingretten i Drammen i september 2021 gjort saken mer komplisert.  Saken gjelder inntekter fra skogdrift. Den faktum at det går ofte kan gå mange år mellom hver avvirkning, forhindrer ikke etter rettes skjønn at skognæringen må anses for å være igangværende, og altså kunne skaffe en fremtidig driftsinntekt.  

Med en forskrift som er svært generøs overfor bortfester, og der det i tillegg måtte finnes en skogteig til bruket, blir det vanskelig å kunne påvise at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse. Festere av fritidstomter på landbrukseiendom vil derfor i betydelig grad måtte forbli leilendinger og derved være fratatt en rettighet til innløsning som øvrige festere har.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er, som tidligere kommentert, rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven.
------------------
I en artikkel 25. august 2017 skrev Knut Storberget, den gang Arbeiderpartiets landbrukspolitiske talsperson og Lene Vågslid (Ap), den gang medlem av Justiskomiteen:

« På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenet
Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på. Folks trygghet for hus og hjem bør være et politisk ansvar - og ikke advokatmat i rettssalene.»

Lite tyder på at vi kommer dit med det første!

​                                                                                                            Drammen, 12.5.2021
Til Justiskomitéen
 
Innspill til dok. 8 210S (2020-2021)
 
Tomtefesterforbundet støtter forslaget og håper dette vil bidra til en rimelig og rettferdig avvikling av tomtefeste som institusjon.
Vi innser at dette vil ta noe tid. Det er derfor viktig for oss å påpeke at mange av de problemstillingene som er berørt i forslaget, er tiltak på vei mot en endelig avvikling. Gjennom å innføre tiltakene, vil Stortinget
Legge til rette for at alle festere behandles likt Og at tempoet i innløsninger økes slik at antallet festeavtaler sterkt reduseres. Viktig i denne sammenhengen er at unntakene knyttet til innløsningsretten oppheves og at boliger og fritidseiendommer behandles likt slik at retten til innløsning kan skje hvert 2. år. Forslaget omtaler i seg selv en rekke problemstillinger som skaper utfordringer i hverdagen for landets festere og skal ikke gjentas her.

Rettssikkerheten
Vi ønsker imidlertid å sette litt ekstra fokus på en problemstilling som vi tror det vanskelig kan stilles typiske politiske holdninger til, dvs et problem vi ser på som ganske upolitisk! Det gjelder rettssikkerheten.
I Varden 26. april (side 4-5) er referert en sak som er typisk for de konfliktsituasjoner som oppstår rundt tomtefesteavtaler.  I dette tilfellet gjelder det tolkningen av om en avtale er evigvarende eller tidsbegrenset. Forskjellen er av avgjørende betydning for både festeavgifter og for prisen ved innløsning. Fester vant i første omgang saken mot Opplysningsvesenets fond (OVF) idet retten kom til at festet måtte tolkes som evigvarende. Sånn sett full seier for fester.
Så skjer da det som ofte skjer; OVF anker saken til lagmannsretten. Og her er vi ved sakens kjerne. Tomtefesterforbundet erfarer ofte at saker som fester vinner i retten, blir anket til høyere rettsinstans.  Og det er nå rettssikkerheten kommer inn. I første rettsinstans har fester en rimelig sikkerhet i egne forsikringer som dekker en vesentlig del av omkostningene ved rettsbehandlingen hvis fester skulle tape saken. Ved senere rettsbehandling finnes ingen slik dekning. Dette vet OVF og andre større bortfestere godt. Taper disse i første rettsinstans, medfører dette nesten automatisk anke til lagmannsretten.
Festere har som oftest ingen økonomisk ryggdekning ut over egne midler. Et tap i lagmannsretten, hvor han også risikerer å måtte dekke motpartens kostnader, er skremmende for de fleste. I den konkrete saken nevnt ovenfor, risikerer fester ifølge Varden kostnader på rundt 1 million kroner hvis han taper i lagmannsretten. Kostnader i en slik størrelsesorden vil ødelegge økonomien for svært mange familier i lang tid. Festers dilemma er derfor om han tar sjansen på en ny rettsbehandling, eller gir seg for overmakten. Det er i dagliglivet stor forskjell på å ha rett og å få rett!
Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å gi rimelig forsvar for den svake parten i avtaleforholdet. Det var det, så vidt vi kan forstå, ingen politisk uenighet om. Imidlertid har loven blitt endret et 20 –talls ganger, som oftest på bekostning av festers sikkerhet og rettigheter. Lovendringen i 2015 var i utgangspunktet innrettet mot å løse problemstillinger Norge ble dømt for i EMD. Stortinget gikk imidlertid mye lengre idet endringene vil berøre de aller fleste av landets festere. Dette kunne umulig være det som lå til grunn for EMD´s dom.
Konsekvensene er uansett at antall konflikter som må løses gjennom rettsapparatet, øker. Og da er vi tilbake til situasjonen at det å ha rett ikke er det samme som å få rett. I svært mange tilfeller vil retten bestemmes av partenes økonomiske ressurser til å forfølge sin sak. Dette er ikke en rettsstat verdig. Vi håper Stortinget ser dette misforholdet og tar grep som sikrer at begge parters rettigheter sikres forsvarlig uten at partenes økonomiske evne skal bestemme utfallet!
Tilbake til vår sak i Varden: Fester velger nå å oppta banklån for å dekke saksomkostningene ved et eventuelt tap i lagmannsretten. Det er ikke mange i dagens rettssamfunn som tar sjansen på å sette seg i milliongjeld for å forsvare en sak som har sitt utspring i en lov som skaper flere problemer enn den løser. Rettssaker er både en mental og en økonomisk belastning som ingen av oss ønsker å oppleve.
Eksemplet ovenfor er bare en av mange konflikter som har sitt utspring i tomtefesteloven. De vanligste er etter vår erfaring:
Tolking av uklare bestemmelser i gamle kontrakter, f. eks som i tilfellet beskrevet ovenfor. Landbruksunntaket, hvor bortfester ofte unnlater å dokumentere at unntaket gjelder, og hvor fester må gå rettens vei for å få sin sak prøvd. Verdivurdering av tomten i forbindelse med innløsning eller fornyelse av avtalen. Takst utført av autoriserte takstmenn spriker ofte med flere 100%! Alle disse punktene har stort potensiale for å ende i tingretten. Mange vil kvie seg for de kostnadene dette kan medføre, og man velger å ikke forfølge rettslig sine rettigheter.
 
2% regelen
En festeavgift på 2% av råtomtverdien gjør festetomter til et investeringsobjekt idet den langsiktige avkastningen blir høyere siden beregningsgrunnlaget løpende justeres med KPI og utviklingen av eiendomspriser. (Engangsløft kan gjøre hvert 30. år.)
I en høringsuttalelsen datert 9. januar 2014, rettet til Justisdepartementet, uttalte fagøkonomer ved NHH (sitat fra høringsuttalelsen):
«Norges Handelshøyskole (NHH) har merket seg at ingen institusjoner med økonomisk eller finansiell kompetanse har blitt anmodet om å avgi høringsuttalelse.»
«Det er bred enighet i det finansielle og økonomiske fagmiljøet i Norge at rentesatsen som legges til grunn ved beregning av festeavgiften er feil.»
«Det er betenkelig dersom departementet på basis av høringsuttalelsene fremlegger forslag om endringer i tomtefesteloven som ikke retter opp en så grunnleggende feil ved ordningen.»
NHH mente rentesatsen burde være 1%. Dette er godt dokumentert i høringsuttalelsen. Likevel valgte Stortinget å se bort fra dette og satte prosentsatsen til 2%. Denne grunnleggende feilen bør rettes opp.
Nedenfor er en oppstilling som viser nominell avkastning med forskjellige prosentsatser og utviklingen i KPI. Kilde: Advokatselskapet Deloitte.
 
 
40% reglen
Evigvarende kontrakter kan innløses til 25 ganger festeavgiften. Etter 2002 er i prinsippet alle festekontrakter evigvarende idet kontrakten kun kan sies opp av fester. Vi tolker da loven dithen at kontrakter som er inngått etter 2002, eller som er fornyet etter 2002, skal innløses etter 25 ganger festeavgiften. Likeledes gjelder heller ikke nytt engangsløft etter 30 år. 40% regelen vil da kun gjelde løpende kontrakter inngått før 2002.
40% reglen slår svært uheldig ut for festere med store tomter og tomter i bynære strøk. Det er urimelig at man etter et langt festeløp skal betale en innløsningspris som overstiger 25xfesteavgiften. Vi ser for oss at prosentsatsen reduseres f. eks lineært fra 40% til 0 over et antall år. På et tidspunkt vil da prisen basert på prosentregelen og 25xfesteavgiften krysses, dvs innløsningsprisene blir like, uavhengig av regnemåte. Et forslag er at prosentsatsen reduseres med 1% pr år etter at festekontrakten har løpet i 30 år.
 
 
Innløsning av hytter på statsgrunn og allmenninger.
Enkelte av høringsuttalelsene gir uttrykk for at innløsning av hyttetomter på statsgrunn, «vil medføre en utvikling med «øyer» i privat eie i statsallmenningene.» (NJFF)
Det er da grunn til å bemerke at de rettighetene en fester har mht forvaltningen av tomta, skiller seg svært lite fra det å eie tomta. Nedenfor er en oppstilling av en del fakta knyttet til leie, feste og det å eie. Viktig her er den fysiske rådigheten og festers rett til forlengelse. Den faktiske rådigheten over en festetomt skiller seg således lite fra en eiet tomt. En festet tomt er like mye privat (for alle praktiske formål) som en eiet tomt.

 
Vi kan heller ikke forstå at «En avvikling av ordningen med tomtefeste vil også kunne medføre et betydelig større press på å legge ut hyttetomter/etablere hyttefelt i statsallmenninger og på annen statsgrunn.» (NJFF) Dette reguleres av eier og ikke av om en tomt er festet eller eiet. Jf også faktaboksen ovenfor. Det er etter vårt syn kun én god grunn, sett fra bortfesters side, til å nekte innløsning av festetomter for fritidseiendommer på statsgrunn, og det bygger på det faktum at festeinntektene etter engangsløft av festeavgiften blir betydelige. Dette kan også medføre at det blir mer langsiktig lønnsomt å bortfeste tomter i stedet for å selge. Med en festeavgift på 2% vil fester etter 50 år ha «nedbetalt» hele tomteverdien. Jf også bemerkninger om 2% regelen innledningsvis. Det kan umulig være statens oppgave å drive forretning på et slikt grunnlag.
 
Landbruksunntaket
Landbruksunntaket og de øvrige unntakene fra innløsningsretten, gjør at festere behandles ulikt, avhengig av hvem som er bortfester. At fester mister retten til innløsning, gjør ham til leilending idet det kun er én reell kjøper til hytta, nemlig bortfester. Ved innføring av innløsningsunntakene, burde alle festere ha fått en engangsanledning til å innløse festet. Slik dette i sin tid ble innført, skapte det en tvangssituasjon som fester ikke kunne komme ut av! Dette er svært uheldig med tanke på de prinsippene som bør ligge bak enhver lov, likebehandling og rettferdighet.
Tomtefesterforbundet ser i dag mange uheldige sider ved landbruksunntaket.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven. Bortfestere er pålagt etter loven å fremlegge dokumentasjon på at de kommer inn under landbruksunntaket. Tomtefesterforbundet er kjent med at dette kravet ofte ignoreres, og det blir opp til fester å kunne forfølge sine rettigheter gjennom rettssystemet. Dette medfører ofte betydelige kostnader og stor risiko. Loven bør klart angi at dersom nødvendig dokumentasjon ikke fremlegges i rimelig tid, mister bortfester retten til å påberope seg landbruksunntaket.  
Tomtefesterforbundet er av naturlige årsaker opptatt av at dette forslaget får en bred og god behandling i Stortinget. Vi ser derfor fram til Justiskomitéens behandling av representantforslaget.
 
For Tomtefesterforbundet
Øyvind Bastiansen
Leder

Nok engang er Tomtefesteloven et tema i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Grunneierne som tapte høyesterettsdommen mot 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse har klaget dommen inn for EMD.

Først litt historie:
Høyesterett avgjorde i 2007 at tomtefestere i Rollag kommune fikk beholde sin festeavtale etter at festetiden var utløpt med de samme vilkårene som var da avtalen var inngått. Loven fra 2004 var blitt slik etter lange drakamper for å verne tomtefesterne mot urimelige økninger i avgiften for fortsatt å kunne bo i sin bolig etter at avtaletiden var utløpt. Dette mente grunneierne var så urimelig at de tok skrittet med å bringe hele saken til EMD.
I 2012 vant grunneierne i Strasbourg, og myndighetene så seg nødt til å korrigere Tomtefesteloven. EMD mente at festavgiften etter forlengelse av avalen ikke kunne kreves å være en lik den gamle med kun en konsumprisregulering. Dette ville ifølge EMD være brudd på menneskerettighetene.

I 2015 trådte den endrede Tomtefesteloven i kraft. Der ble det sagt at en rimelig ny festeavgift skulle settes til 2 prosent av markedsverdien av råtomten, med et tak på 9000 2002-kroner pr dekar. Dette taket skal justeres i henhold til konsumprisindeksen. Dette var selvsagt et slag i ansiktet på mange festere, men det ga i alle fall et tak som man kunne forholde seg til og som ville kunne skjerme festere for ekstreme festeavgifter. Spesielt viktig var dette taket i pressområder med høye tomtepriser. Norske myndigheter mente da at den nye loven var i tråd med dommen fra EMD.

I 2019 fikk 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse økt sin festeavgift til det omtalte taket som nå var blitt ca 12 600 kroner pr dekar. Dette utgjorde ca 0,6 % av tomteverdien, noe grunneierne mente var i strid med det EMD dommen la til grunn. Saken kom helt opp til Høyesterett der grunneierne tapte. Retten mente at 0,6 % var innenfor det som ble forutsatt i EMD dommen. Festerne trakk et lettelsens sukk. Et annet utfall ville blitt dramatisk for mange.

På rett24.no kan man 12. juni lese «Ifølge et dokument som ble publisert på EMDs nettsider mandag denne uken, ble klagen levert 27. desember – dagen før klagefristen utgikk. Og i motsetning til de aller fleste klager til EMD, er denne klagen ikke blitt avvist. Tvert imot er den nå kommunisert til norske myndigheter, som gjennom dokumentet blir bedt om å redegjøre for Norges syn på forholdet mellom eiendomsretten og Høyesteretts avgjørelse.» Dette betyr på nytt at det er press på det såkalte taket. Foreløpig er det altså ikke en sak hos EMD. Men de har bedt norske myndigheter om en begrunnelse, noe som i seg selv kan være skremmende for tomtefesterne.

Tomtefesteforbundet setter sin lit til at Regjeringen vil kunne argumentere godt for sitt eget juridiske arbeid og dommen i Høyesterett fra i fjor. Men vi vil henvende oss til Justisdepartementet og be om at vi skal bli hørt i saken.

ET STERKT TOMTEFESTEFORBUND ER DERFOR FORTSATT SVÆRT VIKTIG. MEN FORBUNDET TRENGER SÅRT Å HA MANGE MEDLEMMER I RYGGEN. DETTE FORDI DET GIR TYNGDE, MEN OGSÅ ØKONOMI TIL Å DRIVE ARBEIDET VIDERE. SÅ ER DU IKKE MEDLEM – MELD DEG INN. ER DU MEDLEM, SÅ SPRE BUDSKAPET OM TOMTEFESTEFORBUNDET OG DET ARBEIDET VI DRIVER.
PÅ FORHÅND TAKK FOR DIN STØTTE!
​
På vegne av styret i TFF
Erlend Gaupås

TFF sendte 5. mars 2019 brev til justisministeren med følgende spørsmål:

Er det rimelig balanse mellom avtalepartene når tomtefestere risikerer å
være leilendinger til evig tid?

Fra vår brev siteres:
"Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, er det Tomtefesterforbundets oppfatning at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.
Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.
Vår holdning er at så lenge bortfester nekter innløsning, skal han heller ikke ha rett til engangsløft av festeavgiften fordi bortfester gjennom å kunne nekte innløsning, i praksis opererer som om festeavtalen er evigvarende. Ved evigvarende kontrakter er det som kjent ikke anledning til engangsløft.
Vi ønsker Justisministerens syn på dette misforholdet, og om justisdepartementet vil ta initiativ til at denne ubalansen mellom avtalepartene kan løses, fortrinnsvis ved at unntaksreglene for innløsning i §34 fjernes fra loven. Alle festere og bortfestere vil da få de samme rettigheter og plikter etter lovens bestemmelser, og vi unngår således at lov om tomtefeste forsvarer og forvalter leilendingsprinsippet i norsk lovgivning."

​Her er justisministerens svar:

Begrunnelse
Norge ble i 2012 dømt i den Europeiske menneskerettighetsdomstolen, EMD, i en sak hvor retten mente at i den konkrete saken som var til behandling, var bortfesters rettigheter krenket og Norge ble pålagt å endre lov om tomtefeste slik at denne ga en «fair balance» mellom partene i avtaleforholdet. Loven ble således endret i 2015, hvor det vesentligste er at bortfester fikk anledning til et engangsløft i festeavgiften.

Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, kan det hevdes at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.

Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.

Svar Jøran Kallmyr:
Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn i et langt tidsperspektiv.

Når festetiden er ute for festetomt til bolig- eller fritidshus, har festeren som hovedregel valget mellom å innløse tomta eller å forlenge festeavtalen. Fra innløsningsretten etter loven gjelder det enkelte unntak, og unntakene er begrunnet i ulike hensyn. Selv om et festeforhold er omfattet av unntakene fra innløsningsretten, har festeren rett til å forlenge festeforholdet. Forlengelse skal i utgangspunktet skje på samme vilkår som før, men ved lovendringer i 2015 ble bortfesteren gitt en viss adgang til ytterligere oppregulering av festeavgiften. Loven setter klare grenser for hvilken festeavgift bortfesteren kan kreve.

I lys av begrunnelsen for spørsmålet fra stortingsrepresentanten, nevner jeg at spørsmålet om bortfesterens reguleringsrett ved forlengelse skal gjelde også for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsreglene i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, ble vurdert i forbindelse med lovendringene i 2015. Jeg viser til Prop. 73 L (2014-2015) side 61.

Jeg er kjent med at det er festere som opplever tomtefestelovgivningen som lite rimelig. På den annen side er jeg også kjent med at det er bortfestere som har den samme oppfatningen, noe som blant annet illustreres av saker som har vært brakt inn for Høyesterett de senere årene.

Tomtefestelovgivningen reflekterer en krevende balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne, og reglene har vært gjenstand for grundige vurderinger en rekke ganger. Det foreligger av den grunn ikke konkrete planer i regjeringen om å endre tomtefesteloven nå.

Styrets årsberetning

Øyvind Bastiansen leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
 
Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!
 
 Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

​Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.
 
I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.
 
En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!
 
Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

​Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.
 
Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!
 
Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

​Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.
 
Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin. 

​Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

​Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!
 
Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.
 
På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.
 
På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

​Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen. 

​Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

​Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

​Beregning av festeavgiften

​Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

​Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

​Av advokat (H) Arvid Dahm
 
I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.
 
De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.
 
Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».
 
Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.
 
Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.
 
Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.
 
Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.
 
Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.
 
For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.
 
Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.
 
Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.
 
Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.
 
For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.
 
Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.
 
 
Oslo, 20. februar 2018