Taksering

Tomtefesterforbundet får med jevne mellomrom spørsmål om vi kan anbefale takstmenn i forbildelse med innløsning eller fornyelse av festetomter.​

​Tomtefesterforbundet har dessverre ikke oversikt over takstmenn som vi kan anbefale. Det er flere grunner til det. Alle takstmenn er i utgangspunktet uavhengige og nøytrale mht sine vurderinger. De skal ha sine regler og rutiner å forholde seg til for å kunne gjøre en best mulig jobb. I prinsippet er derfor alle takstmenn likeverdige.Dessverre viser praksis at det ikke er så enkelt. Som referert i nyhetsbrevet vårt, erfarer vi at takster ofte spriker med flere hundre prosent. Uenighet om takst er dessuten en av de konfliktene som ofte ender i rettsvesenet ved at retten må avgi skjønn over tomtas verdi.Det som er viktig å vurdere når takstmann skal velges er:Takstmannen skal være autorisert. Dette sikrer at han/hun har rutiner og standarder å jobbe etter. Det er viktig at taksten dokumenteres godt slik at den er etterprøvbar.Takstmannen må kjenne tomtefestelovens bestemmelser, spesielt §15 (se utsnitt nedenfor) og bør ha erfaring fra tidligere taksering av festetomterTakstmannen må kjenne lokale forholdene slik at taksten kan holdes opp mot tilsvarende tomters verdivurdering

Det aktuelle avsnitte i lovens §15 er følgende:

"Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien".

Det loven ikke tar hensyn til, er de samfunnsmessige tiltakene som vil påvirke eiendommens verdi. Eksempelvis gjelder dette offentlig utbygging av infrastruktur og offentlig kommunikasjon mm som gjør eiendommen mer tilgjengelig og attraktiv uten at dette kan tilskrives verken fester eller grunneier. Dette er tiltak som ofte er en konsekvens av at noen ønsker å ta i bruk området og at behovet for infrastruktur og kommunikasjon defor blir en konsekvens av dette. 

Idet det kun er tillatt å vurdere tomta ut fra de hus som er på tomta, følger av dette at det er direkte ulovlig å vurdere tomta ut fra et utviklingssynspunkt, dvs verdien av at tomta kan utnyttes ytterligere ved f. eks å sette opp nye bygninger eller dele opp tomta.

Ubebygde tomter har en markedsverdi. Det finnes imidlertid ikke et marked for festetomter. Ofte tar man derfor utgangspunkt i en verdivurdering av eiendommen som helhet og trekker fra verdier av bygninger og tiltak som er referert ovenfor. Dette ender ofte galt, idet det er svært vanskelig å dele verdien på bygninger og tomt basert på dette utgangspunktet og sett ut fra kommentarene ovenfor.

Ofte opererer man med en kvadratmeterpris ved prising av tomter. Ut fra det faktum at tomta skal vurderes kun ut fra de hus som står på tomta, blir det etter vår oppfatning feil å prise f. eks en tomt på 2 mål med samme kvadratmeterpris idet husa på tomta som oftest dekker langt mindre enn tomtas totale størrelse. Verdien av arealet ut over f. eks 1 mål (som brukes i loven som standard "tomt"), har nødvendigvis en  langt lavere verdi. Dette er noe som svært ofte overses eller ignoreres.

Jeg vet ikke om dette var til noe hjelp til dere som trenger takst, men jeg håper i hvert fall å kunne gi noen hint om hva du kan stille spørsmål om til en takstmann for å sikre at du får en riktigst mulig takst.

Vennlig hilsen Øyvind Bastiansen Leder i Tomtefesterforbundet