Om Festeavgiften

​Dette bør du vite om festeavgiften Det finnes 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Mange av disse fører til krangler og uenighet. Eyvin Bjørnstad ville bruke retten til å kjøpe tomten han bor på, men problemene oppsto da tomteverdien skulle fastsettes.

Få avtaler skaper flere konflikter enn tomtefesteavtalen. En og samme tomt kan verdsettes helt ulikt og med flere hundre prosents forskjell. I tillegg til at det ofte er snakk om store pengesummer, vekker det også sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner. Med dette som bakteppe har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter.

Mange nordmenn er usikre på om de betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Og Tomtefesteforbundet fortviler over et regelverk de mener legger opp til konflikt mellom grunneiere og boligeiere.

Da boligeier Eyvin Bjørnstad skulle fornye festeavtalen med grunneier for tre år siden, var den årlige avgiften plutselig mangedoblet.

I stedet for å gå med på avgiftsøkningen, bestemte han og flere naboer seg for å bruke retten til å kjøpe ut tomten fra grunneier. Det mente de ville lønne seg over tid.

- Men problemet oppsto da vi skulle finne ut hva som var tomtenes verdi, forteller Bjørnstad.

Øvre tak

Naboene engasjerte en takstmann mens grunneier engasjerte to. Tomteverdiene de tre fagfolkene kom frem til på de samme tomtene, sprikte ifølge Bjørnstad med flere hundre prosent.

- Der den ene takstmannen mente at tomten hadde verdi på 800 000 kroner, mente en annen at verdien var 1,8 millioner kroner. Det er helt vilt - og det er ikke akkurat et betryggende utgangspunkt for en handel. Jeg satt faktisk igjen med inntrykket at man nesten kunne få akkurat den taksten man ville, sier han.

VG har vært i kontakt med grunneieren. Han understreker at mellom de to uavhengige takstmennene han brukte, skilte det bare rundt 20 000 kroner.

- Jeg har ikke opplevd at takstmenn vurderer samme tomter veldig forskjellig, så de store differansene folk snakker om, tror jeg ikke er riktig. Jeg mener ordningen vi har i dag fungerer helt fint, sier grunneieren.

Han understreker at han opplever Tomtefesteloven som forutsigbar og ryddig.

VG har vært i kontakt med Bjørnstads advokat, som bekrefter differansen mellom de tre takstmennene som ble brukt.

Men hva er egentlig tomteavgift, eller festeavgift som den også kalles?

- Festeavgift er det du betaler for å feste en eiendom, for eksempel hytta di eller boligen din. Sagt på en annen måte, festeavgiften er det vederlaget du betaler til en tomteeier for å leie tomt til eiendommen, forklarer Harald Ramm, advokat og partner i Langseth advokatfirma.

Tomtefesteloven, som kom første gang i 1975, setter tak for hvor mye grunneier kan ta i betaling for leie av tomt til hytter eller boliger, eller hva slags sum tomten kan innløses for. Loven har vært endret 23 ganger siden den ble introdusert, og siste endring kom i 2015.

- I 2004 fikk alle festere rett til å forlenge festeavtalen til evig tid. Ved forlengelsen kan grunneier øke festeavgiften for de fleste festere til to prosent av tomteverdien, men med et tak på 12 669 kroner per dekar tomt. Taket økes hvert år i tråd med endring i KPI, forklarer Knut Skarvang, advokat i Deloitte Advokatfirma.

Videre har fester, med noen få unntak, rett til å innløse tomten fra grunneier etter et visst antall år.

Hovedregelen er at innløsningen koster fester 25 ganger årlig festeavgift, men grunneier har også rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi dersom det gir høyere innløsningssum.

Mange konflikter

Skarvang forteller at det er veldig mange tvister hvert eneste år, i alle rettsinstanser, som omhandler Tomtefesteloven. Slik har det vært i flere år, og advokaten ser ingen tegn til at situasjonen bedrer seg med det første.

- Tomtefeste er trolig et av rettsområdene som oftest blir behandlet i Høyesterett og etter vår uoffisielle telling har det vært 52 saker i Høyesterett siden 2002, sier han.

Det finnes ingen offisielle registre over alle løpende festeavtaler i Norge, men Tomtefesterforbundets beregninger viser at det er vel 300.000 festeavtaler her til lands, som berører rundt 1 million nordmenn. Mange av disse avtalene ble inngått på 1950-, 60- og 70-tallet, og med en varighet på 50 til 99 år, betyr det at mange av disse utløper de nærmeste årene.

- Da oppstår tvistene, sier Skarvang og fortsetter:

- Enten ved at grunneier krever en kraftig økning i festeavgiften som fester ikke godtar eller ved at fester krever å kjøpe tomten fra grunneier, men at partene ikke blir enige om innløsningssummen.

En av grunnene til at det blir så mange konflikter rundt dette, skyldes at tomtefestet involverer komplisert jus som vanlige folk ikke har forutsetninger for å finne ut av selv.

- For å være ærlig, så kan dette være ganske vanskelig for oss som jobber med det daglig, også. Lovverket er så uklart og basert på skjønn, at det på mange måter legger opp til tvister. Når det i tillegg er snakk om store pengesummer for både fester og grunneier, og det vekker sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner, så har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter, sier Deloitte-advokaten.

Riktig tomteverdi ?

Han mener at noe av det aller vanskeligste med hele Tomtefesteloven, er at den ikke har noen konkrete retningslinjer for hvordan man regner ut riktig tomteverdi.

Dermed blir tomteverdien i stor grad basert på skjønn hos takstmennene, og oppfatningen om hva som er riktig tomteverdi, varierer mye.

Skarvang har sett mange eksempler på at tomteverdien ulike takstmenn har satt på samme tomt, kan variere voldsom, og han sier at han blir mer overrasket dersom tomteverdiene ikke avviker fra hverandre enn at de er like.

- Verdsettelsen kan gjerne variere med 200 eller 300 prosent for en og samme tomt, sier han og viser til at tomteverdiene til takstmennene i siste høyesterettssak, som omhandlet et borettslag fra Øvre Ullern Terrasse, varierte fra rundt 78 til 266 millioner kroner, altså 350 prosent.

Øyvind Bastiansen, styreleder i Tomtefesteforbundet, peker på samme problemet.

- Det finnes nesten ikke to takstmenn som setter lik takst for samme tomt. Naboen og jeg opplevde det for en stund siden, vi har helt tilsvarende tomter, og hans takstmann takserte tomten til å være verdt 320.000 kroner, mens min takstmann sa 600.000 kroner, forteller han.

Espen Fuglesang, fagdirektør i Norsk takst, tror at de store sprikene i tomteverdi, slik som eksemplene over viser, tilhører sjeldenheten.

Han forklarer at taksering dreier seg om skjønn vedrørende beliggenhet og sammenlignbare salg, og at man derfor kan få noe variasjon dersom flere går inn og takserer samme eiendom.

- Men sprik på 2-300 prosent skal ikke forekomme, sier han og legger til at Norsk takst nå arbeider med å justere standardiserte rutiner som takstmenn skal forholde seg til.

- Per i dag baserer fastsettelse av tomteverdi seg på sammenlignbare salg av tilsvarende tomter i området. Beliggenhet kan variere i forhold til de eiendommene man sammenligner med, som utsikt og solforhold. Reguleringsplan for området er også en faktor som kan ha påvirkning på verdifastsettelsen. Det samme kan positive servitutter som gir eiendommen rettigheter til for eksempel båtplass eller brygge, samt negative servitutter andre harp å din eiendom - som rett til å bygge adkomstvei over eiendommen.

Betaler du for mye?

Øyvind Bastiansen mener at det er nesten umulig for forbrukere fleste å vite om summen det koster å innløse et feste, har et riktig prisnivå. Like vanskelig er det å finne ut om den nyjusterte festeavgiften er fornuftig.

- Det er ikke godt å si om man betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Som fester er man nesten på egen hånd, og uten å få hjelp fra profesjonelle parter har man lite å stille opp med.

Skarvang i Deloitte forstår at det kan være vanskelig for festere å få tilstrekkelig oversikt til å vurdere om festeavtalens nye satser er riktig. Hans beste råd til rådløse festere er å kontakte naboer med samme grunneier.

- Dersom deres avtaler også skal fornyes, burde dere vurdere å gå sammen og finne en felles tilnærming; med felles front og felles advokat. Verden blir raskt enklere dersom man er mange og kan dele regningen, sier han.

Står man derimot alene uten noen andre festere å alliere seg med, kan et alternativ være å engasjere egen takstmann som kan gi deg en vurdering av prisen som foreligger fra grunneier, ofte basert på hans eller hennes takstmenn. En annen mulighet, er gå til retten for å få tomteverdien stadfestet.

- Men et slikt skjønn koster gjerne 100.000 kroner i advokatutgifter, og dermed et dårlig alternativ for mange forbrukere, sier Bastiansen.

Han mener også at mange privatpersoner har stor respekt for rettsapparatet og advokater - og dermed unngår å utsette seg for det.

- Vi har dermed en tendens til å godkjenne og akseptere for høye avgifter, fordi det koster oss for mye å forfølge saken. Min påstand er at slik situasjonen er nå, så går det på rettssikkerheten løs.

Rettshjelp-mulighet

Sigmund Clementz, informasjonssjef i forsikringsselskapet If, forteller at de aller fleste boligforsikringene i Norge gir rettshjelpsdekning til juridisk hjelp ved tvist om for eksempel tomtefeste.

- Hos oss er rettshjelpsdekningen 100 000 kroner i juridisk bistand, uansett hvilket rettsnivå du trenger juridisk hjelp til. Men dersom du vurderer å bruke rettshjelpsdekningen din, bør du først kontakte forsikringsselskapet før du kontakter advokat for å sjekke hvordan du er dekket og hvilke vilkår som gjelder, råder han.

Eyvin Bjørnstad forteller at han kunne tatt saken til retten og fått rettslig takst, ved hjelp av forsikringsselskapets rettshjelpsordning. Men han og naboene innså at selv om de kunne ha vunnet frem i tingretten, ville sjansen vært stor for at motparten ville ha anket. Da ville de stått der uten mer rettshjelp fra forsikringsselskapet.

- Hadde vi da gått til lagmannsretten, bekostet utgiftene selv og fått retten imot oss, ville vi fått både egne og motpartens rettskostnader. Det ble en for stor sjanse å ta, sier han og legger til at det i praksis opplevdes som at de som privatpersoner hadde liten mulighet til å ta tomteverdi-striden inn for retten.

Boligeieren bestemte seg derfor for å vente på ny lovgivning som skulle gi noen klare retningslinjer for takseringen.

- Men en lovjustering har ennå ikke kommet. Det frustrerer meg veldig, for slik lovverket er i dag, legger man opp til konflikter og uenighet, sier han.

Bastiansen i Tomtefesteforbundet mener det er høyst på tide at Justis- og beredskapsdepartementet tar grep for å få ned konfliktnivået rundt tomtefesteavgiften.

- Må rydde opp!

- Flere hundre tusen mennesker i Norges er plaget av dette, så dette er en stor og viktig sak det må ryddes opp i, sier han og fortsetter:

- Men skal man få ned konfliktnivået, må det først og fremst gjøre noe med loven.

Justis- og beredskapsdepartementet, derimot, har ingen konkrete planer om å revurdere lovendringen fra 2015. På spørsmål fra VG svarer departementet at «Lovendringene i 2015 er resultatet av en grundig lovprosess med omfattende vurderinger»

Videre svarer de i en e-post at: «Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn. Bortfesterne og festerne har begge et eiendomsvern som må ivaretas. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellig tid og under forskjellige lovregimer. Det er også snakk om langvarige kontraktsforhold og uforutsigbare størrelser som tomteverdi. Reglene må gi en god balanse i forholdet mellom partene i et videre tidsperspektiv. Tomtefesteloven reflekterer en balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne.

På spørsmålet om det er på tide å få noen retningslinjer for hvordan tomteverdiene skal settes, svarer departementet følgende:

«Når det gjelder fastsettelse av tomteverdien ved regulering av festeavgift, følger det av tomtefesteloven at tomteverdien ikke må settes høyere enn det tomta kan selges for hvis det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomta. Ved reguleringen skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomta. Utover slike generelle rammer må en verdsettelse av hver enkelt tomt nødvendigvis baseres på en konkret vurdering. Blir ikke partene enige om ny festeavgift, er hovedregelen at man kan få den fastsatt ved skjønn.

Tomtefesteloven fra 2015

● Dersom en festekontrakt skal forlenges etter utløp, kan bortfesteren kreve et «engangsløft», slik at den årlige festeavgiften oppreguleres til 2 prosent av tomtens verdi, med fradrag for den verdiøkningen festeren har tilført tomten. Nytt engangsløft kan foretas 30 år etter forrige regulering.

● Den årlige festeavgiften kan ikke oppreguleres til mer enn 9 000 kroner per mål tomt. Beløpet - også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hvert år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 669.

● Tomtefesteloven gir festere av bolig- og fritidstomt rett til innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert 2. år for boligtomt og hvert 10. år for fritidstomt. For hytteeiere er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 36 år; innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40 eller 50 år og så videre. Hovedregelen etter 2009 er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi, med mindre avtalen er uoppsigelig og uten tidsbegrensning.

● Det er noen unntak for innløsning av feste, blant annet tomter som hører til bygdeallmenning, fritidstomt i statsallmenning og i Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark, og visse landbrukseiendommer. Disse kan ikke kreves innløst.