12. jul. 2023
– verdivurdering av festede tomter ved innløsning
Jon Arve Risan, Leder TFF
Et av de områdene Tomtefesterforbundet (TFF) har søkelys på, er verdivurdering og verdsetting av festetomter. Ikke fordi jussen er særlig vanskelig, men fordi det dreier seg om penger ofte mange penger, og at bortfester må gi fra seg noe som angår både hjernen og ikke minst hjertet. Vondt for mange. Det kan også være krevende å vurdere verdien på gjenytelsen.
Forleden kom vi over en masteroppgave fra eiendomsstudiet på landbrukshøyskolen (NLH) på Ås:[i]
Denne masteroppgaven tok for seg lovbestemt innløsning av festetomt etter tomtefesteloven av 1996. Tomtefesteinstitusjonens historiske utvikling gjennomgås for å underbygge hvorfor lovgivning var nødvendig. Hensynene bak loven er presentert sammen med vilkårene for å kreve innløsning for feste av tomt til bolig og fritidsbolig. I tillegg tar den for seg verdsetting av festetomter for å kunne fastsette riktig innløsningssum.
Det var den siste setningen vi bet oss merke i «fastsette riktig innløsningssum». Vi bladde til kapitel 7 og leste om ulike metoder for innløsning:
For verdsetting av fast eiendom det flere verdsettings metoder som kan benyttes for å komme frem til tilnærmet riktig verdi:
Avkastningsverdi
Markedsverdi
Kostnadsverdi
Så langt kommet, tok vi for oss gjennomføring av innløsning; ved enighet og ved skjønn (side 68).
Avslutningsvis anføres:
I det nye endringsforslaget (2015) skal oppregulering av festeavgiften kunne settes til 2,5 % av markedsverdien på tomten. Denne bestemmelsen vil trolig føre til at verdsetting av festetomter blir enda mer aktuelt og vil gjennomføres i større omfang. Denne oppgavens kapittel sju vil da kunne være til god hjelp for de som faktisk skal verdsette festetomter. At partene påser at verdsettingen blir korrekt, er i samfunnets interesse, fordi den nye festeavgiften vil ved innløsning bli brukt som beregningsgrunnlag for innløsningssummen. I mellomperioden før det nye lovverket blir vedtatt og trår ikraft, antas det at flere innløsningssaker blir krevd. Dette er fordi festeavgiftene vil øke, spesielt i byer og tettsteder der markedsverdiene er høye.
Det er i flere sammenhenger tatt til orde for at en forlengelsesrett vil kunne ivareta festerens behov for trygghet, forutsigbarhet og råderett. Kanskje hadde styrt avvikling av innløsningsretten, forutsatt en velutformet, rettferdig forlengelsesrett, dempet konfliktomfanget som oppstår rundt innløsning. Reglene slik de er i dag, fører til at grunneier må akseptere å gi fra seg tomten mot en økonomisk kompensasjon som kan oppleves vesentlig lavere enn verdien tomten representerer.
Uavhengig av lovverket om innløsningsrett og av hva som vil skje i fremtiden, er det både ressursbesparende og enklere om partene i et festeforhold kan komme til enighet. Det er ikke noe som hindrer fester og bortfester fra å avtale seg imellom at fester kan kjøpe tomten fra grunn (til en sum begge er enige om - vår anførsel)
Loven som prøver å ivareta begge parters interesser vil da fungere som et godt utgangspunkt og rammeverk for å oppnå enighet. TFF samarbeider med advokater som har innløsning godt under huden og bidrar til gode og balanserte løsninger.
Meld deg inn og bli medlem i TFF for bare 500 kroner pr. år!
[i] Gjengivelse fra denne masteroppgaven betyr ikke at TFF i sin helhet slutter seg til oppgavens refleksjoner og konklusjoner. Vi publiserer oppgaven i den hensikt å etablere kunnskapsgrunnlag for egne meninger og for å markedsføre Tomtefesterforbundets medlemstjenester på høyaktuelle problemområder.