Løst og fast om ulike sider ved tomtefeste

Skal/skal ikke?

Det er mange interesseorganisasjoner med fokus på det å eie eller bruke en hytte. Vi får derfor fra tid til annen henvendelser fra medlemmer som er medlemmer av flere slike og lurer på hvor de får best hjelp. Da svarer vi alltid «Det er nok best å bruke Tomtefesterforbundet siden det er det forbundet som arbeider mest med tomtefestesaker». Vi er en ensaksforening med fullt fokus og kompetanse på Tomtefesteloven.
------------------------
Trær til besvær!

Svært mange sivile tvistemål handler om naboens trær. Noen vil ha skygge. Noen vil ha sol. Andre vil ha ved. Det er dermed ikke lett å skifte sol og vind i slike sammenhenger
I bladet Hytteliv fant vi forleden denne utgreiingen om trær knyttet til feste av tomt basert på følgende spørsmål: På hyttefeltet vårt må vi ha godkjenning fra grunneieren før trær kan hogges. Står vi ikke på god fot med grunneier, får vi nei!

Svaret er ført i pennen av Harald Ramm som er Hyttelivs tilknyttede advokat:
Trær på festetomt er regulert i tomtefesteloven § 16: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.» Fester har altså samme rådighet som en eier. Partene kan likevel avtale noe annet og mange festekontrakter har bestemmelser om at fester ikke har rett til å fjerne trær på festetomta uten samtykke fra grunneier, som i ditt tilfelle. Vær likevel klar over at bestemmelsen har en viktig presisering i neste setning: «Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld.» Det vil si at du kan kreve at grunneier fjerner trær som hindrer utsikt, eller nekte ham å fjerne trær som du ønsker av hensyn til trivselen. Bestemmelsen er ufravikelig, slik at det ikke er lov å inngå avtaler som begrenser festerens rett.

Moralen i denne historien er at viktigere enn loven, er din relasjon til grunneieren.
-----------------------
Landbruksunntaket, tomtefesternes mareritt Øyvind Bastiansen, Leder i Tomtefesterforbundet.

Ett av de mest forekommende temaene som kommer inn til Tomtefesterforbundet, er knyttet til landbruksunntaket. Dette unntaket gir som kjent bortfester rett til å nekte innløsning av tomta, under henvisning til tomtefestelovens § 34. De nærmere betingelsene for å kunne nekte innløsning, er angitt i §4 i forskriftene til loven.

Landbruksunntaket ble innført allerede i den første tomtefesteloven i 1976. Siden er betingelsene i lov og forskrifter revidert en rekke ganger, senest i 2005. Justisdepartementet uttalte i den anledning at revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Det er dog en forutsetning at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Og nettopp her er et av kjernepunktene i de konfliktene som ofte oppstår i kjølvannet av landbruksunntaket.

Forskriften er som det indirekte fremgår av utsagnet fra Justisdepartementet svært fleksibelt. Det skal godt gjøres ikke å kunne tilpasse landbruksdriften til dette. Det avgjørende punktet blir da om det faktisk drives næringsvirksomhet. Og hva er næringsvirksomhet ut fra lovgivernes synspunkt, i hvert fall slik det opprinnelig var ment.

I merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, ble det uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». 

Dette kan vel ikke tolkes på annen måte enn at gårdsdrift skal være en hovednæring for bortfester. I svært mange av de konfliktsakene vi møter, er det i høy grad tvil om det det er et driftsgrunnlag for gården som fortjener betegnelsen «effektiv og rasjonell drift av selve bruket». I hvert fall i et slikt omfang at det gir et livsgrunnlag. I mange av de sakene vi Tomtefesterforbundet får inn til oss, er driftsinntektene ofte svært beskjedne. Og det er overhode ingen tvil om av hovedinntekten til bortfester kommer fra helt andre kilder. Vi anbefaler i slike saker at fester innhenter næringsoppgaver for de 3 siste år for bruket som underlag for dokumentasjon. Dette har til nå vært en vanlig og akseptert måte å dokumentere driftsinntektene på. Imidlertid har en dom i tingretten i Drammen i september 2021 gjort saken mer komplisert.  Saken gjelder inntekter fra skogdrift. Den faktum at det går ofte kan gå mange år mellom hver avvirkning, forhindrer ikke etter rettes skjønn at skognæringen må anses for å være igangværende, og altså kunne skaffe en fremtidig driftsinntekt.  

Med en forskrift som er svært generøs overfor bortfester, og der det i tillegg måtte finnes en skogteig til bruket, blir det vanskelig å kunne påvise at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse. Festere av fritidstomter på landbrukseiendom vil derfor i betydelig grad måtte forbli leilendinger og derved være fratatt en rettighet til innløsning som øvrige festere har.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er, som tidligere kommentert, rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven.
------------------
I en artikkel 25. august 2017 skrev Knut Storberget, den gang Arbeiderpartiets landbrukspolitiske talsperson og Lene Vågslid (Ap), den gang medlem av Justiskomiteen:

« På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenet
Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på. Folks trygghet for hus og hjem bør være et politisk ansvar - og ikke advokatmat i rettssalene.»

Lite tyder på at vi kommer dit med det første!