Landbruksunntaket

Ett av de mest forekommende temaene som kommer inn til Tomtefesterforbundet, er knyttet til landbruksunntaket. Dette unntaket gir som kjent bortfester rett til å nekte innløsning av tomta, under henvisning til tomtefestelovens § 34. De nærmere betingelsene for å kunne nekte innløsning, er angitt i §4 i forskriftene til loven.

Landbruksunntaket ble innført allerede i den første tomtefesteloven i 1976. Siden er betingelsene i lov og forskrifter revidert en rekke ganger, senest i 2005. Justisdepartementet uttalte i den anledning at revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Det er dog en forutsetning at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Og nettopp her er et av kjernepunktene i de konfliktene som ofte oppstår i kjølvannet av landbruksunntaket.

Forskriften er som det indirekte fremgår av utsagnet fra Justisdepartementet svært fleksibelt. Det skal godt gjøres ikke å kunne tilpasse landbruksdriften til dette. Det avgjørende punktet blir da om det faktisk drives næringsvirksomhet. Og hva er næringsvirksomhet ut fra lovgivernes synspunkt, i hvert fall slik det opprinnelig var ment.

I merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, ble det uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». Dette kan vel ikke tolkes på annen måte enn at gårdsdrift skal være en hovednæring for bortfester. I svært mange av de konfliktsakene vi møter, er det i høy grad tvil om det det er et driftsgrunnlag for gården som fortjener betegnelsen «effektiv og rasjonell drift av selve bruket».

I hvert fall i et slikt omfang at det gir et livsgrunnlag. I mange av de sakene vi Tomtefesterforbundet får inn til oss, er driftsinntektene ofte svært beskjedne. Og det er overhode ingen tvil om av hovedinntekten til bortfester kommer fra helt andre kilder. Vi anbefaler i slike saker at fester innhenter næringsoppgaver for de 3 siste år for bruket som underlag for dokumentasjon. Dette har til nå vært en vanlig og akseptert måte å dokumentere driftsinntektene på. Imidlertid har en dom i tingretten i Drammen i september 2021 gjort saken mer komplisert.  Saken gjelder inntekter fra skogdrift. Den faktum at det går ofte kan gå mange år mellom hver avvirkning, forhindrer ikke etter rettes skjønn at skognæringen må anses for å være igangværende, og altså kunne skaffe en fremtidig driftsinntekt.  

Med en forskrift som er svært generøs overfor bortfester, og der det i tillegg måtte finnes en skogteig til bruket, blir det vanskelig å kunne påvise at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse. Festere av fritidstomter på landbrukseiendom vil derfor i betydelig grad måtte forbli leilendinger og derved være fratatt en rettighet til innløsning som øvrige festere har.

Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er, som tidligere kommentert, rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven.

av Øyvind Bastiansen, leder i Tomtefesterforbundet