De historiske intensjonene med tomtefesteordningen – og hvor galt det bar av sted.

Av Grethe Gjertsen
Styremedlem i Tomtefesterforbundet
​

• Vi bygger landet – flere får sine egne hjem –  vi eier vår egne hjem og vi blir et friere folk
• Bortfestere – bonden/kirken fikk utnyttelse av landbruksarealer som ikke var særlig dyrkbart
• Kommunen kunne tilby billigere tomter slik at flere fikk bygge sin egen bolig.

Dette medførte en vinn-vinn-situasjon for alle parter; Samfunnet, festeren og bortfesteren. Det medførte at norske borgere fikk større selvstendighet og mulighet til å styre over egen bolig og få en tryggere bosituasjon. (bygger landet!)                                                                                           
«Det var like trygt»
Festeordningen var så god at den ble ansett å være så trygg at det å feste en tomt  var like trygt som å eie den. Slik forsto hele samfunnet det; Bortfestere, festere, banker, skatte- systemet og eiendomsmeglere.
Forandringen av den nye loven i 2015 medførte at intensjonen ble snudd på hodet. For festere, spesielt 2. generasjons festere, de som ikke hadde bygget selv, men kjøpt hus/hytte på festet tomt, så ble dette en dyrere ordning enn om man hadde kjøpt hus på eiet tomt. I realiteten betaler 2. generasjons festere tomten flere ganger – en urimelig høy pris – langt fra intensjonen. Mange bortfestere, politikere og andre har den oppfatningen at vi festere syter og har fått billige tomter. Dette er helt feilaktig!
Prinsippet er at er at en lov skal beskytte den svakeste part!
Bortfestere kan på ingen måte betraktes som den svakeste part i den nye loven. De har fått en uforholdsmessig og urettmessig høy avkastning på bortfeste.  De har i flere tilfeller anledning til å nekte innløsning jmf. Landbrukskunntaket.  Dermed kan bonden bruke dette unntaket til å presse prisen på innløsning til en høyere pris enn det loven tilsier. Dette kan vel ikke ha vært intensjonen med landbrukesunntaket! ( Det virker ikke som om dommerne i Strasboug var klar over landbruksunntaket)
 I utgangspunktet er det også bortfesteren som har fordelen av å ha retten til å velge mellom to innløsningsmåter, ikke festeren. Bortfesteren  kan velge mellom innløsning til 25 ganger multiplisert med opphøyet festeavgift eller 40 % av tomteverdi. De kan med andre ord til enhver tid velge det som gir høyeste pris for dem, mens festeren har ingen rettigheter i så måte.
Bortfesterne har også fått tilgang til heve festeavgifter på flere tomter som har kontraktfestet KPI-justering, gjennom en «stille» skjerping  av § 15.4. Denne forandringen var en grunnløs og uten mandat til lovutvalget, som dermed går inn i eksisterende kontrakter som før var trygge. EMD skulle ta for seg § 33, hvor de som hadde kontrakter som utløp uten innhold om fortsatt retten til å  feste. Altså ble dommen fra Strasbourg brukt langt utenfor det området som dommen krevde.
Bortfesterne lar være å opplyse om fordelene de har og har hatt, når de snakker om forventet avkastning av festeforhold. De har i utgangspunktet hatt en svært lav investering for å få eiendomsrett på arealer som de senere har festet bort. Historisk, har bortfesterne fått dette nærmest gratis, og i våre tider har de tilegnet/tilegner de seg landbrukseiendommer til svært så rimelige særtakster, landbrukstakster. Dette får de fordi de skal drive landbruk. Det  kan da ikke være meningen at de ved siden av sin landbruksvirksomhet, som det norske folk støtter for å kunne ha landbruksvirksomhet i landet, også skal særfordeler ved eiendomsutvikling. M.a.o. får bøndene en svært høy avkastning uten noen form for investering som tilsier at de burde få en slik avkastning den nye loven har gitt dem.
 
Menneskerettsdomstolen i Strasbourg ble forelagt noen få festekontrakter, hvor avkastningen ble svært lav for bortfesterne i forhold til § 15, slik loven var da. Det var disse og lignende forhold dommen ba Norge om å rette opp, ikke alle festeforhold. Slike kontrakter som ble bragt fram for EMD (Europeisk mennneskerettsstol) er i realiteten et mindretall av festekontraktene som finnes.  Dommen ba om at Norge måtte få en bedre balanse mellom fester og bortfester. EMD (Europeisk menneskerettighetsdomstol) ga Norge stor frihet til å vurdere nivået på festeavgiftene og de ga også Norge muligheten til å ta sosial-boligpolitiske hensyn.
Loven gikk alt for langt og regjeringen leverte etter bestilling fra bortfesterne;

• Den nye loven gikk altfor langt og tok for seg så å si alle festeforhold, ikke kun festekontraktene av den art som grunneierne brakte til Strasbourg  som ga bortfesterne kun 0,25 % avkastning av tomtepris.
• Loven tok urettmessig og strammet inn for festere som hadde kontrakt med forlegnelse/fornyelse som skulle fortsette med KPI på samme vilkår. Dette er en skjerpelse av vilkårene i § 15.4.  Dette var ikke et område som den nye loven skulle forandre på. Dette kom uventet inn fra sidelinja i siste lovforslag fra Justisdepartementet.
• Det største og for mange, er et betydelig innhogg i folks privatøkonomi, er for de med store tomter. På en merkelig måte deles eiendommene våre opp i antall mål og deretter multipliseres det med festeavgift pr. mål. Man må jo vurdere festetomten som en helhet. Her skulle det være mere i samsvar med måten andre takstvurderinger blir gjort (f. eks  skattemessig). Det må være en degressiv skala i forhold til størrelsen. Første målet med vanlig fastsettelse, deretter mindre og mindre for de neste målene. Det er rett og slett inkonsekvent å dele opp en eiendom, hagen til folk med bærbusker osv, i flere biter, behandle dem hver for seg for til slutt å sette dem sammen igjen til en tomt, et festeforhold. Å dele opp en tomt for å verdisette en tomt er ikke riktig i forhold til tomtefesteloven som  også sier at man kan ikke sette prisen høyere enn det det er tillatt av bygninger på tomten. På folks tomter er det stort sett bare gitt tillatelse til de bygningene som står der. Her fungerer heller ikke sikkerhetsventilen, maksbeløpet, som skulle være en beskyttelse for festeren. Det har i stedet blitt festerens store skrekkscenario. Det er her de urimelige og helt uholdbare festeavgiftbeløpene kommer til syne. Vi har eksempler på folk som har gått fra en overkommelig festeavgift til en urimelig og umulig festeavgift, som har fått festeavgiftsøkning fra et par  tusen til over 80 000 kr/år
• 2 % av tomteverdien er urimelig høy.

Dette gir en urimelig høy pris for festeren og en uforutsigbar høy avgift som griper voldsomt inn i festerens privatøkonomi.
 
Dette gir bortfesteren en svært høy avkastning. Dette er en avkastning som andre bare kan drømme om. Uten investering og risiko har bortfesterne, med hjelp av våre lovgivere, fått en skyhøy  avkastning. Avkastningen er blitt så god at det nå dukker opp andre, utenforstående interessenter som ikke var der før lovendringen. Dette er oppkjøpere av våre hjems tomter. Det er med andre ord blitt big business. Og for festere kan det nesten føles som man er blitt en del av noe som ligner «rotten loans» i USA. Dette viser med stor og overveiende tydelighet den nye loven ikke er i balanse mellom partene, som var EMDs bestilling, men i sterk favør av bortfesterne.

• Taket på kr. 9000, nå rundt kr. 12000 er satt alt for høyt. Dette er et tall som man ikke har funnet grunnlag for. Selv lovutvalget fant ikke noen klar årsak til dette tallet ble valgt. Det vi vet er at taket ikke gjenspeilte den reelle festeavgiften som var

tilfelle på nyinngåtte festeavtaler på den tiden. Vi hadde undersøkelser i flere hyttekommuner hvor prisen i stor grad lå mellom 4000-6000 kr. på nye festetomter. Det er også på dette nivået «taket» burde ha ligget.
Markedet var altså ikke villige tl å betale så mye, som vi festere må, som  er bundet opp til med våre investeringer på hus og hytte. Vi har ikke noe valg, men må bare innfinne oss med en lov som favoritiserte bortfesteren ublutt. Vi må betale langt over markedspris. Vi kan ikke ta med oss hjem, hus og hytte på ryggen og flytte.
I forbindelse med avstemming om Tomtefesteloven sto Justisminister Anundsen på Stortingets talerstol, slo ut med armene og sa at han ikke var sikker på hvilken prosent av tomteverdien, som skulle bli grunnlag for beregningen for for festeavgift, som var riktig, så dette overlot han til domsstolene. Og dermed kastet han festerne med viten og vilje ut til «ulvene» og en dyr og usikker rettsprosess.
Av redsel for å få store utgifter i forbindelse med å prøve sin sak for retten, tilleggsutgifter, så ser de aller fleste festere ikke noen annen løsning enn å akseptere det de betrakter som en urimelig og urettferdig festeavgift. Dette viser at festere reelt sett ikke har noen rettsikkerhet.
Den nye festeloven er ikke et svar på dommen i Strasbourg, men et svar på bortfesternes urimelige og urettmessige ønsker.
Intensjonen med tomtefesteordningen var å bygge landet – at flere skulle få sin egen bolig og være trygge i sine hjem og hytter. Jo tryggere et folk er, jo bedre fungerer demokratiet og samfunnet. I stedet har det motsatte skjedd og mange føler at » leilendingssystemet» er gjeninnført. Politikerne våre må ta ansvar og rette opp urimeligheten i tomtefesteloven.
​