Gamle Klausuler i festekontrakt

Over 350 000 tomtefestere – nær 1,5 millioner nordmenn med bolig eller hytte, er berørt av Tomtefesteloven. Mange festere kan ha gamle kontrakter med klausuler som er «gått ut på dato» i forhold til dagens Tomtefestelov.

– Noen av dem kan man i stor utstrekning se bort i fra, sier advokat Lars Baklund. (foto)

Er du en av 350 000 festere i landet, kan det være verdt å sjekke om kontrakten inneholder gamle klausuler. Nye regler i Tomtefesteloven (1.1.2018) har endret flere aspekter av festeforhold og endringer kan kreve tinglysing av nye vilkår, da disse kan være nødvendig for å oppdatere avtalen. Grunneier har ikke i samme grad som tidligere anledning til å henvise til punkter i gamle festekontrakter som å forby utleie av hytta, trefelling, overføring av festekontrakt eller å anlegge vei til hytta. Mange festere kjenner ikke godt nok til «den nye» Tomtefesteloven. Tomtefesterforbundet presenterer her eksempler på punkter som kan forekomme i gamle festekontrakter, og som ikke lenger har samme gyldighet. Advokat Lars Baklund i advokatfirmaet Nicolaisen hjelper og svarer oss.

Utleie ut hytta

Kan en grunneier nekte festeren å leie ut hytta? I en gammel festekontrakt som for eksempel fra 60-tallet kan det stå at man ikke kan tilby utleie. Hva gjelder i dag?

Advokaten svarer: – Hovedregelen er at festers råderett er tilsvarende som en eier, jf. tfl. §16, med mindre annet fremgår uttrykkelig av avtalen. En del eldre festekontrakter kan inneholde forbud mot eksempelvis utleie, bevertning, dans med mer. Denne type avtaleklausuler må nok sees og tolkes ut fra den tid de ble avtalt, og at det i dag som hovedregel ikke lenger er noe fornuftig formål med bestemmelsene. De kan altså i stor utstrekning sees bort fra. Noe forbehold må tas dersom for eksempel utleie er av så stort omfang at det kan klassifiseres som næringsvirksomhet.

Veirett

Kan grunneier nekte at det blir anlagt vei inn til hytta? 

Advokaten svarer: – Dette er egentlig et litt omfattende spørsmål som jeg nok ikke kan gå i dybden på alle vinklinger – så jeg tar noen hovedpunkter. Dersom man ikke har vei frem til hytta, eller ikke har en slik veirettighet i kontrakt med grunneier, så vil hovedregel være at rett til vei må anskaffes ved avtale med den/de berørte grunneiere. Dersom dette ikke er mulig, så finnes det en adgang til tvangsinngrep (ekspropriasjon) i «Veglova» §53 for anleggelse av privat vei. Men dette krever en vurdering av fordelene kontra ulempene. Den samme bestemmelsen gjelder også for det tilfellet at man ønsker å kjøpe seg inn på en allerede eksisterende vei som noen andre har anlagt. I hvilken grad vilkårene er oppfylt blir opp til en konkret vurdering.

Trefelling

Kan grunneier nekte trefelling på tomta?

Advokaten svarer: – Hovedregelen er at fester har samme rådighet som en grunneier, jf. tfl. §16. Dette innebærer at bortfester som hovedregel ikke kan nekte trefelling på festetomten. Unntak kan være når trefelling spesifikt er regulert i festekontrakten, som for eksempel ved forbud mot trefelling, eller at trefelling kun kan skje etter samtykke.

Hvordan man skal forholde seg til slike klausuler er litt avhengig av hva som egentlig er formålet med klausulen. Eksempelvis, er det verdien av tømmeret eller er det skjerming mot innsyn/utsyn? Dersom det eksempelvis er grunnet i verdien av tømmeret (som nok er det vanligste) så skulle det innebære at man likevel kan foreta trefelling dersom grunneier får verdien/tømmerverdien.

Overføring av festetomt

Kan en festeavtale overføres fritt til andre?

Advokaten svarer: – Hovedregelen er at festekontrakter kan overføres helt fritt, §17, så lenge det ikke fremgår noe annet av festekontrakten. Dersom det er regulert noe annet i festekontrakten, så må nektelse likevel være saklig begrunnet, jf. §17, 3 ledd. Ofte kan avtalte begrensninger i overføring for eksempel kun til livsarvinger og så videre være kombinert med en forkjøpsrett til grunneier/bortfester. En slik forkjøpsrett er på sin side igjen begrenset av «Lov om løysingsretter», og kan derfor i noen tilfeller være utløpt. Men samtidig må man være klar over unntaket i lov om «Lov om løysingsretter» §6 bokstav a) for såkalte reelle løysingsretter, det vil si en løsningsrett som ligger til en annen eiendom. Disse har ingen tidsbegrensning.

Revisjon av Festekontrakten

Kan festere kreve å få fjernet eller strøket klausuler som ikke gjelder lenger?

Advokaten svarer; – Ja, det kan tenkes i en del tilfeller hvor avtaleklausulene ikke lenger har noen reell betydning/virkning. Jeg tenker i hovedsak to ulike spor dersom man ønsker å gå rettslig frem for å få fjernet slike klausuler, det enkleste er selvsagt bare å bli enig med bortfester om å fjerne dem. Det ene sporet er avtale revisjon for eksempel etter avtaleloven §36, og den andre muligheten er å se på dette i henhold til servituttloven og bestemmelsene om avskiping, eventuelt også omskiping, men det er trolig litt mindre aktuelt i disse tilfellene.

For både festere og grunneiere er det viktig å sette seg grundig inn i kontraktens innhold, og vurdere om det er behov for å oppdatere eller fjerne utdaterte klausuler. Inneholder kontrakten spesifikke begrensninger, eller rettigheter som ikke er oppdatert i henhold til dagens lovverk, anbefales det å ta initiativ til dialog med grunneier for å få disse fjernet eller endret. Skulle det ikke være mulig å komme til enighet, finnes det rettslige muligheter for å få vurdert klausulene, blant annet gjennom avtaleloven §36 eller servituttloven. På denne måten kan du sikre at festeforholdet er i tråd med dagens regler, og at dine rettigheter som fester blir ivaretatt på en trygg og forutsigbar måte.

Kontaktinformasjon

Tomtefesterforbundet post@tomtefeste.org Anne Kristin Møller tlf. 91 64 21 36 Erlend Gaupås tlf. 481 93 042

Juridisk Lars Baklund tlf. 95 75 30 11 lars@advonico.no