Har du lest festekontrakten din?

Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å beskytte den svake part i avtaleforholdet, nemlig festeren! Stadig gjentakende flikkinger på loven, senest i 2015, har imidlertid utvannet festerens rettigheter til de grader at loven nå er mer til straff enn beskyttelse! Konsekvensene får man først når kontrakten skal fornyes, eller tomta ønskes innløst. Det er derfor all grunn til å hente fram festekontrakten fra skuffen og sjekke ut hva som faktisk står i kontrakten. Og ikke minst forsøke å sette seg inn i tomtefestelovens bestemmelser. Det siste er kanskje ikke helt enkelt!

Det vi både skremmes av og forundres over, er hvordan en lov gang på gang skaperkonflikter mellom partene og som derved ofte må løses av retten. Og utfallet av konkrete saker er ikke alltid like lett å forstå. Ofte synes rettsavgjørelser i tilsynelatende tilsvarende saker å peke i alle retninger! Dette skaper selvfølgelig stor usikkerhet mht hvordan loven skal tolkes og hvordan retten tolker loven og den konkrete festekontrakten. Da blir en rettssak en ren risikosport. 

Og det finnes flere områder innen loven hvor rettens tolkning synes å trekke i flere retninger.

Ett eksempel er såkalte rullerende kontrakter, dvs kontrakter hvor fester har rett til fornyelse innskrevet i kontrakten. Her oppstår ofte konflikter mht hvordan kontrakten skal forstås. Er kontrakten evigvarende, eller er den det ikke. Konsekvensene mht tolkningen gir ganske dramatiske utslag!

 Andre problemstillinger vi ofte møter, er vurdering av festeavgiften opp mot dommen i Den Europeiske menneskerettsdomstolen, dvs krenkes bortfesters rettigheter ved at festeavgiften er alt for lav? Den siste tiden kjenner vi til flere saker innen denne problemstillingen og vi frykter for at flere er under oppseiling.

 Andre eksempler som er gjengangere er bortfesters ignorering av å dokumentere at han kommer inn under landsbruksunntaket. Loven gir ingen konsekvens for bortfester hvis han unnlater å legge fram nødvendig dokumentasjon. Nok en gang er rettssak eneste løsningen, hvor rettes oppgave blir å vurdere om en gård er i drift eller ikke, og om forskriftens krav er dekket. Også her er det rom for tolkninger hvor resultatet ikke er gitt. 

 Et av de mest uklare punktene er hvordan verdien av en råtomt skal vurderes i forbindelse med innløsning eller fornyelse. Det finnes vel strengt tatt ikke noe marked for en festet tomt hvor det allerede står en bygning og hvor festeavtalen kun kan sies opp av fester. Likevel ser vi svært mange eksempler på at verdien vurderes ut fra rene markedsmessige hensyn. Vi er usikre på om dette var lovgivernes intensjon! Faktum er likevel at verdivurderinger gjort av flere autoriserte takstmenn viser ofte store sprik. Nok en gang må retten inn og sette en endelig verdi. 

 Vi synes det er betenkelig at en lov som i utgangspunktet skulle beskytte de svake part i avtaleforholdet, med årene er blitt så utvannet og uklar at selv rettsapparatet og erfarne jurister går seg vill i bestemmelsene. Vi er også sterkt kritiske til at retten er eneste vei å gå for å komme fram til en løsning. Vi synes vel rettsapparatet burde bruke tid og ressurser på langt mer presserende saker enn konflikter skapt av en uklar og utdatert lov! Vi tror derfor at tiden er moden for nok en vurdering av loven. Ikke minst bør det vurderes om ikke andre lovbestemmelser kan erstatte lov om tomtefeste, lover som forhåpentligvis er langt klarere og som ikke er et resultat av en rekke kompromisser for å dekke kryssende interesser.

av Øyvind Bastiansen, leder i Tomtefesterforbundet