Forhastede slutninger etter Tomtefestedommen

I fjor tok den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) avgjørelse i saken mellom seks grunneiere og Staten om retten til å øke festeavgiften. Avgjørelsen gikk i grunneiernes favør. Kort tid etter meldte media at grunneierne med dette har fått lov til å øke festeavgiften radikalt. 
- Det er feil. Man kan ikke trekke en slik slutning fra avgjørelsen. Det er viktig at riktig forståelse blir lagt til grunn ved i arbeidet med ny lovgivning, sier advokat og partner Thorvald Nyquist og advokatfullmektig Camilla Berg i Deloitte Advokatfirma. 

 Seks grunneiere mente at tomtefesteloven var i strid med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). De  begrunnet det med at bestemmelsen gir festere en ubetinget rett til å fornye festekontraktene sine på samme vilkår som det opprinnelige festeforholdet ble inngått på, dog med justering  i henhold til konsumprisindeksen. Grunneierne mente at de dermed ikke har rettigheter til egen eiendom.

Frem til avgjørelsen i EMD har det vært mange saker om grunneiers adgang til å oppjustere festeavgiften utover konsumprisindeksen, på tross av bestemmelsen i loven. I flere saker er det vist til EMK. Der heter det at: "Enhver fysisk eller juridisk person skal ha rett til å nyte sin eiendom i fred2. 

Advokat Thorvald Nyquist er enig i at grunneier i realiteten har svært lite rådighet over eiendommen:
"Begge parter beskyttes riktignok når bestemmelsene hindrer oppjustering av festeavgiften. Fester har eksklusiv råderett til eiendommen og grunneier har ikke adgang til å avlutte festeforholdet. Grunneier stiller derfor svakere, sier Nyquist.

 EMD forstår Stortingets vurderinger rundt Tomtefesteloven. Særlig det at grunneiernes og festernes interesser er så vanskelig å forene. Samtidig fremholder EMD at det er behov for klare og forutsigbare lover/regler som hindrer dyre og tidkrevende rettssaker.

Staten har stort spillerom i slike saker, noe som også måtte være med i vurdering av om man har brutt artikkel 1 i protokoll 1 i EMK, utdyper advokatfullmektig Camilla Berg.

EMD sier imidlertid at Stortinget ved kanskje ikke har forsøkt å få til en rettferdig balanse mellom grunneier og fester i tomtefesteloven. Særlig fire punkter fremheves som særlig problematiske:

1. For det første var festeavgiften vanligvis svært lav, i de konkrete avtaleforholdene EMD  gjennomgikk var festeavgiften lavere enn 0,25 % av markedsverdien til tomten.
   
2. For det andre viser EMD til at tomtefesteloven § 33 også omfatter festeforhold hvor ikke finansielle vanskeligheter hos fester tilsier at en oppjustering ville være urimelig. Nettopp dette hensynet ble nemlig lagt frem som begrunnelse for hvorfor festerne i så stor grad var beskyttet av tomtefesteloven.
   
3. For det tredje har grunneieren ingen adgang til å avslutte avtaleforholdet eller kreve at festeren kjøper tomten, det er kun festeren som har slike rettigheter. EMD viser også til at det for fester ofte er mer lønnsomt å fortsette festeforholdet enn å innløse.
   
4. For det fjerde viser EMD til at det er festeren som tjener på verdistigningen på tomten ved salg, ikke grunneieren, som er den som faktisk eier tomten.
   

EMD konkluderer deretter med at det ikke har vært noen rettferdig fordeling av de sosiale og finansielle ulempene, og at den fullstendige byrden er plassert ene og alene hos grunneieren.
- Med dette sier EMD det ikke er manglende adgangen til å oppjustere festeavgiften til markedsleie som er problematisk, men den gjennomgående manglende balansen mellom grunneier og fester som lovgivningen har skapt, sier Nyquist.

Det var dette som gjorde at EMD konkluderte med at det forelå et brudd på EMK. Det er ikke tomtefesteloven § 33 som i seg selv medfører bruddet, men tomtefesteloven som helhet.

- I motsetning til det media har hevdet, har EMD ikke sagt at grunneierne bør få markedsleie ved fornyelse av festeforhold. Grunneierne fikk heller ikke erstatning for tapt inntekt tilsvarende markedsleie for uutviklet tomt, til sammen over 80 millioner kroner. De fikk kun erstatning for omkostninger ved gjennomføring av saken, sier Berg.

En direkte løsning blir imidlertid ikke skissert i avgjørelsen.
- Det blir derfor opp til lovgiver å finne løsninger som retter opp balansen i avtaleforholdet mellom grunneier og fester, sier Nyquist.

Arbeidet med ny lovgivning på området er i gang og forventes å være ferdig i oktober. Tomtefesterforbundet har en representant med i lovutvalget.