Kjøp av hytte på festetomt

For Tomtefesterforbundet, Advokat med møterett for Høyesterett Arvid Dahm

Ved kjøp av hytte på festetomt så er det viktig å få oversikt over de avtaler som gjelder for festet fordi kjøperen overtar de avtaler som har vært bindende for selger. Dette gjelder i første rekke festekontrakten, men det kan også være andre avtaler som utfyller eller endrer festekontrakten. Festekontrakten er som regel tinglyst, mens andre avtaler ikke alltid er tinglyst.

Festekontrakten inneholder som regel mange bestemmelser som blant annet størrelsen på tomten, rettigheter til adkomst, strand, trær etc.  og eventuelle begrensninger. Fester har i utgangspunktet samme rett til bruk av tomten som en selveier, men det kan være avtalt begrensninger. Økonomisk er det viktig å få klarhet over festeavgiftens størrelse og rett for grunneier til å kunne regulere festeavgiften i fremtiden. Hovedregelen er at en festeavgift kan reguleres med konsumprisindeksen hvert tiende år, men tomtefesteloven åpner for å avtale regulering hvert år.

Tomtefestekontraktene er som regel tidsbestemte, f.eks. med 20, 30, 40, 99 år. Men dette betyr ikke at man taper hyttetomten når den tidligere avtalte festetiden utløper. Men etter en lovendring i 2015 (engangsløftet) kan bortfester ved avtalt utløp kreve festeavgiften regulert til 2% av den såkalte «råtomtverdien». Med råtomtverdi menes dagens verdi av selve tomten basert på at det kan oppføres en tilsvarende bebyggelse som den som faktisk er på tomten ved verdsettelsen etter fradrag for investeringer på tomten som fester eller tidligere festere har foretatt, f.eks. planering, vei, vann kloakk regnet til hva dette koster på reguleringstidspunktet. Loven setter dog en maksimalpris per dekar på kr 13 165 for 2021. Dette beløpet gjelder også for tomter mindre enn ett mål.  Ved større tomter øker beløpet forholdsmessig, for en tomt på 1, 5 dekar er således maksimalprisen kr 19 748. Maksimalprisen reguleres med Konsumprisindeksen hvert år i januar måned, hvor utgangspunktet for beregningen er kr 9 000 per januar 2002.

Innløsning (kjøp) av festetomten kan skje etter 30 års festetid etter at tomten ble festet bort til første fester av tomten. Innløsningsprisen skal settes til 40% av råtomtverdien (se ovenfor) eller 25 ganger festeavgiften oppregulert til innløsningstidspunktet (multiplikatorregelen). Bortfester kan kreve det høyeste beløpet av de to alternativene, men ved festekontrakter uten tidsbegrensning gjelder multiplikatorregelen. Innløsning må kreves skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet.

For hyttetomter gjelder det såkalte «landbruksunntaket». Landbruksunntaket gir en bortfester som driver en aktiv landbruksvirksomhet og hvor festetomtene er en del av bruket rett til å nekte innløsning dersom visse vilkår er oppfylt (blant annet minimum festeavgift i forhold til driftsresultatet på driften). Ligger derfor tomten i tilknytning til landbruk må man være oppmerksom på at kjøp av tomten kan bli et problem. Også for tomter på bygde- eller statsallmenning eller Finnmarkseiendommen kan innløsning nektes.