Innløsing

Loven det refereres til nedenfor er Lov om tomtefeste. Denne ble senest revidert i 2015. 

Generelt sier loven at du kan kreve innløsning etter at festeavtalen har løpt i 30 år. Du må da kreve innløsning skriftlig, senest ett år før avtalen løper ut. Loven sier følgende om dette: 

§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus. Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. 

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:

a. festarens ektemake,

b. livsarving til festaren,

c. fosterbarn som står i same stilling som livsarving, 

d. nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Lovens bestemmelser om prisen for innløsning, er regulert i §37 

§ 37.Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter §15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta (mao den verdien du har tilført eiendommen).

Hovedregelen er altså at prisen settes til 25xfesteavgiften. Festeavgiften kan oppjusteres til det den er på innløsningstidspunktet. Alternativt kan prisen settes til 40% av tomteverdien. Ved fastsettelse av tomteverdien, skal det gjøres fradrag for de investeringene dere selv har gjort på tomta. Dvs prisen skal settes til hva tomta ville ha vært verdt hvis den ikke var blitt opparbeidet og utbygd. Vi kaller dette ofte for "råtomtverdien". Benytt en takstmann som ser saken fra din side. Bortfester vil helt klart se det fra sin. Det er ofte store sprik i slike sammenhenger. Det handler om å enes om pris. Les mer om taksering i en senere artikkel.

Det er verdt å merke seg at grunneier kan nekte innløsning på visse vilkår. Disse vilkårene er regulert i §34.

§34.Unntak frå festarens rett til innløysing Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

NB! Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.  Disse kan loven og vet å praktisere den. Det samme kan hevdes om OVF.

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad. 

Disse vilkårene kalles"landbruksunntaket". I praksis kan grunneier i slike tilfelles nekte innløsning, men i stedet tilby forlengelse av avtalen. Grunneier kan ikke si opp avtalen, men han har rett til å få justert festeavgiften etter reglene i §15. 

Grunneier plikter å kunne dokumentere at han kommer inn under landbruksunntakets regler. Du kan kreve det. Forholdet dokumenteres ved kopi av næringsoppgaven (del av bondens skattemelding) for de tre siste år. Inngår skog på eiendommen stiller du svakt for skog trenger lang tid på å vokse (fremtidig inntekt). 

Landbruksunntaket betyr nødvendigvis ikke at grunneier ikke vil innløse festet men han står da fritt til å bestemme prisen. Prisen blir da nødvendigvis en forhandling mellom dere.