Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet
Da har stortinget nok en gang sagt sitt om tomtefeste. Arbeiderpartiets representantforslag ble under behandlingen i justiskomiteen avvist med støtte i Høyre, FrP og Senterpartiet. Forslaget gikk i utgangspunktet ut på:
«1. Stortinget ber regjeringen legge frem forslag om avvikling av lov om tomtefeste for bolig- og fritidseiendommer.
2. Stortinget ber regjeringen i påvente av avvikling av lov om tomtefeste fremme forslag om å forby inngåelse av nye festeavtaler etter tomtefesteloven for bolig- og fritidseiendommer.
3. Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å forenkle innløsningsbestemmelsene i påvente av avvikling av lov om tomtefeste, herunder å oppheve tidsbegrensningen for når innløsning kan kreves etter tomtefesteloven § 32 og unntakene fra innløsningsretten der grunneiere utgjør stats- og bygdeallmenninger eller landbrukere etter tomtefesteloven § 34.»
Punkt 3 ble under forhandlingene frafalt selv om dette punktet ville være svært viktig for mange med hyttetomter på landbrukseiendommer.
Det var grunn til en viss optimisme denne gangen. Tomtefesterforbundet har erfart at deler av Høyre er på glid når det gjelder tomtefestespørsmålet. Likeledes forventet vi at FrP, som et «lov og rett» parti, ville se det urimelige og urettferdige i tomtefestelovens mange irrganger. Ikke minst gjelder dette rettsikkerheten som mange av oss føler er truet idet kostnadene ved å drive kostbare rettsprosesser setter klare begrensinger for hva tomtefestere kan makte uten å kjøre privatøkonomien i grøfta.
Fra innstillingen synes det som om Høyre og FrP ved flere anledninger skyver grunnloven og EMK foran seg i sin argumentasjon:
«D i s s e m e d l e m m e r (Høyre og FRP) merker seg at ettersom Grunnloven og EMK setter grenser for hvor langt man kan gå i å redusere bortfesternes krav på vederlag for tomten, vil også en slik ordning trolig forutsette offentlige støtteordninger. Alternativt kunne man snu dette på hodet og gjøre fortsatt feste mindre attraktivt for festerne, for eksempel ved å gi bortfesterne større muligheter til å oppregulere festeavgiften.»
Hvor behovet for offentlige støtteordninger kommer inn, vet ikke vi. Og dommen i den Europeiske menneskerettsdomstolen, EMD, sier ingen ting om grensen mht bortfesters krav. Dommen sier derimot at man må tilstrebe å finne balanse mellom partenes forventning til løsning! Ingen forventer å kunne innløse sine tomter til subsidierte underpriser. Det vi ber om er en rettferdig og rimelig verdivurdering av tomta. Vi erfarer at takster spriker med flere 100%. De bygger sjelden på standardiserte metoder som sikrer etterprøvbarhet. Verdien av en tomt er ikke markedsverdi med fradrag for byggekostnader for de bygningene som står på tomta. Det må tas høyde for samfunnsskapte verdier og infrastrukturtiltak som er en konsekvens av at et område er blitt tatt i bruk og må utvikles! Dette gjenspeiles ikke i dagens takstpraksis.
Og så kommer et underlig utspill om at man kunne gjøre fortsatt feste mindre attraktivt ved å gi bortfestere større muligheter til å oppjustere festeavgiften. Underforstått skal dette da gjøre at festere blir villige til å betale en høyere innløsningspris slik at behovet for offentlig støtte bortfaller. Forstå det den som kan! Oppjusteringen av festeavgiften til 2% i 2015 er allerede det dobbelte av det kvalifiserte økonomer mener den burde være. Festetomter er blitt et investeringsobjekt.
Videre uttaler komitemedlemmene fra Høyre og FrP:
«D i s s e m e d l e m m e r mener det vil være uheldig å igangsette et nytt arbeid med sikte på større endringer i loven på nåværende tidspunkt. Tomtefeste er et krevende område å lovregulere. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellige tider og under forskjellige lovregimer. D i s s e m e d l e m m e r er enige i at nye lovendringer trolig bare vil medføre en ytterligere komplisering av et allerede komplisert regelverk på et område der det, etter d i s s e m e d l e m m e r s syn, først og fremst er behov for forutsigbarhet og ro.»
Dette er i og for seg en erkjennelse av at tomtefesteloven skaper mange problemer og at landets lovgivende forsamling ikke er i stand til å løse disse problemene på en rimelig og rettferdig måte. Her er det best å la saken ligge og håpe at det etter hvert roer seg! Men «forutsigbarhet og ro» er det totalt mangel på blant landets tomtefestere. Man løser ikke et eneste problem med å lukke øynene og håpe at stormen går over av seg selv.
Og hva mener Senterpartiet? Det sier de ingenting om innstillingen, men de stemmer altså med de blå i et blågrønt flertall for å grave hodet ned i sanden og la både festere og bortfestere slåss videre i rettsalene. Kanskje Senterpartiets motivasjon ligger her? (innlegg på Tomtefesterforbundets hjemmeside). Uansett hadde det vært rimelig og realt at Senterpartiet tonet flagg i komiteinnstillingen!
Dette blir nok ikke siste gangen tomtefeste er oppe til behandling i Stortinget. Komiteflertallet oppnår ikke sitt ønske om «forutsigbarhet og ro» omkring saken. Til det er konfliktnivået alt for høyt og konfliktene for mange. En klok avgjørelse ville være å tenke langsiktig og legge til rette for at innløsningen av tomter kan skje i et vesentlig høyere tempo enn i dag og at man får en rimelig grad av nøkternhet og etterprøvbarhet inn i prosessen. Eller for å sitere mindretallets uttalelse i innstillingen om flertallets holdning. Mindretallet uttaler:
«det er en merkelig logikk at det er viktigere med «ro rundt en lov», som åpenbart representerer store problemer for tusenvis av folk i Norge, enn å være villig til å ta grep for endring.»
Det eneste vi kan være sikre på er at ro rundt tomtefeste blir det ikke!
Leder i Tomtefesterforbundet
Da har stortinget nok en gang sagt sitt om tomtefeste. Arbeiderpartiets representantforslag ble under behandlingen i justiskomiteen avvist med støtte i Høyre, FrP og Senterpartiet. Forslaget gikk i utgangspunktet ut på:
«1. Stortinget ber regjeringen legge frem forslag om avvikling av lov om tomtefeste for bolig- og fritidseiendommer.
2. Stortinget ber regjeringen i påvente av avvikling av lov om tomtefeste fremme forslag om å forby inngåelse av nye festeavtaler etter tomtefesteloven for bolig- og fritidseiendommer.
3. Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å forenkle innløsningsbestemmelsene i påvente av avvikling av lov om tomtefeste, herunder å oppheve tidsbegrensningen for når innløsning kan kreves etter tomtefesteloven § 32 og unntakene fra innløsningsretten der grunneiere utgjør stats- og bygdeallmenninger eller landbrukere etter tomtefesteloven § 34.»
Punkt 3 ble under forhandlingene frafalt selv om dette punktet ville være svært viktig for mange med hyttetomter på landbrukseiendommer.
Det var grunn til en viss optimisme denne gangen. Tomtefesterforbundet har erfart at deler av Høyre er på glid når det gjelder tomtefestespørsmålet. Likeledes forventet vi at FrP, som et «lov og rett» parti, ville se det urimelige og urettferdige i tomtefestelovens mange irrganger. Ikke minst gjelder dette rettsikkerheten som mange av oss føler er truet idet kostnadene ved å drive kostbare rettsprosesser setter klare begrensinger for hva tomtefestere kan makte uten å kjøre privatøkonomien i grøfta.
Fra innstillingen synes det som om Høyre og FrP ved flere anledninger skyver grunnloven og EMK foran seg i sin argumentasjon:
«D i s s e m e d l e m m e r (Høyre og FRP) merker seg at ettersom Grunnloven og EMK setter grenser for hvor langt man kan gå i å redusere bortfesternes krav på vederlag for tomten, vil også en slik ordning trolig forutsette offentlige støtteordninger. Alternativt kunne man snu dette på hodet og gjøre fortsatt feste mindre attraktivt for festerne, for eksempel ved å gi bortfesterne større muligheter til å oppregulere festeavgiften.»
Hvor behovet for offentlige støtteordninger kommer inn, vet ikke vi. Og dommen i den Europeiske menneskerettsdomstolen, EMD, sier ingen ting om grensen mht bortfesters krav. Dommen sier derimot at man må tilstrebe å finne balanse mellom partenes forventning til løsning! Ingen forventer å kunne innløse sine tomter til subsidierte underpriser. Det vi ber om er en rettferdig og rimelig verdivurdering av tomta. Vi erfarer at takster spriker med flere 100%. De bygger sjelden på standardiserte metoder som sikrer etterprøvbarhet. Verdien av en tomt er ikke markedsverdi med fradrag for byggekostnader for de bygningene som står på tomta. Det må tas høyde for samfunnsskapte verdier og infrastrukturtiltak som er en konsekvens av at et område er blitt tatt i bruk og må utvikles! Dette gjenspeiles ikke i dagens takstpraksis.
Og så kommer et underlig utspill om at man kunne gjøre fortsatt feste mindre attraktivt ved å gi bortfestere større muligheter til å oppjustere festeavgiften. Underforstått skal dette da gjøre at festere blir villige til å betale en høyere innløsningspris slik at behovet for offentlig støtte bortfaller. Forstå det den som kan! Oppjusteringen av festeavgiften til 2% i 2015 er allerede det dobbelte av det kvalifiserte økonomer mener den burde være. Festetomter er blitt et investeringsobjekt.
Videre uttaler komitemedlemmene fra Høyre og FrP:
«D i s s e m e d l e m m e r mener det vil være uheldig å igangsette et nytt arbeid med sikte på større endringer i loven på nåværende tidspunkt. Tomtefeste er et krevende område å lovregulere. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellige tider og under forskjellige lovregimer. D i s s e m e d l e m m e r er enige i at nye lovendringer trolig bare vil medføre en ytterligere komplisering av et allerede komplisert regelverk på et område der det, etter d i s s e m e d l e m m e r s syn, først og fremst er behov for forutsigbarhet og ro.»
Dette er i og for seg en erkjennelse av at tomtefesteloven skaper mange problemer og at landets lovgivende forsamling ikke er i stand til å løse disse problemene på en rimelig og rettferdig måte. Her er det best å la saken ligge og håpe at det etter hvert roer seg! Men «forutsigbarhet og ro» er det totalt mangel på blant landets tomtefestere. Man løser ikke et eneste problem med å lukke øynene og håpe at stormen går over av seg selv.
Og hva mener Senterpartiet? Det sier de ingenting om innstillingen, men de stemmer altså med de blå i et blågrønt flertall for å grave hodet ned i sanden og la både festere og bortfestere slåss videre i rettsalene. Kanskje Senterpartiets motivasjon ligger her? (innlegg på Tomtefesterforbundets hjemmeside). Uansett hadde det vært rimelig og realt at Senterpartiet tonet flagg i komiteinnstillingen!
Dette blir nok ikke siste gangen tomtefeste er oppe til behandling i Stortinget. Komiteflertallet oppnår ikke sitt ønske om «forutsigbarhet og ro» omkring saken. Til det er konfliktnivået alt for høyt og konfliktene for mange. En klok avgjørelse ville være å tenke langsiktig og legge til rette for at innløsningen av tomter kan skje i et vesentlig høyere tempo enn i dag og at man får en rimelig grad av nøkternhet og etterprøvbarhet inn i prosessen. Eller for å sitere mindretallets uttalelse i innstillingen om flertallets holdning. Mindretallet uttaler:
«det er en merkelig logikk at det er viktigere med «ro rundt en lov», som åpenbart representerer store problemer for tusenvis av folk i Norge, enn å være villig til å ta grep for endring.»
Det eneste vi kan være sikre på er at ro rundt tomtefeste blir det ikke!
