​                                                                                                            Drammen, 12.5.2021
Til Justiskomitéen
 
Innspill til dok. 8 210S (2020-2021)
 
Tomtefesterforbundet støtter forslaget og håper dette vil bidra til en rimelig og rettferdig avvikling av tomtefeste som institusjon.
Vi innser at dette vil ta noe tid. Det er derfor viktig for oss å påpeke at mange av de problemstillingene som er berørt i forslaget, er tiltak på vei mot en endelig avvikling. Gjennom å innføre tiltakene, vil Stortinget
Legge til rette for at alle festere behandles likt Og at tempoet i innløsninger økes slik at antallet festeavtaler sterkt reduseres. Viktig i denne sammenhengen er at unntakene knyttet til innløsningsretten oppheves og at boliger og fritidseiendommer behandles likt slik at retten til innløsning kan skje hvert 2. år. Forslaget omtaler i seg selv en rekke problemstillinger som skaper utfordringer i hverdagen for landets festere og skal ikke gjentas her.

Rettssikkerheten
Vi ønsker imidlertid å sette litt ekstra fokus på en problemstilling som vi tror det vanskelig kan stilles typiske politiske holdninger til, dvs et problem vi ser på som ganske upolitisk! Det gjelder rettssikkerheten.
I Varden 26. april (side 4-5) er referert en sak som er typisk for de konfliktsituasjoner som oppstår rundt tomtefesteavtaler.  I dette tilfellet gjelder det tolkningen av om en avtale er evigvarende eller tidsbegrenset. Forskjellen er av avgjørende betydning for både festeavgifter og for prisen ved innløsning. Fester vant i første omgang saken mot Opplysningsvesenets fond (OVF) idet retten kom til at festet måtte tolkes som evigvarende. Sånn sett full seier for fester.
Så skjer da det som ofte skjer; OVF anker saken til lagmannsretten. Og her er vi ved sakens kjerne. Tomtefesterforbundet erfarer ofte at saker som fester vinner i retten, blir anket til høyere rettsinstans.  Og det er nå rettssikkerheten kommer inn. I første rettsinstans har fester en rimelig sikkerhet i egne forsikringer som dekker en vesentlig del av omkostningene ved rettsbehandlingen hvis fester skulle tape saken. Ved senere rettsbehandling finnes ingen slik dekning. Dette vet OVF og andre større bortfestere godt. Taper disse i første rettsinstans, medfører dette nesten automatisk anke til lagmannsretten.
Festere har som oftest ingen økonomisk ryggdekning ut over egne midler. Et tap i lagmannsretten, hvor han også risikerer å måtte dekke motpartens kostnader, er skremmende for de fleste. I den konkrete saken nevnt ovenfor, risikerer fester ifølge Varden kostnader på rundt 1 million kroner hvis han taper i lagmannsretten. Kostnader i en slik størrelsesorden vil ødelegge økonomien for svært mange familier i lang tid. Festers dilemma er derfor om han tar sjansen på en ny rettsbehandling, eller gir seg for overmakten. Det er i dagliglivet stor forskjell på å ha rett og å få rett!
Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å gi rimelig forsvar for den svake parten i avtaleforholdet. Det var det, så vidt vi kan forstå, ingen politisk uenighet om. Imidlertid har loven blitt endret et 20 –talls ganger, som oftest på bekostning av festers sikkerhet og rettigheter. Lovendringen i 2015 var i utgangspunktet innrettet mot å løse problemstillinger Norge ble dømt for i EMD. Stortinget gikk imidlertid mye lengre idet endringene vil berøre de aller fleste av landets festere. Dette kunne umulig være det som lå til grunn for EMD´s dom.
Konsekvensene er uansett at antall konflikter som må løses gjennom rettsapparatet, øker. Og da er vi tilbake til situasjonen at det å ha rett ikke er det samme som å få rett. I svært mange tilfeller vil retten bestemmes av partenes økonomiske ressurser til å forfølge sin sak. Dette er ikke en rettsstat verdig. Vi håper Stortinget ser dette misforholdet og tar grep som sikrer at begge parters rettigheter sikres forsvarlig uten at partenes økonomiske evne skal bestemme utfallet!
Tilbake til vår sak i Varden: Fester velger nå å oppta banklån for å dekke saksomkostningene ved et eventuelt tap i lagmannsretten. Det er ikke mange i dagens rettssamfunn som tar sjansen på å sette seg i milliongjeld for å forsvare en sak som har sitt utspring i en lov som skaper flere problemer enn den løser. Rettssaker er både en mental og en økonomisk belastning som ingen av oss ønsker å oppleve.
Eksemplet ovenfor er bare en av mange konflikter som har sitt utspring i tomtefesteloven. De vanligste er etter vår erfaring:
Tolking av uklare bestemmelser i gamle kontrakter, f. eks som i tilfellet beskrevet ovenfor. Landbruksunntaket, hvor bortfester ofte unnlater å dokumentere at unntaket gjelder, og hvor fester må gå rettens vei for å få sin sak prøvd. Verdivurdering av tomten i forbindelse med innløsning eller fornyelse av avtalen. Takst utført av autoriserte takstmenn spriker ofte med flere 100%! Alle disse punktene har stort potensiale for å ende i tingretten. Mange vil kvie seg for de kostnadene dette kan medføre, og man velger å ikke forfølge rettslig sine rettigheter.
 
2% regelen
En festeavgift på 2% av råtomtverdien gjør festetomter til et investeringsobjekt idet den langsiktige avkastningen blir høyere siden beregningsgrunnlaget løpende justeres med KPI og utviklingen av eiendomspriser. (Engangsløft kan gjøre hvert 30. år.)
I en høringsuttalelsen datert 9. januar 2014, rettet til Justisdepartementet, uttalte fagøkonomer ved NHH (sitat fra høringsuttalelsen):
«Norges Handelshøyskole (NHH) har merket seg at ingen institusjoner med økonomisk eller finansiell kompetanse har blitt anmodet om å avgi høringsuttalelse.»
«Det er bred enighet i det finansielle og økonomiske fagmiljøet i Norge at rentesatsen som legges til grunn ved beregning av festeavgiften er feil.»
«Det er betenkelig dersom departementet på basis av høringsuttalelsene fremlegger forslag om endringer i tomtefesteloven som ikke retter opp en så grunnleggende feil ved ordningen.»
NHH mente rentesatsen burde være 1%. Dette er godt dokumentert i høringsuttalelsen. Likevel valgte Stortinget å se bort fra dette og satte prosentsatsen til 2%. Denne grunnleggende feilen bør rettes opp.
Nedenfor er en oppstilling som viser nominell avkastning med forskjellige prosentsatser og utviklingen i KPI. Kilde: Advokatselskapet Deloitte.
 
 
40% reglen
Evigvarende kontrakter kan innløses til 25 ganger festeavgiften. Etter 2002 er i prinsippet alle festekontrakter evigvarende idet kontrakten kun kan sies opp av fester. Vi tolker da loven dithen at kontrakter som er inngått etter 2002, eller som er fornyet etter 2002, skal innløses etter 25 ganger festeavgiften. Likeledes gjelder heller ikke nytt engangsløft etter 30 år. 40% regelen vil da kun gjelde løpende kontrakter inngått før 2002.
40% reglen slår svært uheldig ut for festere med store tomter og tomter i bynære strøk. Det er urimelig at man etter et langt festeløp skal betale en innløsningspris som overstiger 25xfesteavgiften. Vi ser for oss at prosentsatsen reduseres f. eks lineært fra 40% til 0 over et antall år. På et tidspunkt vil da prisen basert på prosentregelen og 25xfesteavgiften krysses, dvs innløsningsprisene blir like, uavhengig av regnemåte. Et forslag er at prosentsatsen reduseres med 1% pr år etter at festekontrakten har løpet i 30 år.
 
 
Innløsning av hytter på statsgrunn og allmenninger.
Enkelte av høringsuttalelsene gir uttrykk for at innløsning av hyttetomter på statsgrunn, «vil medføre en utvikling med «øyer» i privat eie i statsallmenningene.» (NJFF)
Det er da grunn til å bemerke at de rettighetene en fester har mht forvaltningen av tomta, skiller seg svært lite fra det å eie tomta. Nedenfor er en oppstilling av en del fakta knyttet til leie, feste og det å eie. Viktig her er den fysiske rådigheten og festers rett til forlengelse. Den faktiske rådigheten over en festetomt skiller seg således lite fra en eiet tomt. En festet tomt er like mye privat (for alle praktiske formål) som en eiet tomt.

 
Vi kan heller ikke forstå at «En avvikling av ordningen med tomtefeste vil også kunne medføre et betydelig større press på å legge ut hyttetomter/etablere hyttefelt i statsallmenninger og på annen statsgrunn.» (NJFF) Dette reguleres av eier og ikke av om en tomt er festet eller eiet. Jf også faktaboksen ovenfor. Det er etter vårt syn kun én god grunn, sett fra bortfesters side, til å nekte innløsning av festetomter for fritidseiendommer på statsgrunn, og det bygger på det faktum at festeinntektene etter engangsløft av festeavgiften blir betydelige. Dette kan også medføre at det blir mer langsiktig lønnsomt å bortfeste tomter i stedet for å selge. Med en festeavgift på 2% vil fester etter 50 år ha «nedbetalt» hele tomteverdien. Jf også bemerkninger om 2% regelen innledningsvis. Det kan umulig være statens oppgave å drive forretning på et slikt grunnlag.
 
Landbruksunntaket
Landbruksunntaket og de øvrige unntakene fra innløsningsretten, gjør at festere behandles ulikt, avhengig av hvem som er bortfester. At fester mister retten til innløsning, gjør ham til leilending idet det kun er én reell kjøper til hytta, nemlig bortfester. Ved innføring av innløsningsunntakene, burde alle festere ha fått en engangsanledning til å innløse festet. Slik dette i sin tid ble innført, skapte det en tvangssituasjon som fester ikke kunne komme ut av! Dette er svært uheldig med tanke på de prinsippene som bør ligge bak enhver lov, likebehandling og rettferdighet.
Tomtefesterforbundet ser i dag mange uheldige sider ved landbruksunntaket.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven. Bortfestere er pålagt etter loven å fremlegge dokumentasjon på at de kommer inn under landbruksunntaket. Tomtefesterforbundet er kjent med at dette kravet ofte ignoreres, og det blir opp til fester å kunne forfølge sine rettigheter gjennom rettssystemet. Dette medfører ofte betydelige kostnader og stor risiko. Loven bør klart angi at dersom nødvendig dokumentasjon ikke fremlegges i rimelig tid, mister bortfester retten til å påberope seg landbruksunntaket.  
Tomtefesterforbundet er av naturlige årsaker opptatt av at dette forslaget får en bred og god behandling i Stortinget. Vi ser derfor fram til Justiskomitéens behandling av representantforslaget.
 
For Tomtefesterforbundet
Øyvind Bastiansen
Leder