Kontakt oss også på:
  Tomtefesterforbundet
  • Hjem
  • I media
  • Bli medlem
  • Spørsmål og svar
  • Fagstoff
  • Om tomtefeste
  • Om oss
    • Styret
    • Vedtekter
    • Kontakt oss
    • Personvernerklæring

Skal pensjonistene ende opp husmenn?

20/3/2018

1 Comment

 
Picture

Øyvind Bastiansen
leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
 
Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!
 
 Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

​Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.
 
I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.
 
En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!
 
Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

​Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.
 
Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!
 
Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

​Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.
 
Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin. 

​Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

​Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!
 
Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.
 
På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.
 
På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

1 Comment

Erfaringer med endringene fra 2015 i Lov om tomtefeste.

16/3/2018

0 Comments

 
Øyvind Bastiansen
Leder av Tomtefesterforbundet
​
​Gjennom sekretariatet, får Tomtefestereforbundet daglig inn saker om tvister knyttet til loven. Siden lovendringen i 2015 har sekretariatet anslagsvis behandlet godt over 700 forskjellige saker, noe som har resultert i over 2000 utgående eposter.
Ut fra de erfaringene vi trekker ut fra dette, samt en rekke saker referert i media, finner vi tiden overmoden til å få en ny behandling i Stortinget av loven.
Tomtefesterforbundet jobber aktivt sammen med våre partnere i tomtefesteralliansen (NBBL, Boligmentoren og Norges hytteforbund) med å få til dette.
På kort sikt mener tomtefestealliansen at det bør nedsette hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsbolig.
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter og som vil motivere bortfester til å ville innløse, for eksempel mulighet for bortfester til skattefri re-investering av gevinst ved salg av festetomt.
 
På lang sikt mener alliansen at hele tomtefestordningen må fjernes. Det bør således nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger.

​Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen. 

varetar lovendringen rettsvernet til partene på en rettferdig måte?
Tomtefeste skaper mange konflikter som ender i rettsapparatet. Festerne blir lett den svake part i en rettsak som lett kan bli en tung økonomisk byrde.
Er det «fair balance» i forholdet mellom partene?
Festeavgiften er blitt urimelig høy og gir en avkastning som gjør det attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer med festetomter.  Store tomter kommer spesielt dårlig ut.
Gir loven en rettferdig og rimelig behandling for alle festere?
Mange er unntatt fra retten til å innløse tomten ved fornyelse av kontrakten. Sett i lys av at de må akseptere et engangsløft uten praktiske muligheter til å avslutte avtalen, krenker dette festers rett til en rettferdig behandling. Unntakene mht innløsningsretten gjør en stor gruppe festere til «husmenn».

​

​Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

Rettssaker er generelt til stor belastning for mennesker som normalt ikke omgås rettsapparatet.
Økonomisk fordi utgifter til advokater og rettsbehandlinger kan komme opp i betydelige beløp som for en stor del må dekkes av den enkeltes privatøkonomi. Den forsikringsmessige dekningen er begrenset og dekker kun 1. rettsinstans. Mange finner det av den grunn nødvendig å inngå avtaler eller kompromisser de ikke burde gå inn på fordi de kvier seg for å ende opp i rettssaker.
Selv om man vinner en sak, kan en anke fra motparten ytterligere skape usikkerhet og belastning idet motparten i mange tilfeller har betydelig større ressurser enn en privatperson. Vinner man fram i tingretten, betyr ikke dette at man nødvendigvis får medhold i lagmannsretten!
Mange festeavtaler er fra 50- og 60-tallet, festerne er ofte pensjonister med begrensede ressurser.
Rettssaker og konflikter med grunneiere er psykisk belastende fordi vi som privatpersoner som oftest har lite erfaring med rettssaker og advokater.
​

​Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

​Mange påberoper seg retten til å benytte landbruksunntaket selv om forutsetningene for dette er heller tvilsomme. Forskriften er for uklar og gir stort rom for tolkning. Mange grunneiere ignorerer også dokumentasjonsplikten som ligger i lovteksten. Da er det ofte vanskelig å unngå en rettssak.
Takster av råtomtverdi spriker i alle retninger. Erfaringer viser at takster avgitt av 2 eller flere autoriserte takstmenn, kan sprike med flere 100%. Dette gir selvfølgelig store utslag på beregning av festeavgiften. Spesielt ille er dette for festere på landbrukseiendommer idet de ikke kan få innløst sine tomter og derfor blir «husmenn» med en urimelig høy festeavgift.
Loven er full av uklarheter. Lovteksten er vanskelig å forstå og tolke. Dette i seg selv gir opphav til rettssaker som med en klarere lovtekst burde vært unngått. Eksempler er rullerende kontrakter kontra evigvarende kontrakter, forholdet mellom lovbestemmelser og avtaletekst (ufravikelige krav mm), tolkning av begrepet råtomt osv.
Festeren står som den svake part i dette forholdet og rettssikkerheten for den enkelte trues av økonomiske belastninger og en uklar og urimelig lov.

​Beregning av festeavgiften

​En festeavgift på 2% av råtomtverdi er urimelig høy.
Økonomiske eksperter ved NHH og NMBU uttalte i forbindelse med lovutvalgets utredning i 2014 at 1% ga grunneier tilstrekkelig avkastning og trolig godt innenfor det EMD la til grunn som en «fair balance» mellom partene.
Festeavgiften er nå så høy at det er attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer som langsiktig investering/pengeplassering.
Spesielt dårlig ut kommer store tomter som ofte får en uforholdsmessig høy verdivurdering samtidig som mulighetene til å utnytte tomta er begrenset.

​Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

​Engangsløftet bryter med de forutsetningene som lå til grunn da partene inngikk festeavtale. På dette tidspunktet må vi forutsette at begge parter var tilfreds med avtalens utforming og innhold.
Tomtefesterne investerte som oftest i festetomten for egen regning, i tillit til at gyldig inngåtte avtaler er bindende og fremtiden således forutsigbar. Erfaringen viste da også i mange år at det å feste en tomt og det å eie en tomt stort sett ble sett på som likeverdig uten prisforskjell av betydning. 

​Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

​Lovendringen fra 2015 har på en dramatisk måte undergravd festernes rettigheter og lovgiverne har fortrengt at det faktisk er festeren som er den svake part i avtaleforholdet. Festeren har invester til dels store verdier i hus/hytte på en tomt som det ikke bare er å flytte fra når bortfester med hjelp fra Stortinget krever en ublu festeavgift og vilkår. Denne formen for ulikebehandling av partene, krenker festerens innlysende rettigheter til en rettferdig behandling.
Lov om tomtefeste har blitt endret 13 ganger. La en 14. bli den siste!
0 Comments

    Fagområder

    All
    Juss
    Organisasjon
    Politikk

    Arkiv

    June 2022
    September 2021
    June 2021
    May 2021
    March 2021
    September 2020
    July 2020
    June 2020
    May 2020
    March 2020
    February 2020
    November 2019
    October 2019
    June 2019
    March 2019
    December 2018
    November 2018
    October 2018
    June 2018
    April 2018
    March 2018
    February 2018
    January 2018
    December 2017
    September 2017
    August 2017
    June 2017
    May 2017
    January 2014
    October 2013
    September 2013
    August 2013
    June 2013

Powered by Create your own unique website with customizable templates.