Kontakt oss også på:
  Tomtefesterforbundet
  • Hjem
  • I media
  • Bli medlem
  • Spørsmål og svar
  • Fagstoff
  • Om tomtefeste
  • Om oss
    • Styret
    • Vedtekter
    • Kontakt oss
    • Personvernerklæring

Løst og fast om ulike sider ved tomtefeste (med fare for å gjenta oss selv)

15/6/2022

 
Her er det samlet stoff fortløpende helt fra 2018. Rettspraksis og endringer har påvirket eldre innlegg. Disse må leses med årvåkenhet da enkelte detaljer kan være misvisende. Konsulter oss ved usikkerhet/uklarhet. Bruk saksystemet! 

Tomtefester sin rett til å føre opp gjerde rundt sin fritidseiendom

I takt med at stadig flere naturområder bygges ut med fritidseiendommer, har vi sett et økende antall konflikter mellom beite- og fritidsinteresser. Alle som har dyr på beite i områder hvor det er festede fritidseiendommer, bør derfor kjenne til hvilke regler som gjelder for festers adgang til å oppføre gjerde.

Artikkelforfattere: Advokat / Partner Svein Aalling og Advokatfullmektig Robert Ødegaard i Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS post@seland-roedl.no Tel: 22 40 38 00
 
Konflikter
En betydelig del av landets fjell og utmark er i dag benyttet til beite, og det er derfor stor sannsynlighet for at brukere av hytter og fritidsboliger vil komme i kontakt med beitedyr. Det er heller ikke uvanlig at dyra trives godt rundt og inntil fritidsboliger, hvor de kan gjøre mindre skader, etterlate avføring, og oppleves som nærgående.
 
For grunneier eller en som har beiterett i området, vil det ofte ikke være ønskelig at beiteressursene skal reduseres ved at fritidseiendommer inngjerdes. Med gjerder kommer det ofte også en risiko for at dyr setter seg fast og skader seg, i verste fall med døden til følge.

Den som fester tomt, rår i utgangspunktet som eier

Utgangspunktet er at den som fester en tomt, har samme fysiske råderett over festetomta som en eier har, jf. tomtefesteloven § 16 (1). Dette innebærer at fester av tomt vil ha rett til å sette opp gjerde mot naboeiendom, på lik linje som tomtas eier, slik det fremgår av grannegjerdelova § 6. Gjerdet må likevel være laget og vedlikeholdt på en slik måte at det ikke er farlig for husdyr, jf. grannegjerdelova § 3.

Fester av tomt kan på tross av dette måtte respektere etablerte bruksrettigheter som andre har i eiendommen. Har en tredjeperson rett til beite på festetomta, kan dette begrense festers rett til å oppføre et gjerde som begrenser beiteretten.

Festers rådighet kan begrenses ved avtale

Utgangspunktet i tomtefesteloven om at fester av tomt rår som en eier, kan begrenses ved avtale mellom fester og grunneier. Partene står her fritt til å avtale andre løsninger enn det som følger av tomtefesteloven, og festers adgang til å oppføre gjerde eller liknende konstruksjoner kan på denne måten begrenses helt eller delvis.

Det er heller ikke uvanlig at festeavtaler inneholder slike begrensninger. En festeavtale som er ofte brukt i beiteområder, er Norges Bondelags standardavtale, som ivaretar lokale beiteinteresser ved å bestemme at «Tomta ikke kan inngjerdes. Eventuell inngjerding må avtales særskilt». Dette er en tydelig formulering som gir lite rom for tolkningstvil og konflikt.

Vi har erfart at en del eldre festeavtaler inneholder reguleringer om gjerde som i større grad beror på skjønn, og at dette lett kan lede til konflikt mellom grunneier og fester. Slike reguleringer kan typisk gå ut på at fester gis rett til å sette opp gjerde i «spesielle tilfeller» og/eller til spesielle formål. Problemet er at det ofte ikke er helt klart hva som ligger i disse vilkårene, og dermed i hvilken grad fester får rett til å oppføre gjerde. Hvis festeavtalen er inngått i et beiteområde, må imidlertid dette etter vår vurdering tillegges betydelig vekt ved tolkningen av en slik klausul, slik at ikke enhver ulempe som følge av beiting uten videre gir fester rett til å oppføre gjerde.

Noen festeavtaler har en bestemmelse om at «Gjerde til beskyttelse av hus kan tillates», eller en lignende formulering. Da kan det bli et spørsmål om hvor langt fra hytteveggen et gjerde kan settes opp. I en nylig avsagt tingrettsdom kom retten, på eget initiativ, til at gjerde i et slikt tilfelle kunne settes opp 2,5 meter fra hytteveggen. Etter vårt syn gikk retten her lenger enn det det var grunnlag for etter kontraktens ordlyd.

Særlig om punktfeste

En spesiell form for feste er punktfeste, som gir fester en rett til å oppføre hytte på et gitt punkt, uten at det er avtalt noen størrelse på festetomta. I slike festeforhold har ikke festeren i utgangspunktet noen alminnelig rådighet som eier over arealet rundt hyttekroppen, slik tilfellet vil være ved feste av et definert tomteareal. Punktfester må derimot anses å ha en bruksrett rundt fritidsboligen, i tråd med partenes intensjoner for festeforholdet. I slike festeforhold må utgangspunktet normalt bli at fester ikke har rett til å oppføre gjerde. Hvis gjerde skal oppføres av punktfester, må dette i så fall avtales med grunneier.
Yttergrensene for punktfesters rådighet er ofte ikke klare. For å unngå at det oppstår tvist om punktfesters adgang til å oppføre gjerde, anbefaler vi i alle tilfeller at dette reguleres på en klar måte i festeavtalen.

Andre begrensninger

I tillegg til at festeforholdets karakter og avtale kan være bestemmende for festers rett til å oppføre gjerde, er det viktig å være oppmerksom på at kommunen kan vedta særskilte begrensninger for oppføring av gjerde i kommuneplan eller reguleringsplan. Der slike begrensninger følger av reguleringsplan, vil det ikke være noen forskjell mellom festetomter og eiertomter. I enkelte kommuner er det totalforbud mot inngjerding av hytter, mens andre kommuner heller har valgt å begrense hvor stor del av arealene som kan gjerdes inn og/eller stille krav til hvordan gjerder skal utformes. 

Grunneiere eller lokale beitelag bør derfor delta aktivt i kommunale planprosesser og høringer for å påvirke planene slik at de i størst mulig grad ivaretar beiteinteressene.
Oppføring av et gjerde kan dessuten begrenses av allemannsretten, og for kystnære områder er det også viktig å kjenne til de spesielle reglene som gjelder for bygging i 100-metersbeltet fra sjøen.
I områder hvor det har vært beite i lang tid, kan begrensninger i retten til å oppføre gjerde også følge av sedvane eller lokal uskreven rett.

​Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS har 30 erfaring innen fast eiendoms rettsforhold og tomtefesteavtaler, og svarer gjerne på spørsmål innen fagområdet.  

Detaljer om innløsing ++ (veldig mange er opptatt av dette)

Loven det refereres til nedenfor er Lov om tomtefeste. Denne ble senest revidert i 2015.
 
Generelt sier loven at du kan kreve innløsning etter at festeavtalen har løpt i 30 år. Du må da kreve innløsning skriftlig, senest ett år før avtalen løper ut. Loven sier følgende om dette:
 
§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. 

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:
a. festarens ektemake,
b. livsarving til festaren,
c. fosterbarn som står i same stilling som livsarving, 
d. nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Lovens bestemmelser om prisen for innløsning, er regulert i §37
 
§ 37.Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 
§15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta (mao den verdien du har tilført eiendommen)
  
Hovedregelen er altså at prisen settes til 25xfesteavgiften. Festeavgiften kan oppjusteres til det den er på innløsningstidspunktet. Alternativt kan prisen settes til 40% av tomteverdien. Ved fastsettelse av tomteverdien, skal det gjøres fradrag for de investeringene dere selv har gjort på tomta. Dvs prisen skal settes til hva tomta ville ha vært verdt hvis den ikke var blitt opparbeidet og utbygd. Vi kaller dette ofte for "råtomtverdien". Benytt en takstmann som ser saken fra din side. Bortfester vil helt klart se det fra sin. Det er ofte store sprik i slike sammenhenger. Det handler om å enes om pris. Les mer om taksering i en senere artikkel
 
Det er verdt å merke seg at grunneier kan nekte innløsning på visse vilkår. Disse vilkårene er regulert i §34.
 
§34.Unntak frå festarens rett til innløysing Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

NB! Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.  Disse kan loven og vet å praktisere den. Det samme kan hevdes om OVF.

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.
 
Disse vilkårene kalles"landbruksunntaket". I praksis kan grunneier i slike tilfelles nekte innløsning, men i stedet tilby forlengelse av avtalen. Grunneier kan ikke si opp avtalen, men han har rett til å få justert festeavgiften etter reglene i §15.
 
Grunneier plikter å kunne dokumentere at han kommer inn under landbruksunntakets regler. Du kan kreve det. Forholdet dokumenteres ved kopi av næringsoppgaven (del av bondens skattemelding) for de tre siste år. Inngår skog på eiendommen stiller du svakt for skog trenger lang tid på å vokse (fremtidig inntekt)
 
Landbruksunntaket betyr nødvendigvis ikke at grunneier ikke vil innløse festet men han står da fritt til å bestemme prisen. Prisen blir da nødvendigvis en forhandling mellom dere. 
​

--------------------

Skal/skal ikke?

Det er mange interesseorganisasjoner med fokus på det å eie eller bruke en hytte. Vi får derfor fra tid til annen henvendelser fra medlemmer som er medlemmer av flere slike og lurer på hvor de får best hjelp. Da svarer vi alltid «Det er nok best å bruke Tomtefesterforbundet siden det er det forbundet som arbeider mest med tomtefestesaker». Vi er en ensaksforening med fullt fokus og kompetanse på Tomtefesteloven.
------------------------
Trær til besvær!

Svært mange sivile tvistemål handler om naboens trær. Noen vil ha skygge. Noen vil ha sol. Andre vil ha ved. Det er dermed ikke lett å skifte sol og vind i slike sammenhenger
I bladet Hytteliv fant vi forleden denne utgreiingen om trær knyttet til feste av tomt basert på følgende spørsmål: På hyttefeltet vårt må vi ha godkjenning fra grunneieren før trær kan hogges. Står vi ikke på god fot med grunneier, får vi nei!

Svaret er ført i pennen av Harald Ramm som er Hyttelivs tilknyttede advokat:

Trær på festetomt er regulert i tomtefesteloven § 16: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.» Fester har altså samme rådighet som en eier. Partene kan likevel avtale noe annet og mange festekontrakter har bestemmelser om at fester ikke har rett til å fjerne trær på festetomta uten samtykke fra grunneier, som i ditt tilfelle. Vær likevel klar over at bestemmelsen har en viktig presisering i neste setning: «Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld.» Det vil si at du kan kreve at grunneier fjerner trær som hindrer utsikt, eller nekte ham å fjerne trær som du ønsker av hensyn til trivselen. Bestemmelsen er ufravikelig, slik at det ikke er lov å inngå avtaler som begrenser festerens rett.

Moralen i denne historien er at viktigere enn loven, er din relasjon til grunneieren.
-----------------------
Landbruksunntaket, tomtefesternes mareritt Øyvind Bastiansen, Leder i Tomtefesterforbundet -> 2022)
Ett av de mest forekommende temaene som kommer inn til Tomtefesterforbundet, er knyttet til landbruksunntaket. Dette unntaket gir som kjent bortfester rett til å nekte innløsning av tomta, under henvisning til tomtefestelovens § 34. De nærmere betingelsene for å kunne nekte innløsning, er angitt i §4 i forskriftene til loven.

Landbruksunntaket ble innført allerede i den første tomtefesteloven i 1976. Siden er betingelsene i lov og forskrifter revidert en rekke ganger, senest i 2005. Justisdepartementet uttalte i den anledning at revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Det er dog en forutsetning at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Og nettopp her er et av kjernepunktene i de konfliktene som ofte oppstår i kjølvannet av landbruksunntaket.

Forskriften er som det indirekte fremgår av utsagnet fra Justisdepartementet svært fleksibelt. Det skal godt gjøres ikke å kunne tilpasse landbruksdriften til dette. Det avgjørende punktet blir da om det faktisk drives næringsvirksomhet. Og hva er næringsvirksomhet ut fra lovgivernes synspunkt, i hvert fall slik det opprinnelig var ment.

I merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, ble det uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». 

Dette kan vel ikke tolkes på annen måte enn at gårdsdrift skal være en hovednæring for bortfester. I svært mange av de konfliktsakene vi møter, er det i høy grad tvil om det det er et driftsgrunnlag for gården som fortjener betegnelsen «effektiv og rasjonell drift av selve bruket». I hvert fall i et slikt omfang at det gir et livsgrunnlag. I mange av de sakene vi Tomtefesterforbundet får inn til oss, er driftsinntektene ofte svært beskjedne. Og det er overhode ingen tvil om av hovedinntekten til bortfester kommer fra helt andre kilder. Vi anbefaler i slike saker at fester innhenter næringsoppgaver for de 3 siste år for bruket som underlag for dokumentasjon. Dette har til nå vært en vanlig og akseptert måte å dokumentere driftsinntektene på. Imidlertid har en dom i tingretten i Drammen i september 2021 gjort saken mer komplisert.  Saken gjelder inntekter fra skogdrift. Den faktum at det går ofte kan gå mange år mellom hver avvirkning, forhindrer ikke etter rettes skjønn at skognæringen må anses for å være igangværende, og altså kunne skaffe en fremtidig driftsinntekt.  

Med en forskrift som er svært generøs overfor bortfester, og der det i tillegg måtte finnes en skogteig til bruket, blir det vanskelig å kunne påvise at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse. Festere av fritidstomter på landbrukseiendom vil derfor i betydelig grad måtte forbli leilendinger og derved være fratatt en rettighet til innløsning som øvrige festere har.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er, som tidligere kommentert, rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven.
------------------
I en artikkel 25. august 2017 skrev Knut Storberget, den gang Arbeiderpartiets landbrukspolitiske talsperson og Lene Vågslid (Ap), den gang medlem av Justiskomiteen:

« På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenet
Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på. Folks trygghet for hus og hjem bør være et politisk ansvar - og ikke advokatmat i rettssalene.»

Lite tyder på at vi kommer dit med det første!

Taksering av festetomter

13/9/2021

1 Comment

 
Tomtefesterforbundet får med jevne mellomrom spørsmål om vi kan anbefale takstmenn i forbildelse med innløsning eller fornyelse av festetomter.
​
​Tomtefesterforbundet har dessverre ikke oversikt over takstmenn som vi kan anbefale. Det er flere grunner til det. Alle takstmenn er i utgangspunktet uavhengige og nøytrale mht sine vurderinger. De skal ha sine regler og rutiner å forholde seg til for å kunne gjøre en best mulig jobb. I prinsippet er derfor alle takstmenn likeverdige.

Dessverre viser praksis at det ikke er så enkelt. Som referert i nyhetsbrevet vårt, erfarer vi at takster ofte spriker med flere hundre prosent. Uenighet om takst er dessuten en av de konfliktene som ofte ender i rettsvesenet ved at retten må avgi skjønn over tomtas verdi.

Det som er viktig å vurdere når takstmann skal velges er:
  • Takstmannen skal være autorisert. Dette sikrer at han/hun har rutiner og standarder å jobbe etter. Det er viktig at taksten dokumenteres godt slik at den er etterprøvbar.
  • Takstmannen må kjenne tomtefestelovens bestemmelser, spesielt §15 (se utsnitt nedenfor) og bør ha erfaring fra tidligere taksering av festetomter
  • Takstmannen må kjenne lokale forholdene slik at taksten kan holdes opp mot tilsvarende tomters verdivurdering


Det aktuelle avsnitte i lovens §15 er følgende:

"Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien."

Det loven ikke tar hensyn til, er de samfunnsmessige tiltakene som vil påvirke eiendommens verdi. Eksempelvis gjelder dette offentlig utbygging av infrastruktur og offentlig kommunikasjon mm som gjør eiendommen mer tilgjengelig og attraktiv uten at dette kan tilskrives verken fester eller grunneier. Dette er tiltak som ofte er en konsekvens av at noen ønsker å ta i bruk området og at behovet for infrastruktur og kommunikasjon defor blir en konsekvens av dette. 

Idet det kun er tillatt å vurdere tomta ut fra de hus som er på tomta, følger av dette at det er direkte ulovlig å vurdere tomta ut fra et utviklingssynspunkt, dvs verdien av at tomta kan utnyttes ytterligere ved f. eks å sette opp nye bygninger eller dele opp tomta.

Ubebygde tomter har en markedsverdi. Det finnes imidlertid ikke et marked for festetomter. Ofte tar man derfor utgangspunkt i en verdivurdering av eiendommen som helhet og trekker fra verdier av bygninger og tiltak som er referert ovenfor. Dette ender ofte galt, idet det er svært vanskelig å dele verdien på bygninger og tomt basert på dette utgangspunktet og sett ut fra kommentarene ovenfor.

Ofte opererer man med en kvadratmeterpris ved prising av tomter. Ut fra det faktum at tomta skal vurderes kun ut fra de hus som står på tomta, blir det etter vår oppfatning feil å prise f. eks en tomt på 2 mål med samme kvadratmeterpris idet husa på tomta som oftest dekker langt mindre enn tomtas totale størrelse. Verdien av arealet ut over f. eks 1 mål (som brukes i loven som standard "tomt"), har nødvendigvis en  langt lavere verdi. Dette er noe som svært ofte overses eller ignoreres.

Jeg vet ikke om dette var til noe hjelp til dere som trenger takst, men jeg håper i hvert fall å kunne gi noen hint om hva du kan stille spørsmål om til en takstmann for å sikre at du får en riktigst mulig takst.

Vennlig hilsen
Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet
1 Comment

En festers hverdag

1/6/2021

1 Comment

 

​Fra ett av våre medlemmer har vi mottatt dette brevet. Situasjonsbeskrivelsen er ikke unik!

Jeg ser at loven skal behandles i Stortinget i begynnelsen av juni. Ut fra mine erfaringer støtter jeg på det sterkeste avvikling av festekontrakter og innløsning av tomtene.

Jeg har bygslet en tomt i henhold til tomtefesteloven av 1976. Kontrakten er inngått for 80 år og kan indeksreguleres hvert 10. år.

Grunneier har forlangt oppjustering til lovens maksimalt tillate beløp. En slik oppregulering er i strid med kontrakten og jeg har sammen med 3 andre festere på grunneiers eiendom nektet. Uenigheten har pågått i 3 år og vi bestemte oss for å stevne grunneiers krav inn for Tingretten. Da frafalt han kravet og vi fikk kjennelse i Vestfold tingrett for at det ikke var noen uenighet og at vi fortsatt kunne betale gammel festeavgift indeksregulert.

Striden har imidlertid fortsatt ved at grunneier nå forlanger oppregulering i forbindelse med nytt vann- og avløpsanlegg i området. Anlegget bygges i samsvar med kommunens mål og retningslinjer og grunneier har godkjent utbygging på sitt område. Det er avtalt kompensasjon til grunneier og denne er betalt. Nå ser han bort fra inngått avtale og nekter oss som ikke har akseptert oppregulering av festeavgiften, å tilknytte oss anlegget. grunneier er ikke medeier og har mottatt avtalt kompensasjon. Likevel nekter han utførende entreprenør å knytte oss til anlegget.

Vi har klaget hans blokkering av vann- og avløpssaken til kommunen som avviser saken med at dette er en privatrettslig konflikt. Klagen er gått videre til Satsforvalteren der saken nå er til behandling. Uten løsning må vi fortsatt benytte et gammelt opplegg med septiktank som er lite miljøvennlig og som kommunen ønsker avvikle.

Grunneier har også iverksatt andre tiltak for å redusere trivselen på hyttetomtene. Vi som rammes av disse stadig nye krav og påfunn fra grunneier, føler oss hjelpeløse og nærmest rettsløse.

Vi har tilbudt å innløse tomtene til 50 % av takst, som grunneier har fått utarbeidet. Som kjent er tomtefestelovens bestemmelse om innløsning 40 % av takst. Grunneier nekter imidlertid innløsning under henvisning til landbruksunntaket og skal eventuelt ha betalt full verdi som han hevder er ca. 1,5 mill. kroner.

Vi regner med at vi ikke får knytte oss til vann- og avløpsanlegget uten å få godkjennelse hos statsforvalteren til å ekspropriere en rett til tilknytning eller stevne også denne saken inn for retten. Det vil uansett bli en tidkrevende og kostbar prosess.
​
Vi er ganske fortvilet og oppgitt over alle problemstillingene grunneier har påført oss. Vi er kjent med at det er flere lignende saker i området. Vi håper på det sterkeste Stortinget vedtar å avvikle ordningen eller beslutter å utrede hvorledes den kan avvikles.

1 Comment

Ingen snarlig avklaring for landets tusenvis av festere

1/6/2021

0 Comments

 
Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet
 
Da har stortinget nok en gang sagt sitt om tomtefeste. Arbeiderpartiets representantforslag ble under behandlingen i justiskomiteen avvist med støtte i Høyre, FrP og Senterpartiet. Forslaget gikk i utgangspunktet ut på:

«1. Stortinget ber regjeringen legge frem forslag om avvikling av lov om tomtefeste for bolig- og fritidseiendommer.

2. Stortinget ber regjeringen i påvente av avvikling av lov om tomtefeste fremme forslag om å forby inngåelse av nye festeavtaler etter tomtefesteloven for bolig- og fritidseiendommer.

 3. Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å forenkle innløsningsbestemmelsene i påvente av avvikling av lov om tomtefeste, herunder å oppheve tidsbegrensningen for når innløsning kan kreves etter tomtefesteloven § 32 og unntakene fra innløsningsretten der grunneiere utgjør stats- og bygdeallmenninger eller landbrukere etter tomtefesteloven § 34.»

Punkt 3 ble under forhandlingene frafalt selv om dette punktet ville være svært viktig for mange med hyttetomter på landbrukseiendommer.

Det var grunn til en viss optimisme denne gangen. Tomtefesterforbundet har erfart at deler av Høyre er på glid når det gjelder tomtefestespørsmålet. Likeledes forventet vi at FrP, som et «lov og rett» parti, ville se det urimelige og urettferdige i tomtefestelovens mange irrganger. Ikke minst gjelder dette rettsikkerheten som mange av oss føler er truet idet kostnadene ved å drive kostbare rettsprosesser setter klare begrensinger for hva tomtefestere kan makte uten å kjøre privatøkonomien i grøfta.

 Fra innstillingen synes det som om Høyre og FrP ved flere anledninger skyver grunnloven og EMK foran seg i sin argumentasjon:

«D i s s e m e d l e m m e r (Høyre og FRP) merker seg at ettersom Grunnloven og EMK setter grenser for hvor langt man kan gå i å redusere bortfesternes krav på vederlag for tomten, vil også en slik ordning trolig forutsette offentlige støtteordninger. Alternativt kunne man snu dette på hodet og gjøre fortsatt feste mindre attraktivt for festerne, for eksempel ved å gi bortfesterne større muligheter til å oppregulere festeavgiften.»

Hvor behovet for offentlige støtteordninger kommer inn, vet ikke vi. Og dommen i den Europeiske menneskerettsdomstolen, EMD, sier ingen ting om grensen mht bortfesters krav. Dommen sier derimot at man må tilstrebe å finne balanse mellom partenes forventning til løsning!  Ingen forventer å kunne innløse sine tomter til subsidierte underpriser. Det vi ber om er en rettferdig og rimelig verdivurdering av tomta. Vi erfarer at takster spriker med flere 100%. De bygger sjelden på standardiserte metoder som sikrer etterprøvbarhet. Verdien av en tomt er ikke markedsverdi med fradrag for byggekostnader for de bygningene som står på tomta. Det må tas høyde for samfunnsskapte verdier og infrastrukturtiltak som er en konsekvens av at et område er blitt tatt i bruk og må utvikles! Dette gjenspeiles ikke i dagens takstpraksis.

Og så kommer et underlig utspill om at man kunne gjøre fortsatt feste mindre attraktivt ved å gi bortfestere større muligheter til å oppjustere festeavgiften. Underforstått skal dette da gjøre at festere blir villige til å betale en høyere innløsningspris slik at behovet for offentlig støtte bortfaller. Forstå det den som kan! Oppjusteringen av festeavgiften til 2% i 2015 er allerede det dobbelte av det kvalifiserte økonomer mener den burde være. Festetomter er blitt et investeringsobjekt.

Videre uttaler komitemedlemmene fra Høyre og FrP:

«D i s s e m e d l e m m e r mener det vil være uheldig å igangsette et nytt arbeid med sikte på større endringer i loven på nåværende tidspunkt. Tomtefeste er et krevende område å lovregulere. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellige tider og under forskjellige lovregimer. D i s s e m e d l e m m e r er enige i at nye lovendringer trolig bare vil medføre en ytterligere komplisering av et allerede komplisert regelverk på et område der det, etter d i s s e m e d l e m m e r s syn, først og fremst er behov for forutsigbarhet og ro.»

Dette er i og for seg en erkjennelse av at tomtefesteloven skaper mange problemer og at landets lovgivende forsamling ikke er i stand til å løse disse problemene på en rimelig og rettferdig måte. Her er det best å la saken ligge og håpe at det etter hvert roer seg! Men «forutsigbarhet og ro» er det totalt mangel på blant landets tomtefestere. Man løser ikke et eneste problem med å lukke øynene og håpe at stormen går over av seg selv.
Og hva mener Senterpartiet? Det sier de ingenting om innstillingen, men de stemmer altså med de blå i et blågrønt flertall for å grave hodet ned i sanden og la både festere og bortfestere slåss videre i rettsalene. Kanskje Senterpartiets motivasjon ligger her? (innlegg på Tomtefesterforbundets hjemmeside). Uansett hadde det vært rimelig og realt at Senterpartiet tonet flagg i komiteinnstillingen!

Dette blir nok ikke siste gangen tomtefeste er oppe til behandling i Stortinget. Komiteflertallet oppnår ikke sitt ønske om «forutsigbarhet og ro» omkring saken. Til det er konfliktnivået alt for høyt og konfliktene for mange. En klok avgjørelse ville være å tenke langsiktig og legge til rette for at innløsningen av tomter kan skje i et vesentlig høyere tempo enn i dag og at man får en rimelig grad av nøkternhet og etterprøvbarhet inn i prosessen. Eller for å sitere mindretallets uttalelse i innstillingen om flertallets holdning. Mindretallet uttaler:

«det er en merkelig logikk at det er viktigere med «ro rundt en lov», som åpenbart representerer store problemer for tusenvis av folk i Norge, enn å være villig til å ta grep for endring.»

Det eneste vi kan være sikre på er at ro rundt tomtefeste blir det ikke!
0 Comments

Tomtefesterforbundets innspill til Justiskpmiteen

12/5/2021

0 Comments

 

​                                                                                                            Drammen, 12.5.2021
Til Justiskomitéen
 
Innspill til dok. 8 210S (2020-2021)
 
Tomtefesterforbundet støtter forslaget og håper dette vil bidra til en rimelig og rettferdig avvikling av tomtefeste som institusjon.
Vi innser at dette vil ta noe tid. Det er derfor viktig for oss å påpeke at mange av de problemstillingene som er berørt i forslaget, er tiltak på vei mot en endelig avvikling. Gjennom å innføre tiltakene, vil Stortinget
Legge til rette for at alle festere behandles likt Og at tempoet i innløsninger økes slik at antallet festeavtaler sterkt reduseres. Viktig i denne sammenhengen er at unntakene knyttet til innløsningsretten oppheves og at boliger og fritidseiendommer behandles likt slik at retten til innløsning kan skje hvert 2. år. Forslaget omtaler i seg selv en rekke problemstillinger som skaper utfordringer i hverdagen for landets festere og skal ikke gjentas her.

Rettssikkerheten
Vi ønsker imidlertid å sette litt ekstra fokus på en problemstilling som vi tror det vanskelig kan stilles typiske politiske holdninger til, dvs et problem vi ser på som ganske upolitisk! Det gjelder rettssikkerheten.
I Varden 26. april (side 4-5) er referert en sak som er typisk for de konfliktsituasjoner som oppstår rundt tomtefesteavtaler.  I dette tilfellet gjelder det tolkningen av om en avtale er evigvarende eller tidsbegrenset. Forskjellen er av avgjørende betydning for både festeavgifter og for prisen ved innløsning. Fester vant i første omgang saken mot Opplysningsvesenets fond (OVF) idet retten kom til at festet måtte tolkes som evigvarende. Sånn sett full seier for fester.
Så skjer da det som ofte skjer; OVF anker saken til lagmannsretten. Og her er vi ved sakens kjerne. Tomtefesterforbundet erfarer ofte at saker som fester vinner i retten, blir anket til høyere rettsinstans.  Og det er nå rettssikkerheten kommer inn. I første rettsinstans har fester en rimelig sikkerhet i egne forsikringer som dekker en vesentlig del av omkostningene ved rettsbehandlingen hvis fester skulle tape saken. Ved senere rettsbehandling finnes ingen slik dekning. Dette vet OVF og andre større bortfestere godt. Taper disse i første rettsinstans, medfører dette nesten automatisk anke til lagmannsretten.
Festere har som oftest ingen økonomisk ryggdekning ut over egne midler. Et tap i lagmannsretten, hvor han også risikerer å måtte dekke motpartens kostnader, er skremmende for de fleste. I den konkrete saken nevnt ovenfor, risikerer fester ifølge Varden kostnader på rundt 1 million kroner hvis han taper i lagmannsretten. Kostnader i en slik størrelsesorden vil ødelegge økonomien for svært mange familier i lang tid. Festers dilemma er derfor om han tar sjansen på en ny rettsbehandling, eller gir seg for overmakten. Det er i dagliglivet stor forskjell på å ha rett og å få rett!
Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å gi rimelig forsvar for den svake parten i avtaleforholdet. Det var det, så vidt vi kan forstå, ingen politisk uenighet om. Imidlertid har loven blitt endret et 20 –talls ganger, som oftest på bekostning av festers sikkerhet og rettigheter. Lovendringen i 2015 var i utgangspunktet innrettet mot å løse problemstillinger Norge ble dømt for i EMD. Stortinget gikk imidlertid mye lengre idet endringene vil berøre de aller fleste av landets festere. Dette kunne umulig være det som lå til grunn for EMD´s dom.
Konsekvensene er uansett at antall konflikter som må løses gjennom rettsapparatet, øker. Og da er vi tilbake til situasjonen at det å ha rett ikke er det samme som å få rett. I svært mange tilfeller vil retten bestemmes av partenes økonomiske ressurser til å forfølge sin sak. Dette er ikke en rettsstat verdig. Vi håper Stortinget ser dette misforholdet og tar grep som sikrer at begge parters rettigheter sikres forsvarlig uten at partenes økonomiske evne skal bestemme utfallet!
Tilbake til vår sak i Varden: Fester velger nå å oppta banklån for å dekke saksomkostningene ved et eventuelt tap i lagmannsretten. Det er ikke mange i dagens rettssamfunn som tar sjansen på å sette seg i milliongjeld for å forsvare en sak som har sitt utspring i en lov som skaper flere problemer enn den løser. Rettssaker er både en mental og en økonomisk belastning som ingen av oss ønsker å oppleve.
Eksemplet ovenfor er bare en av mange konflikter som har sitt utspring i tomtefesteloven. De vanligste er etter vår erfaring:
Tolking av uklare bestemmelser i gamle kontrakter, f. eks som i tilfellet beskrevet ovenfor. Landbruksunntaket, hvor bortfester ofte unnlater å dokumentere at unntaket gjelder, og hvor fester må gå rettens vei for å få sin sak prøvd. Verdivurdering av tomten i forbindelse med innløsning eller fornyelse av avtalen. Takst utført av autoriserte takstmenn spriker ofte med flere 100%! Alle disse punktene har stort potensiale for å ende i tingretten. Mange vil kvie seg for de kostnadene dette kan medføre, og man velger å ikke forfølge rettslig sine rettigheter.
 
2% regelen
En festeavgift på 2% av råtomtverdien gjør festetomter til et investeringsobjekt idet den langsiktige avkastningen blir høyere siden beregningsgrunnlaget løpende justeres med KPI og utviklingen av eiendomspriser. (Engangsløft kan gjøre hvert 30. år.)
I en høringsuttalelsen datert 9. januar 2014, rettet til Justisdepartementet, uttalte fagøkonomer ved NHH (sitat fra høringsuttalelsen):
«Norges Handelshøyskole (NHH) har merket seg at ingen institusjoner med økonomisk eller finansiell kompetanse har blitt anmodet om å avgi høringsuttalelse.»
«Det er bred enighet i det finansielle og økonomiske fagmiljøet i Norge at rentesatsen som legges til grunn ved beregning av festeavgiften er feil.»
«Det er betenkelig dersom departementet på basis av høringsuttalelsene fremlegger forslag om endringer i tomtefesteloven som ikke retter opp en så grunnleggende feil ved ordningen.»
NHH mente rentesatsen burde være 1%. Dette er godt dokumentert i høringsuttalelsen. Likevel valgte Stortinget å se bort fra dette og satte prosentsatsen til 2%. Denne grunnleggende feilen bør rettes opp.
Nedenfor er en oppstilling som viser nominell avkastning med forskjellige prosentsatser og utviklingen i KPI. Kilde: Advokatselskapet Deloitte.
 
 
40% reglen
Evigvarende kontrakter kan innløses til 25 ganger festeavgiften. Etter 2002 er i prinsippet alle festekontrakter evigvarende idet kontrakten kun kan sies opp av fester. Vi tolker da loven dithen at kontrakter som er inngått etter 2002, eller som er fornyet etter 2002, skal innløses etter 25 ganger festeavgiften. Likeledes gjelder heller ikke nytt engangsløft etter 30 år. 40% regelen vil da kun gjelde løpende kontrakter inngått før 2002.
40% reglen slår svært uheldig ut for festere med store tomter og tomter i bynære strøk. Det er urimelig at man etter et langt festeløp skal betale en innløsningspris som overstiger 25xfesteavgiften. Vi ser for oss at prosentsatsen reduseres f. eks lineært fra 40% til 0 over et antall år. På et tidspunkt vil da prisen basert på prosentregelen og 25xfesteavgiften krysses, dvs innløsningsprisene blir like, uavhengig av regnemåte. Et forslag er at prosentsatsen reduseres med 1% pr år etter at festekontrakten har løpet i 30 år.
 
 
Innløsning av hytter på statsgrunn og allmenninger.
Enkelte av høringsuttalelsene gir uttrykk for at innløsning av hyttetomter på statsgrunn, «vil medføre en utvikling med «øyer» i privat eie i statsallmenningene.» (NJFF)
Det er da grunn til å bemerke at de rettighetene en fester har mht forvaltningen av tomta, skiller seg svært lite fra det å eie tomta. Nedenfor er en oppstilling av en del fakta knyttet til leie, feste og det å eie. Viktig her er den fysiske rådigheten og festers rett til forlengelse. Den faktiske rådigheten over en festetomt skiller seg således lite fra en eiet tomt. En festet tomt er like mye privat (for alle praktiske formål) som en eiet tomt.

 
Vi kan heller ikke forstå at «En avvikling av ordningen med tomtefeste vil også kunne medføre et betydelig større press på å legge ut hyttetomter/etablere hyttefelt i statsallmenninger og på annen statsgrunn.» (NJFF) Dette reguleres av eier og ikke av om en tomt er festet eller eiet. Jf også faktaboksen ovenfor. Det er etter vårt syn kun én god grunn, sett fra bortfesters side, til å nekte innløsning av festetomter for fritidseiendommer på statsgrunn, og det bygger på det faktum at festeinntektene etter engangsløft av festeavgiften blir betydelige. Dette kan også medføre at det blir mer langsiktig lønnsomt å bortfeste tomter i stedet for å selge. Med en festeavgift på 2% vil fester etter 50 år ha «nedbetalt» hele tomteverdien. Jf også bemerkninger om 2% regelen innledningsvis. Det kan umulig være statens oppgave å drive forretning på et slikt grunnlag.
 
Landbruksunntaket
Landbruksunntaket og de øvrige unntakene fra innløsningsretten, gjør at festere behandles ulikt, avhengig av hvem som er bortfester. At fester mister retten til innløsning, gjør ham til leilending idet det kun er én reell kjøper til hytta, nemlig bortfester. Ved innføring av innløsningsunntakene, burde alle festere ha fått en engangsanledning til å innløse festet. Slik dette i sin tid ble innført, skapte det en tvangssituasjon som fester ikke kunne komme ut av! Dette er svært uheldig med tanke på de prinsippene som bør ligge bak enhver lov, likebehandling og rettferdighet.
Tomtefesterforbundet ser i dag mange uheldige sider ved landbruksunntaket.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven. Bortfestere er pålagt etter loven å fremlegge dokumentasjon på at de kommer inn under landbruksunntaket. Tomtefesterforbundet er kjent med at dette kravet ofte ignoreres, og det blir opp til fester å kunne forfølge sine rettigheter gjennom rettssystemet. Dette medfører ofte betydelige kostnader og stor risiko. Loven bør klart angi at dersom nødvendig dokumentasjon ikke fremlegges i rimelig tid, mister bortfester retten til å påberope seg landbruksunntaket.  
Tomtefesterforbundet er av naturlige årsaker opptatt av at dette forslaget får en bred og god behandling i Stortinget. Vi ser derfor fram til Justiskomitéens behandling av representantforslaget.
 
For Tomtefesterforbundet
Øyvind Bastiansen
Leder

0 Comments

Justiskomiteens behandling av representantforslag om tomtefeste

4/5/2021

0 Comments

 
Til Frida Melvær

Undertegnede representerer Tomtefesterforbundet. Jeg ser at du er saksordfører for dette forslaget og har lyst til å komme med et innspill vi synes er av vesentlig betydning

Tomtefesterforbundet er av naturlige årsaker opptatt av at dette forslaget får en bred og god behandling i Stortinget. Forslaget omtaler i seg selv en rekke problemstillinger som skaper utfordringer i hverdagen for landets festere. Det kan trekkes fram mange konkrete problemstillinger knyttet til dette. Jeg ønsker imidlertid å sette litt ekstra fokus på en problemstilling som jeg tror det vanskelig kan stilles typiske politiske holdninger til, dvs et problem vi ser på som ganske upolitisk! Det gjelder rettssikkerheten.
I Varden 26. april (side 4-5) er referert en sak som er typisk for de konfliktsituasjoner som oppstår rundt tomtefesteavtaler.  I dette tilfellet gjelder det tolkningen av om en avtale er evigvarende eller tidsbegrenset. Forskjellen er av avgjørende betydning for både festeavgifter og for prisen ved innløsning. Fester vant i første omgang saken mot Opplysningsvesenets fond (OVF) idet retten kom til at festet måtte tolkes som evigvarende. Sånn sett full seier for fester.


Så skjer da det som ofte skjer, OVF anker saken til lagmannsretten. Og her er vi ved sakens kjerne. Tomtefesterforbundet erfarer ofte at saker som fester vinner i retten, blir anket til høyere rettsinstans.  Og det er nå rettssikkerheten kommer inn. I første rettsinstans har fester en rimelig sikkerhet i egne forsikringer som dekker en vesentlig del av omkostningene ved rettsbehandlingen hvis fester skulle tape saken. Ved senere rettsbehandling, finnes ingen slik dekning. Dette vet OVF og andre større bortfestere godt. Taper disse i første rettsinstans, medfører dette neste automatisk anke til lagmannsretten.


Festere har som oftest ingen økonomisk ryggdekning ut over egne midler. Et tap i lagmannsretten, hvor han også risikerer å måtte dekke motpartens kostnader, er skremmende for de fleste. I den konkrete saken nevnt ovenfor, risikerer fester ifølge Varden kostnader på rundt 1 million kroner hvis han taper i lagmannsretten. Kostnader i en slik størrelsesorden vil ødelegge økonomien for svært mange familier i lang tid. Festers dilemma er derfor om han tar sjansen på en ny rettsbehandling, eller gir seg overfor overmakten. Det er i dagliglivet stor forskjell på å ha rett og å få rett!


Dette er bare ett av mange eksempler på konflikter som har sitt utspring i tomtefesteloven. De vanligste er etter vår erfaring:




- Tolking av uklare bestemmelser i gamle kontrakter, f. eks som i nevnte tilfelle
- Landbruksunntaket, hvor bortfester ofte unnlater å dokumentere at unntaket gjelder, og hvor fester må gå rettens vei for å få sin rett prøvd
- Verdivurdering av tomta i forbindelse med innløsning eller fornyelse av avtalen. Takset utført av autoriserte takstmenn spriker ofte med flere 100%!




Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å gi rimelig forsvar at den svake parten i avtaleforholdet. Det var det så vidt vi kan forstå ingen politisk uenighet om. Imidlertid har loven blitt endret et 20 –talls ganger, som oftest på bekostning av festers sikkerhet og rettigheter. Lovendringen i 2015 var i utgangspunktet innrettet mot å løse problemstillinger Norge ble dømt for i EMD. Stortinget gikk imidlertid mye lengre idet endringene vil berøre de aller fleste av landets festere. Dette kunne umulig være det som lå til grunn for EMDs dom.


Konsekvensene er uansett at antall konflikter som må løses gjennom rettsapparatet øker. Og da er vi tilbake til situasjonen at det å ha rett ikke er det samme som å få rett. I svært mange tilfeller vil retten bestemmes av partenes økonomiske ressurser til å forfølge sin sak. Dette er ikke en rettsstat verdig. Vi håper Stortinget ser dette misforholdet og tar grep som sikrer at begge parters rettigheter sikres forsvarlig uten at partenes økonomiske evne skal bestemme utfallet!


Tilbake til vår sak i Varden: Fester velger nå å oppta banklån for å dekke saksomkostningene ved et eventuelt tap i lagmannsretten. Det er ikke mange i dagens rettssamfunn som tar sjansen på å sette seg i milliongjeld for å forsvare en sak som har sitt utspring i en lov som skaper flere problemer enn den løser. Rettssaker er både en mental og økonomisk belastning som ingen av oss ønsker å oppleve. Derfor bør Stortinget finne en endelig løsning på tomtefeste.




Vennlig hilsen
Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet
0 Comments

Kjøp av hytte på festetomt

14/3/2021

0 Comments

 
Ved kjøp av hytte på festetomt så er det viktig å få oversikt over de avtaler som gjelder for festet fordi kjøperen overtar de avtaler som har vært bindende for selger. Dette gjelder i første rekke festekontrakten, men det kan også være andre avtaler som utfyller eller endrer festekontrakten. Festekontrakten er som regel tinglyst, mens andre avtaler ikke alltid er tinglyst.
 
Festekontrakten inneholder som regel mange bestemmelser som blant annet størrelsen på tomten, rettigheter til adkomst, strand, trær etc.  og eventuelle begrensninger. Fester har i utgangspunktet samme rett til bruk av tomten som en selveier, men det kan være avtalt begrensninger. Økonomisk er det viktig å få klarhet over festeavgiftens størrelse og rett for grunneier til å kunne regulere festeavgiften i fremtiden. Hovedregelen er at en festeavgift kan reguleres med konsumprisindeksen hvert tiende år, men tomtefesteloven åpner for å avtale regulering hvert år.
 
Tomtefestekontraktene er som regel tidsbestemte, f.eks. med 20, 30, 40, 99 år. Men dette betyr ikke at man taper hyttetomten når den tidligere avtalte festetiden utløper. Men etter en lovendring i 2015 (engangsløftet) kan bortfester ved avtalt utløp kreve festeavgiften regulert til 2% av den såkalte «råtomtverdien». Med råtomtverdi menes dagens verdi av selve tomten basert på at det kan oppføres en tilsvarende bebyggelse som den som faktisk er på tomten ved verdsettelsen etter fradrag for investeringer på tomten som fester eller tidligere festere har foretatt, f.eks. planering, vei, vann kloakk regnet til hva dette koster på reguleringstidspunktet. Loven setter dog en maksimalpris per dekar på kr 13 165 for 2021. Dette beløpet gjelder også for tomter mindre enn ett mål.  Ved større tomter øker beløpet forholdsmessig, for en tomt på 1, 5 dekar er således maksimalprisen kr 19 748. Maksimalprisen reguleres med Konsumprisindeksen hvert år i januar måned, hvor utgangspunktet for beregningen er kr 9 000 per januar 2002.
 
Innløsning (kjøp) av festetomten kan skje etter 30 års festetid etter at tomten ble festet bort til første fester av tomten. Innløsningsprisen skal settes til 40% av råtomtverdien (se ovenfor) eller 25 ganger festeavgiften oppregulert til innløsningstidspunktet (multiplikatorregelen). Bortfester kan kreve det høyeste beløpet av de to alternativene, men ved festekontrakter uten tidsbegrensning gjelder multiplikatorregelen. Innløsning må kreves skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet.
 
For hyttetomter gjelder det såkalte «landbruksunntaket». Landbruksunntaket gir en bortfester som driver en aktiv landbruksvirksomhet og hvor festetomtene er en del av bruket rett til å nekte innløsning dersom visse vilkår er oppfylt (blant annet minimum festeavgift i forhold til driftsresultatet på driften). Ligger derfor tomten i tilknytning til landbruk må man være oppmerksom på at kjøp av tomten kan bli et problem. Også for tomter på bygde- eller statsallmenning eller Finnmarkseiendommen kan innløsning nektes.
 
For Tomtefesterforbundet
 
Advokat med møterett for Høyesterett Arvid Dahm
0 Comments

WEB-seminar

14/9/2020

0 Comments

 
(
Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS har avholder web-seminar om  innløsning, overføring og regulering av festeavgift for bolig- og fritidstomter, 

Lenke til seminaret finner du her
0 Comments

July 07th, 2020

7/7/2020

1 Comment

 
Justisminister Monica Mæland
 
 
 
EMD og Lov om tomtefeste
 
Tomtefesterforbundet konstaterer at EMD nok en gang setter lys på norsk lovgivning innen tomtefeste. Sist gang EMD behandlet dette temaet, resulterte dette i en lovendring i 2015 som i vesentlig grad svekket festernes rettigheter. Den nye saken som nå dukker opp, vil kunne frata festere en av de siste sikkerhetsventiler de har mot urimelige festeavgifter. Et nytt nederlag i EMD vil få dramatiske følger for spesielt festetomter i bynære strøk og populære hytteområder, samt at vi kommer til å få et massivt angrep på taket på lovlig festeavgift. Kombinert med svært uklare regler og praksis for verdifastsettelse av råtomtverdier, vil dette kunne ende opp i katastrofe for mange festere som allerede i dag er blitt hardt presset etter lovendringen i 2015.
 
Har ikke festere også en eiendomsrett som skal ivaretas? Verdien av de investeringene festere har gjort i opparbeidelse av tomt og bygninger overgår i de fleste tilfellene råtomtverdien! Det å skille ut verdien av en festet tomt fra resten av eiendommen er unaturlig. Prisfastsettelse på festetomter blir en teoretisk øvelse all den tid det ikke finnes noe marked for festetomter som er bebygget. Det er eiendommen som helhet som kan gis en verdi. Resultatet er da også slik at takster på råtomt ofte kan sprike med 50-200%.
 
At EMD nok en gang skal vurdere om bortfesters rettigheter er krenket uten at man samtidig vurderer festers rettigheter til sikkerhet for egne investeringer i eiendommen, blir for oss meningsløst. Vi håper derfor at regjeringen gir et godt og grundig utredet svar på EMDs henvendelse, herunder påpeker de rettigheter og behov for trygghet for egne investeringer som fester har. Denne saken har helt klart flere sider, det bli feil om kun bortfesters argumentasjon skal legges til grunn. Spesielt gjelder dette festere om etter §34 i loven er nektet innløsning av sine tomter. De kommer i en umulig og fullstendig uforutsigbar situasjon hvis de ikke kan komme ut av festeavtalen med å kunne innløse tomtene sine. Det å nekte innløsning for denne gruppen festere er å frata disse en rettighet andre festere har, og vi ser på dette som et betydelig problem, også vurdert opp mot disses rettigheter etter norsk lov. Dette er en forskjellsbehandling som etter vår oppfatning også burde vurderes opp mot naturlige rettigheter festere har.
 
Rettssikkerheten knyttet til Lov om tomtefeste har således flere sider, og alle forsøk på å rette opp skjevheter i loven har så langt kun skapt nye problemstillinger og grunnlag for konflikter. Vi synes tiden er overmoden til å få en endelig løsning på dette ved å avvikle loven som helhet. Det bør være forbud mot å skille eierskapet til tomt og bygg. Andre land har vist at dette er mulig, det står på politisk vilje.
 
Vennlig hilsen
for Tomtefesterforbundet
 
 
Øyvind Bastiansen
Leder
1 Comment

IGJEN TRUES FREMTIDEN TIL NORSKE TOMTEFESTERE AV DEN EUROPEISKE MENNESKERETTIGHETSDOMSTOLEN (EMD) I STRASBOURG

26/6/2020

0 Comments

 


Nok engang er Tomtefesteloven et tema i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Grunneierne som tapte høyesterettsdommen mot 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse har klaget dommen inn for EMD.

Først litt historie:
Høyesterett avgjorde i 2007 at tomtefestere i Rollag kommune fikk beholde sin festeavtale etter at festetiden var utløpt med de samme vilkårene som var da avtalen var inngått. Loven fra 2004 var blitt slik etter lange drakamper for å verne tomtefesterne mot urimelige økninger i avgiften for fortsatt å kunne bo i sin bolig etter at avtaletiden var utløpt. Dette mente grunneierne var så urimelig at de tok skrittet med å bringe hele saken til EMD.
I 2012 vant grunneierne i Strasbourg, og myndighetene så seg nødt til å korrigere Tomtefesteloven. EMD mente at festavgiften etter forlengelse av avalen ikke kunne kreves å være en lik den gamle med kun en konsumprisregulering. Dette ville ifølge EMD være brudd på menneskerettighetene.

I 2015 trådte den endrede Tomtefesteloven i kraft. Der ble det sagt at en rimelig ny festeavgift skulle settes til 2 prosent av markedsverdien av råtomten, med et tak på 9000 2002-kroner pr dekar. Dette taket skal justeres i henhold til konsumprisindeksen. Dette var selvsagt et slag i ansiktet på mange festere, men det ga i alle fall et tak som man kunne forholde seg til og som ville kunne skjerme festere for ekstreme festeavgifter. Spesielt viktig var dette taket i pressområder med høye tomtepriser. Norske myndigheter mente da at den nye loven var i tråd med dommen fra EMD.

I 2019 fikk 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse økt sin festeavgift til det omtalte taket som nå var blitt ca 12 600 kroner pr dekar. Dette utgjorde ca 0,6 % av tomteverdien, noe grunneierne mente var i strid med det EMD dommen la til grunn. Saken kom helt opp til Høyesterett der grunneierne tapte. Retten mente at 0,6 % var innenfor det som ble forutsatt i EMD dommen. Festerne trakk et lettelsens sukk. Et annet utfall ville blitt dramatisk for mange.

På rett24.no kan man 12. juni lese «Ifølge et dokument som ble publisert på EMDs nettsider mandag denne uken, ble klagen levert 27. desember – dagen før klagefristen utgikk. Og i motsetning til de aller fleste klager til EMD, er denne klagen ikke blitt avvist. Tvert imot er den nå kommunisert til norske myndigheter, som gjennom dokumentet blir bedt om å redegjøre for Norges syn på forholdet mellom eiendomsretten og Høyesteretts avgjørelse.» Dette betyr på nytt at det er press på det såkalte taket. Foreløpig er det altså ikke en sak hos EMD. Men de har bedt norske myndigheter om en begrunnelse, noe som i seg selv kan være skremmende for tomtefesterne.

Tomtefesteforbundet setter sin lit til at Regjeringen vil kunne argumentere godt for sitt eget juridiske arbeid og dommen i Høyesterett fra i fjor. Men vi vil henvende oss til Justisdepartementet og be om at vi skal bli hørt i saken.

ET STERKT TOMTEFESTEFORBUND ER DERFOR FORTSATT SVÆRT VIKTIG. MEN FORBUNDET TRENGER SÅRT Å HA MANGE MEDLEMMER I RYGGEN. DETTE FORDI DET GIR TYNGDE, MEN OGSÅ ØKONOMI TIL Å DRIVE ARBEIDET VIDERE. SÅ ER DU IKKE MEDLEM – MELD DEG INN. ER DU MEDLEM, SÅ SPRE BUDSKAPET OM TOMTEFESTEFORBUNDET OG DET ARBEIDET VI DRIVER.
PÅ FORHÅND TAKK FOR DIN STØTTE!
​
På vegne av styret i TFF
Erlend Gaupås

0 Comments

Utdrag av styrets årsberetning for 2019

27/5/2020

0 Comments

 
​Årets landsmøte måtte dessverre avlyses, på linje med mange andre tilsvarende arrangementer. Styret har derfor på eget initiativ besluttet å fortsette arbeidet etter det arbeidsprogrammet som ble besluttet på forrige landsmøte. Styret vil også arbeide aktivt for å rekruttere nye medlemmer til styret. 
 
Utdrag fra styrets beretning for 2019 fram til landsmøtet april 2020
 
Det er fortsatt vanskelig å få inn stoff om tomtefeste i media. Saken har liten politisk oppmerksomhet, noe som også preger medias interesse for saken. Et hederlig unntak er en artikkel i VG 5. oktober som belyser godt forskjellige problemstillinger med tomtefeste. Artikkelen er gjengitt på hjemmesiden vår.
 
Styrets fokus i perioden har vært
  • Oppfølging av initiativ for å få nedsatt et utvalg som skal se på virkningene av lovendringene i 2015
  • Initiativ mot justisdepartementet for en vurdering av unntakene for innløsning (§34).
 
Arbeidet med å fremme saken i Stortinget.
 
Vi er kommet til enighet med Lene Vågslid (AP), som er leder av justiskomiteen, at hun vil fremme et representantforslag, et såkalt Dok 8 forslag, i Stortinget med tanke på å få nedsatt et utvalg for vurdering av lovendringen i 2015 og eventuelle andre uheldige sider ved loven. TFF vil i denne anledningen bistå fremskaffe relevant underlag til et slikt dokument. Planen er følgende

  1. Møte med Tomtefesteforbundet og tomtefestealliansen
    1. Formålet er å forankre de konkrete temaene og tiltakene vi skal jobbe for. Vi ser for oss et offentlig utvalg for i hovedsak å vurdere:
      1. Å forby inngåelse av nye festeavtaler og legge til rette for avvikling av eksisterende festeavtaler.
      2. Å fjerne det såkalte landbruksunntaket og andre unntak, slik at alle festere får rett til å innløse.
      3. Å regulere verdsettelse av tomteverdi (evt. rundskriv, forskrift eller standard fastsatt av bransjen).
 
  1. Møte med Arbeiderpatrtiet.
    1. Formål er å forankre Aps forståelse av våre temaer, å forstå det politiske spillerommet og motta alle innspill til våre temaer og tiltak.
 
  1. Møter med representanter for de sentrale politiske partiene (antatt KrF, H, V, FrP)
    1. Formålet er å skape forståelse for de problemene partene møter i det praktiske liv og våre utvalgte temaer, samt å sondere muligheten for et omforent vedtak og videre prosess.
 
Målet er å fremlegge et underlag til et Dok 8 forslag før sommerferien. Gitt dagens situasjon er framdriften usikker. Koronasituasjonen har gjort at vi har mistet en del tid og det kan hende saken først kan fremmes i høstsesjonen.
 
Unntakene mht innløsningsretten
 
Unntakene i loven mht rett til innløsning av festetomter er et stadig tilbakevendende tema. Mest kjent i denne sammenhengen er landbruksunntaket. Unntakene har sitt utspring i lovens §34.
 
Vårt første innspill ble oversendt departementet i mars 2019. Endelig, formelt svar kom først 12.2.2020, knappe 11 måneder etter vår første henvendelse. Som oppfølging av saken, møtte vi statssekretær Thor Kleppen Sættem 25. juni 2019, uten at dette satte fart i saken. Vi tok da et initiativ overfor stortingsrepresentant Lene Vågslid som oversendte et brev til justisministeren for å tvinge fram et svar. Svaret er gjengitt på hjemmesiden vår 15. november 2019. Så kom da formelt svar fra den 3. justisministeren i denne perioden, 12.2.2020.
 
Både svaret i november og brev av 12.2.2020 konkluderte med at departementet ikke har planer om å gjøre noe med saken. Justisminister Monica Mæland skriver:
 
«Jeg vil takke for viktige innspill på et krevende felt med sterke interessemotsetninger. Temaet tomtefeste er blitt behandlet i flere omganger, og det har vært krevende å finne løsninger som avveier ulike hensyn på en god møte. Jeg har derfor ikke konkrete planer om endringer av tomtefesteloven, men har merket meg innspillene og vil ta dem med meg i det videre arbeidet med tomtefestelovgivningen.»
 
Med dette som bakteppe, vil vi arbeide videre med dette gjennom det nevnte dok 8 forslaget.
 
 
En seier i Høyesterett
 
De siste par årene har det vært gjentakende angrep på taket på lovlig festeavgift. I juni 2019, avsa Høyesterett dom i den såkalte «Øvre Ullern» saken.  TFF støttet festerne i denne saken med et eget prosesskriv. Festerne vant saken og vår advokat Arvid Dahm skriver på hjemmesiden vår at
 
«Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).
 
Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller.»
 
Mer informasjon finnes på hjemmesiden vår.
 

0 Comments

Justisdepartementet har talt

21/3/2020

0 Comments

 

TFF sendte 5. mars 2019 brev til justisministeren med følgende spørsmål:

Er det rimelig balanse mellom avtalepartene når tomtefestere risikerer å
være leilendinger til evig tid?

Fra vår brev siteres:
"Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, er det Tomtefesterforbundets oppfatning at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.
Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.
Vår holdning er at så lenge bortfester nekter innløsning, skal han heller ikke ha rett til engangsløft av festeavgiften fordi bortfester gjennom å kunne nekte innløsning, i praksis opererer som om festeavtalen er evigvarende. Ved evigvarende kontrakter er det som kjent ikke anledning til engangsløft.
Vi ønsker Justisministerens syn på dette misforholdet, og om justisdepartementet vil ta initiativ til at denne ubalansen mellom avtalepartene kan løses, fortrinnsvis ved at unntaksreglene for innløsning i §34 fjernes fra loven. Alle festere og bortfestere vil da få de samme rettigheter og plikter etter lovens bestemmelser, og vi unngår således at lov om tomtefeste forsvarer og forvalter leilendingsprinsippet i norsk lovgivning."

​Her er justisministerens svar:

Picture
0 Comments

LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET LØRDAG 18. APRIL 2020, KL. 13.00

12/2/2020

 
I henhold til vedtektenes §4-5 innkalles til landsmøte i Tomtefesterforbundet
Lørdag 18. april 2020, kl 13.00 på Thon Hotell Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo.
 (lokalet ligger rett ved Oslo Sentralstasjon)
 
Ordinært landsmøte skal behandle følgende saker:
1.Registrering av fremmøtte medlemmer
2.Godkjenning av innkalling og saksliste
3.Konstituering
a.Valg av møteleder
b.Valg av referent
c.Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen
d.Valg av 3 medlemmer til tellekorps
4.Årsberetning og årsregnskap for siste kalenderår
5.Budsjettforslag for kommende regnskapsår
6.Arbeidsprogram for styret til neste landsmøte
7.Fastsettelse av kontingent for neste kalenderår
8.Styrets kostnadsdekning for utgifter etter forslag fra valgkomiteen
9.Innkomne saker
10.Valg
 
Saker som ønskes behandlet må være styret i hende senest 18. mars 2020
Nyhetsbrev med dagsorden og vedlegg sendes medlemmene ca. 27. mars 2020.
 
Etter at landsmøtet er avsluttet vil det bli gjennomført et medlemsmøte hvor det vil bli gitt informasjon og mulighet for å stille spørsmål.
 
Vi håper så mange som mulig av våre medlemmer har anledning til å delta.


Dette mener justisdepartementet

15/11/2019

3 Comments

 

Begrunnelse
Norge ble i 2012 dømt i den Europeiske menneskerettighetsdomstolen, EMD, i en sak hvor retten mente at i den konkrete saken som var til behandling, var bortfesters rettigheter krenket og Norge ble pålagt å endre lov om tomtefeste slik at denne ga en «fair balance» mellom partene i avtaleforholdet. Loven ble således endret i 2015, hvor det vesentligste er at bortfester fikk anledning til et engangsløft i festeavgiften.

Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, kan det hevdes at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.

Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.


Svar Jøran Kallmyr:
Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn i et langt tidsperspektiv.

Når festetiden er ute for festetomt til bolig- eller fritidshus, har festeren som hovedregel valget mellom å innløse tomta eller å forlenge festeavtalen. Fra innløsningsretten etter loven gjelder det enkelte unntak, og unntakene er begrunnet i ulike hensyn. Selv om et festeforhold er omfattet av unntakene fra innløsningsretten, har festeren rett til å forlenge festeforholdet. Forlengelse skal i utgangspunktet skje på samme vilkår som før, men ved lovendringer i 2015 ble bortfesteren gitt en viss adgang til ytterligere oppregulering av festeavgiften. Loven setter klare grenser for hvilken festeavgift bortfesteren kan kreve.

I lys av begrunnelsen for spørsmålet fra stortingsrepresentanten, nevner jeg at spørsmålet om bortfesterens reguleringsrett ved forlengelse skal gjelde også for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsreglene i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, ble vurdert i forbindelse med lovendringene i 2015. Jeg viser til Prop. 73 L (2014-2015) side 61.

Jeg er kjent med at det er festere som opplever tomtefestelovgivningen som lite rimelig. På den annen side er jeg også kjent med at det er bortfestere som har den samme oppfatningen, noe som blant annet illustreres av saker som har vært brakt inn for Høyesterett de senere årene.

Tomtefestelovgivningen reflekterer en krevende balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne, og reglene har vært gjenstand for grundige vurderinger en rekke ganger. Det foreligger av den grunn ikke konkrete planer i regjeringen om å endre tomtefesteloven nå.

3 Comments

Fra VGs artikkel 5. oktober 2019

8/10/2019

3 Comments

 
​Dette bør du vite om festeavgiften Det finnes 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Mange av disse fører til krangler og uenighet. Eyvin Bjørnstad ville bruke retten til å kjøpe tomten han bor på, men problemene oppsto da tomteverdien skulle fastsettes.

Få avtaler skaper flere konflikter enn tomtefesteavtalen. En og samme tomt kan verdsettes helt ulikt og med flere hundre prosents forskjell. I tillegg til at det ofte er snakk om store pengesummer, vekker det også sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner. Med dette som bakteppe har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter.
Mange nordmenn er usikre på om de betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Og Tomtefesteforbundet fortviler over et regelverk de mener legger opp til konflikt mellom grunneiere og boligeiere.
Da boligeier Eyvin Bjørnstad skulle fornye festeavtalen med grunneier for tre år siden, var den årlige avgiften plutselig mangedoblet.
I stedet for å gå med på avgiftsøkningen, bestemte han og flere naboer seg for å bruke retten til å kjøpe ut tomten fra grunneier. Det mente de ville lønne seg over tid.
- Men problemet oppsto da vi skulle finne ut hva som var tomtenes verdi, forteller Bjørnstad.

Øvre tak
Naboene engasjerte en takstmann mens grunneier engasjerte to. Tomteverdiene de tre fagfolkene kom frem til på de samme tomtene, sprikte ifølge Bjørnstad med flere hundre prosent.
- Der den ene takstmannen mente at tomten hadde verdi på 800 000 kroner, mente en annen at verdien var 1,8 millioner kroner. Det er helt vilt - og det er ikke akkurat et betryggende utgangspunkt for en handel. Jeg satt faktisk igjen med inntrykket at man nesten kunne få akkurat den taksten man ville, sier han.
VG har vært i kontakt med grunneieren. Han understreker at mellom de to uavhengige takstmennene han brukte, skilte det bare rundt 20 000 kroner.
- Jeg har ikke opplevd at takstmenn vurderer samme tomter veldig forskjellig, så de store differansene folk snakker om, tror jeg ikke er riktig. Jeg mener ordningen vi har i dag fungerer helt fint, sier grunneieren.
Han understreker at han opplever Tomtefesteloven som forutsigbar og ryddig.
VG har vært i kontakt med Bjørnstads advokat, som bekrefter differansen mellom de tre takstmennene som ble brukt.
Men hva er egentlig tomteavgift, eller festeavgift som den også kalles?
- Festeavgift er det du betaler for å feste en eiendom, for eksempel hytta di eller boligen din. Sagt på en annen måte, festeavgiften er det vederlaget du betaler til en tomteeier for å leie tomt til eiendommen, forklarer Harald Ramm, advokat og partner i Langseth advokatfirma.
Tomtefesteloven, som kom første gang i 1975, setter tak for hvor mye grunneier kan ta i betaling for leie av tomt til hytter eller boliger, eller hva slags sum tomten kan innløses for. Loven har vært endret 23 ganger siden den ble introdusert, og siste endring kom i 2015.
- I 2004 fikk alle festere rett til å forlenge festeavtalen til evig tid. Ved forlengelsen kan grunneier øke festeavgiften for de fleste festere til to prosent av tomteverdien, men med et tak på 12 669 kroner per dekar tomt. Taket økes hvert år i tråd med endring i KPI, forklarer Knut Skarvang, advokat i Deloitte Advokatfirma.
Videre har fester, med noen få unntak, rett til å innløse tomten fra grunneier etter et visst antall år.
Hovedregelen er at innløsningen koster fester 25 ganger årlig festeavgift, men grunneier har også rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi dersom det gir høyere innløsningssum.

Mange konflikter
Skarvang forteller at det er veldig mange tvister hvert eneste år, i alle rettsinstanser, som omhandler Tomtefesteloven. Slik har det vært i flere år, og advokaten ser ingen tegn til at situasjonen bedrer seg med det første.
- Tomtefeste er trolig et av rettsområdene som oftest blir behandlet i Høyesterett og etter vår uoffisielle telling har det vært 52 saker i Høyesterett siden 2002, sier han.
Det finnes ingen offisielle registre over alle løpende festeavtaler i Norge, men Tomtefesterforbundets beregninger viser at det er vel 300.000 festeavtaler her til lands, som berører rundt 1 million nordmenn. Mange av disse avtalene ble inngått på 1950-, 60- og 70-tallet, og med en varighet på 50 til 99 år, betyr det at mange av disse utløper de nærmeste årene.
- Da oppstår tvistene, sier Skarvang og fortsetter:
- Enten ved at grunneier krever en kraftig økning i festeavgiften som fester ikke godtar eller ved at fester krever å kjøpe tomten fra grunneier, men at partene ikke blir enige om innløsningssummen.
En av grunnene til at det blir så mange konflikter rundt dette, skyldes at tomtefestet involverer komplisert jus som vanlige folk ikke har forutsetninger for å finne ut av selv.
- For å være ærlig, så kan dette være ganske vanskelig for oss som jobber med det daglig, også. Lovverket er så uklart og basert på skjønn, at det på mange måter legger opp til tvister. Når det i tillegg er snakk om store pengesummer for både fester og grunneier, og det vekker sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner, så har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter, sier Deloitte-advokaten.

Riktig tomteverdi ?
Han mener at noe av det aller vanskeligste med hele Tomtefesteloven, er at den ikke har noen konkrete retningslinjer for hvordan man regner ut riktig tomteverdi.
Dermed blir tomteverdien i stor grad basert på skjønn hos takstmennene, og oppfatningen om hva som er riktig tomteverdi, varierer mye.
Skarvang har sett mange eksempler på at tomteverdien ulike takstmenn har satt på samme tomt, kan variere voldsom, og han sier at han blir mer overrasket dersom tomteverdiene ikke avviker fra hverandre enn at de er like.
- Verdsettelsen kan gjerne variere med 200 eller 300 prosent for en og samme tomt, sier han og viser til at tomteverdiene til takstmennene i siste høyesterettssak, som omhandlet et borettslag fra Øvre Ullern Terrasse, varierte fra rundt 78 til 266 millioner kroner, altså 350 prosent.
Øyvind Bastiansen, styreleder i Tomtefesteforbundet, peker på samme problemet.
- Det finnes nesten ikke to takstmenn som setter lik takst for samme tomt. Naboen og jeg opplevde det for en stund siden, vi har helt tilsvarende tomter, og hans takstmann takserte tomten til å være verdt 320.000 kroner, mens min takstmann sa 600.000 kroner, forteller han.
Espen Fuglesang, fagdirektør i Norsk takst, tror at de store sprikene i tomteverdi, slik som eksemplene over viser, tilhører sjeldenheten.
Han forklarer at taksering dreier seg om skjønn vedrørende beliggenhet og sammenlignbare salg, og at man derfor kan få noe variasjon dersom flere går inn og takserer samme eiendom.
- Men sprik på 2-300 prosent skal ikke forekomme, sier han og legger til at Norsk takst nå arbeider med å justere standardiserte rutiner som takstmenn skal forholde seg til.
- Per i dag baserer fastsettelse av tomteverdi seg på sammenlignbare salg av tilsvarende tomter i området. Beliggenhet kan variere i forhold til de eiendommene man sammenligner med, som utsikt og solforhold. Reguleringsplan for området er også en faktor som kan ha påvirkning på verdifastsettelsen. Det samme kan positive servitutter som gir eiendommen rettigheter til for eksempel båtplass eller brygge, samt negative servitutter andre harp å din eiendom - som rett til å bygge adkomstvei over eiendommen.

Betaler du for mye?
Øyvind Bastiansen mener at det er nesten umulig for forbrukere fleste å vite om summen det koster å innløse et feste, har et riktig prisnivå. Like vanskelig er det å finne ut om den nyjusterte festeavgiften er fornuftig.
- Det er ikke godt å si om man betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Som fester er man nesten på egen hånd, og uten å få hjelp fra profesjonelle parter har man lite å stille opp med.
Skarvang i Deloitte forstår at det kan være vanskelig for festere å få tilstrekkelig oversikt til å vurdere om festeavtalens nye satser er riktig. Hans beste råd til rådløse festere er å kontakte naboer med samme grunneier.
- Dersom deres avtaler også skal fornyes, burde dere vurdere å gå sammen og finne en felles tilnærming; med felles front og felles advokat. Verden blir raskt enklere dersom man er mange og kan dele regningen, sier han.
Står man derimot alene uten noen andre festere å alliere seg med, kan et alternativ være å engasjere egen takstmann som kan gi deg en vurdering av prisen som foreligger fra grunneier, ofte basert på hans eller hennes takstmenn. En annen mulighet, er gå til retten for å få tomteverdien stadfestet.
- Men et slikt skjønn koster gjerne 100.000 kroner i advokatutgifter, og dermed et dårlig alternativ for mange forbrukere, sier Bastiansen.
Han mener også at mange privatpersoner har stor respekt for rettsapparatet og advokater - og dermed unngår å utsette seg for det.
- Vi har dermed en tendens til å godkjenne og akseptere for høye avgifter, fordi det koster oss for mye å forfølge saken. Min påstand er at slik situasjonen er nå, så går det på rettssikkerheten løs.

Rettshjelp-mulighet
Sigmund Clementz, informasjonssjef i forsikringsselskapet If, forteller at de aller fleste boligforsikringene i Norge gir rettshjelpsdekning til juridisk hjelp ved tvist om for eksempel tomtefeste.
- Hos oss er rettshjelpsdekningen 100 000 kroner i juridisk bistand, uansett hvilket rettsnivå du trenger juridisk hjelp til. Men dersom du vurderer å bruke rettshjelpsdekningen din, bør du først kontakte forsikringsselskapet før du kontakter advokat for å sjekke hvordan du er dekket og hvilke vilkår som gjelder, råder han.
Eyvin Bjørnstad forteller at han kunne tatt saken til retten og fått rettslig takst, ved hjelp av forsikringsselskapets rettshjelpsordning. Men han og naboene innså at selv om de kunne ha vunnet frem i tingretten, ville sjansen vært stor for at motparten ville ha anket. Da ville de stått der uten mer rettshjelp fra forsikringsselskapet.
- Hadde vi da gått til lagmannsretten, bekostet utgiftene selv og fått retten imot oss, ville vi fått både egne og motpartens rettskostnader. Det ble en for stor sjanse å ta, sier han og legger til at det i praksis opplevdes som at de som privatpersoner hadde liten mulighet til å ta tomteverdi-striden inn for retten.
Boligeieren bestemte seg derfor for å vente på ny lovgivning som skulle gi noen klare retningslinjer for takseringen.
- Men en lovjustering har ennå ikke kommet. Det frustrerer meg veldig, for slik lovverket er i dag, legger man opp til konflikter og uenighet, sier han.
Bastiansen i Tomtefesteforbundet mener det er høyst på tide at Justis- og beredskapsdepartementet tar grep for å få ned konfliktnivået rundt tomtefesteavgiften.

- Må rydde opp!
- Flere hundre tusen mennesker i Norges er plaget av dette, så dette er en stor og viktig sak det må ryddes opp i, sier han og fortsetter:
- Men skal man få ned konfliktnivået, må det først og fremst gjøre noe med loven.
Justis- og beredskapsdepartementet, derimot, har ingen konkrete planer om å revurdere lovendringen fra 2015. På spørsmål fra VG svarer departementet at «Lovendringene i 2015 er resultatet av en grundig lovprosess med omfattende vurderinger»
Videre svarer de i en e-post at: «Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn. Bortfesterne og festerne har begge et eiendomsvern som må ivaretas. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellig tid og under forskjellige lovregimer. Det er også snakk om langvarige kontraktsforhold og uforutsigbare størrelser som tomteverdi. Reglene må gi en god balanse i forholdet mellom partene i et videre tidsperspektiv. Tomtefesteloven reflekterer en balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne.
På spørsmålet om det er på tide å få noen retningslinjer for hvordan tomteverdiene skal settes, svarer departementet følgende:
«Når det gjelder fastsettelse av tomteverdien ved regulering av festeavgift, følger det av tomtefesteloven at tomteverdien ikke må settes høyere enn det tomta kan selges for hvis det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomta. Ved reguleringen skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomta. Utover slike generelle rammer må en verdsettelse av hver enkelt tomt nødvendigvis baseres på en konkret vurdering. Blir ikke partene enige om ny festeavgift, er hovedregelen at man kan få den fastsatt ved skjønn.


Tomtefesteloven fra 2015


● Dersom en festekontrakt skal forlenges etter utløp, kan bortfesteren kreve et «engangsløft», slik at den årlige festeavgiften oppreguleres til 2 prosent av tomtens verdi, med fradrag for den verdiøkningen festeren har tilført tomten. Nytt engangsløft kan foretas 30 år etter forrige regulering.

● Den årlige festeavgiften kan ikke oppreguleres til mer enn 9 000 kroner per mål tomt. Beløpet - også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hvert år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 669.

● Tomtefesteloven gir festere av bolig- og fritidstomt rett til innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert 2. år for boligtomt og hvert 10. år for fritidstomt. For hytteeiere er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 36 år; innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40 eller 50 år og så videre. Hovedregelen etter 2009 er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi, med mindre avtalen er uoppsigelig og uten tidsbegrensning.

● Det er noen unntak for innløsning av feste, blant annet tomter som hører til bygdeallmenning, fritidstomt i statsallmenning og i Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark, og visse landbrukseiendommer. Disse kan ikke kreves innløst.
3 Comments

27. juni 2019 Tomtefestere i Oslo vant over bortfester i Høyesterett! Bortfester fikk ikke medhold i krav om økt festeavgift

27/6/2019

0 Comments

 
Med støtte fra Tomtefesterforbundet vant tomtefestere på Øvre Ullern i Oslo i Høyesterett over bortfestere som var etterfølgere av Olav Selvaag. Saken gjaldt krav fra bortfesterne om økt festeavgift etter endringene i tomtefesteloven i 2015.
 
Etter at Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i den såkalte Lindheim-dommen fant at den norske tomtefesteloven var i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK) når det gjaldt bestemmelsen om videreføring av samme festeavgift for bolig og fritidsbolig ved utløpet av festeforholdet, var Norge nødt til å endre tomtefesteloven om fastsettelse av festeavgiften etter utløpet av festetiden. Etter de nye reglene skal bortfester kunne kreve festeavgiften økt til 2% av råtomtverdien per dekar, men festeavgiften skal ikke kunne settes høyere enn kr 9 000 per dekar festetomt. Beløpet – også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hver år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 612. Er tomten mindre enn ett dekar, regnes den i denne sammenheng som ett dekar, men er tomten større, så skal høyestebeløpet økes tilsvarende. Høyestebeløpet for en tomt på 1, 5 dekar vil således ha et høyestebeløp på kr 18 918 i år. I tomtefesteloven er det nå også tatt inn en bestemmelse hvor det står at høyestebeløpet kan settes til side dersom det er i strid med EMK.
 
Festeavgiften for tomten på Øvre Ullern var litt høyere enn høyestebeløpet i tomtefesteloven. Bortfesterne hevdet at festeavgiften var så liten i forhold til festetomtens verdi, at den måtte settes til side og være mye høyere. Tomten er på 20, 5 dekar, tomteverdien kr 110 000 millioner og festeavgiften kr 658 225 per år. Festeavgiften utgjør ca. 0, 6% av tomtens verdi.
 
Høyesterett fant at lovgiver ved fastsettelse av høyestebeløpet hadde foretatt en grundig vurdering av forholdet til Lindheim-dommen, og at det var tatt hensyn både til fester- og bortfestersiden. Slik vi leser dommen så mener Høyesterett at høyestebeløpet må gjelde, selv om festeavgiften i denne konkrete saken var litt høyere.
 
Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).
 
Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller. (Prosessfullmektigen for bortfester hevdet i skranken i Høyesterett at ved tap ville saken bli prøvd for EMD.)

 
Oslo 27. juni 2019
Advokat (H) Arvid Dahm 
0 Comments

Senterpartiet seiler i medvind og mener årsaken er at velgerne liker at Sp markerer et tydelig alternativ til regjeringens politikk.

22/3/2019

0 Comments

 
Av Øyvind Bastiansen
​Leder i Tomtefesterforbundet


​Senterpartiet seiler i medvind for tiden. Sp-leder Trygve Slagsvold Vedum mener årsaken er at velgerne liker at Sp markerer et tydelig alternativ til regjeringens politikk.
En problemstilling som sjelden kommer fram i media, og hvor Sp helt tydelig ikke er et alternativ til regjeringens politikk, er tomtefestesaken. Her stiller Sp seg solidarisk med Frp og Høyre i å forsvare urimelige og urettferdige bestemmelser i Lov om tomtefeste som berører flere 100 000 borgere i Norge! Ved hårdnakket å forsvare det såkalte landbruksunntaket i loven, setter de en effektiv stopper for at mange tomtefestere kan få innløst sine festetomter når festeavtalen går ut. Er man så uheldig å ha en hytte stående på en festetomt tilhørende en landbrukseiendom, er man i mange tilfeller ille ute å kjøre! Lovendringene i tomtefesteloven i 2015 gjorde det nemlig svært lønnsomt å være grunneier med festetomter. 10-20 ganger høyere festeavgift etter lovendringen er ikke uvanlig. Det synes langt mer lønnsomt å fortsette å feste bort tomter i stedet for å la fester innløse tomta når avtalen går ut. På den måte blir festeren leilending til evig tid. Han kan selvfølgelig si opp avtalen, men det kan fort koste en formue. Det er ikke bare å ta hytta på ryggen og flytte til et annet sted! Vil neste generasjon overta familiehytta? Med opptil flere 1000 kroner pr måned i festeavgift har kanskje den yngre generasjonen andre og mer presserende ting å bruke penger på. Eiendomsskatt må du også betale selv om du faktisk ikke eier tomta. Så her står egentlig store verdier på spill.
Det er 2-300 000 festeavtaler i Norge. Mange av disse faller utenfor lovens regler for innløsning, herav festetomter på landbrukseiendommer. Bak hver festeavtale står som oftest en familie, en familie med mange velgere. Mange av disse vil nok sette stor pris på om Sp kunne bidra til å løse opp i en håpløs lov som hører en annen tid til! Kan virkelig Sp forsvare at et betydelig antall tomtefestere ender opp som leilendinger?
0 Comments

De historiske intensjonene med tomtefesteordningen – og hvor galt det bar av sted.

13/12/2018

0 Comments

 
Av Grethe Gjertsen
Styremedlem i Tomtefesterforbundet
​
  • Vi bygger landet – flere får sine egne hjem –  vi eier vår egne hjem og vi blir et friere folk
  • Bortfestere – bonden/kirken fikk utnyttelse av landbruksarealer som ikke var særlig dyrkbart
  • Kommunen kunne tilby billigere tomter slik at flere fikk bygge sin egen bolig.
Dette medførte en vinn-vinn-situasjon for alle parter; Samfunnet, festeren og bortfesteren. Det medførte at norske borgere fikk større selvstendighet og mulighet til å styre over egen bolig og få en tryggere bosituasjon. (bygger landet!)                                                                                           
«Det var like trygt»
Festeordningen var så god at den ble ansett å være så trygg at det å feste en tomt  var like trygt som å eie den. Slik forsto hele samfunnet det; Bortfestere, festere, banker, skatte- systemet og eiendomsmeglere.
Forandringen av den nye loven i 2015 medførte at intensjonen ble snudd på hodet. For festere, spesielt 2. generasjons festere, de som ikke hadde bygget selv, men kjøpt hus/hytte på festet tomt, så ble dette en dyrere ordning enn om man hadde kjøpt hus på eiet tomt. I realiteten betaler 2. generasjons festere tomten flere ganger – en urimelig høy pris – langt fra intensjonen. Mange bortfestere, politikere og andre har den oppfatningen at vi festere syter og har fått billige tomter. Dette er helt feilaktig!
Prinsippet er at er at en lov skal beskytte den svakeste part!
Bortfestere kan på ingen måte betraktes som den svakeste part i den nye loven. De har fått en uforholdsmessig og urettmessig høy avkastning på bortfeste.  De har i flere tilfeller anledning til å nekte innløsning jmf. Landbrukskunntaket.  Dermed kan bonden bruke dette unntaket til å presse prisen på innløsning til en høyere pris enn det loven tilsier. Dette kan vel ikke ha vært intensjonen med landbrukesunntaket! ( Det virker ikke som om dommerne i Strasboug var klar over landbruksunntaket)
 I utgangspunktet er det også bortfesteren som har fordelen av å ha retten til å velge mellom to innløsningsmåter, ikke festeren. Bortfesteren  kan velge mellom innløsning til 25 ganger multiplisert med opphøyet festeavgift eller 40 % av tomteverdi. De kan med andre ord til enhver tid velge det som gir høyeste pris for dem, mens festeren har ingen rettigheter i så måte.
Bortfesterne har også fått tilgang til heve festeavgifter på flere tomter som har kontraktfestet KPI-justering, gjennom en «stille» skjerping  av § 15.4. Denne forandringen var en grunnløs og uten mandat til lovutvalget, som dermed går inn i eksisterende kontrakter som før var trygge. EMD skulle ta for seg § 33, hvor de som hadde kontrakter som utløp uten innhold om fortsatt retten til å  feste. Altså ble dommen fra Strasbourg brukt langt utenfor det området som dommen krevde.
Bortfesterne lar være å opplyse om fordelene de har og har hatt, når de snakker om forventet avkastning av festeforhold. De har i utgangspunktet hatt en svært lav investering for å få eiendomsrett på arealer som de senere har festet bort. Historisk, har bortfesterne fått dette nærmest gratis, og i våre tider har de tilegnet/tilegner de seg landbrukseiendommer til svært så rimelige særtakster, landbrukstakster. Dette får de fordi de skal drive landbruk. Det  kan da ikke være meningen at de ved siden av sin landbruksvirksomhet, som det norske folk støtter for å kunne ha landbruksvirksomhet i landet, også skal særfordeler ved eiendomsutvikling. M.a.o. får bøndene en svært høy avkastning uten noen form for investering som tilsier at de burde få en slik avkastning den nye loven har gitt dem.
 
Menneskerettsdomstolen i Strasbourg ble forelagt noen få festekontrakter, hvor avkastningen ble svært lav for bortfesterne i forhold til § 15, slik loven var da. Det var disse og lignende forhold dommen ba Norge om å rette opp, ikke alle festeforhold. Slike kontrakter som ble bragt fram for EMD (Europeisk mennneskerettsstol) er i realiteten et mindretall av festekontraktene som finnes.  Dommen ba om at Norge måtte få en bedre balanse mellom fester og bortfester. EMD (Europeisk menneskerettighetsdomstol) ga Norge stor frihet til å vurdere nivået på festeavgiftene og de ga også Norge muligheten til å ta sosial-boligpolitiske hensyn.
Loven gikk alt for langt og regjeringen leverte etter bestilling fra bortfesterne;
  • Den nye loven gikk altfor langt og tok for seg så å si alle festeforhold, ikke kun festekontraktene av den art som grunneierne brakte til Strasbourg  som ga bortfesterne kun 0,25 % avkastning av tomtepris.
  • Loven tok urettmessig og strammet inn for festere som hadde kontrakt med forlegnelse/fornyelse som skulle fortsette med KPI på samme vilkår. Dette er en skjerpelse av vilkårene i § 15.4.  Dette var ikke et område som den nye loven skulle forandre på. Dette kom uventet inn fra sidelinja i siste lovforslag fra Justisdepartementet.
  • Det største og for mange, er et betydelig innhogg i folks privatøkonomi, er for de med store tomter. På en merkelig måte deles eiendommene våre opp i antall mål og deretter multipliseres det med festeavgift pr. mål. Man må jo vurdere festetomten som en helhet. Her skulle det være mere i samsvar med måten andre takstvurderinger blir gjort (f. eks  skattemessig). Det må være en degressiv skala i forhold til størrelsen. Første målet med vanlig fastsettelse, deretter mindre og mindre for de neste målene. Det er rett og slett inkonsekvent å dele opp en eiendom, hagen til folk med bærbusker osv, i flere biter, behandle dem hver for seg for til slutt å sette dem sammen igjen til en tomt, et festeforhold. Å dele opp en tomt for å verdisette en tomt er ikke riktig i forhold til tomtefesteloven som  også sier at man kan ikke sette prisen høyere enn det det er tillatt av bygninger på tomten. På folks tomter er det stort sett bare gitt tillatelse til de bygningene som står der. Her fungerer heller ikke sikkerhetsventilen, maksbeløpet, som skulle være en beskyttelse for festeren. Det har i stedet blitt festerens store skrekkscenario. Det er her de urimelige og helt uholdbare festeavgiftbeløpene kommer til syne. Vi har eksempler på folk som har gått fra en overkommelig festeavgift til en urimelig og umulig festeavgift, som har fått festeavgiftsøkning fra et par  tusen til over 80 000 kr/år
  • 2 % av tomteverdien er urimelig høy.
Dette gir en urimelig høy pris for festeren og en uforutsigbar høy avgift som griper voldsomt inn i festerens privatøkonomi.
 
Dette gir bortfesteren en svært høy avkastning. Dette er en avkastning som andre bare kan drømme om. Uten investering og risiko har bortfesterne, med hjelp av våre lovgivere, fått en skyhøy  avkastning. Avkastningen er blitt så god at det nå dukker opp andre, utenforstående interessenter som ikke var der før lovendringen. Dette er oppkjøpere av våre hjems tomter. Det er med andre ord blitt big business. Og for festere kan det nesten føles som man er blitt en del av noe som ligner «rotten loans» i USA. Dette viser med stor og overveiende tydelighet den nye loven ikke er i balanse mellom partene, som var EMDs bestilling, men i sterk favør av bortfesterne.

  • Taket på kr. 9000, nå rundt kr. 12000 er satt alt for høyt. Dette er et tall som man ikke har funnet grunnlag for. Selv lovutvalget fant ikke noen klar årsak til dette tallet ble valgt. Det vi vet er at taket ikke gjenspeilte den reelle festeavgiften som var
tilfelle på nyinngåtte festeavtaler på den tiden. Vi hadde undersøkelser i flere hyttekommuner hvor prisen i stor grad lå mellom 4000-6000 kr. på nye festetomter. Det er også på dette nivået «taket» burde ha ligget.
Markedet var altså ikke villige tl å betale så mye, som vi festere må, som  er bundet opp til med våre investeringer på hus og hytte. Vi har ikke noe valg, men må bare innfinne oss med en lov som favoritiserte bortfesteren ublutt. Vi må betale langt over markedspris. Vi kan ikke ta med oss hjem, hus og hytte på ryggen og flytte.
I forbindelse med avstemming om Tomtefesteloven sto Justisminister Anundsen på Stortingets talerstol, slo ut med armene og sa at han ikke var sikker på hvilken prosent av tomteverdien, som skulle bli grunnlag for beregningen for for festeavgift, som var riktig, så dette overlot han til domsstolene. Og dermed kastet han festerne med viten og vilje ut til «ulvene» og en dyr og usikker rettsprosess.
Av redsel for å få store utgifter i forbindelse med å prøve sin sak for retten, tilleggsutgifter, så ser de aller fleste festere ikke noen annen løsning enn å akseptere det de betrakter som en urimelig og urettferdig festeavgift. Dette viser at festere reelt sett ikke har noen rettsikkerhet.
Den nye festeloven er ikke et svar på dommen i Strasbourg, men et svar på bortfesternes urimelige og urettmessige ønsker.
Intensjonen med tomtefesteordningen var å bygge landet – at flere skulle få sin egen bolig og være trygge i sine hjem og hytter. Jo tryggere et folk er, jo bedre fungerer demokratiet og samfunnet. I stedet har det motsatte skjedd og mange føler at » leilendingssystemet» er gjeninnført. Politikerne våre må ta ansvar og rette opp urimeligheten i tomtefesteloven.
​
0 Comments

Når menneskerettighetene tøyes

9/11/2018

0 Comments

 


Av advokat Knut Skarvang, Deloitte Advokatfirma AS
​
Picture
​​
​
 
Det siste året har det kommet flere dommer om grunneiers eiendomsvern etter menneskerettighetene ved tomtefeste. Grunneierne fikk i én av dommene rett til å øke festeavgiften for bolig- og hytteeiere utover det som følger av «taket» på ca. 12 000 kroner per dekar tomt i tomtefesteloven. Spørsmålet er om festerne ikke lenger kan stole på at festeavgiften er begrenset til «taket» for verdifulle tomter.
 
I 2012 ble den norske stat dømt for brudd på eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK P1-1) i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD) i den såkalt Lindheim-dommen. Staten hadde gitt norske festere en ensidig rett til å forlenge festeforholdene sine for all tid, uten at grunneier fikk rett til å oppjustere festeavgiften ved forlengelsen. EMD mente at festeavgiften i de 6 konkrete sakene som ble brakt inn var særlig lav. Grunneiernes avkastning var i gjennomsnitt 0,09 % av tomteverdien og varierte for de ulike tomtene fra det laveste nivået på 0,017 % og opp til 0,25 %. Årsaken til at grunneierne fikk medhold i konvensjonsbrudd var at staten ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert hva som var en rimelig balanse mellom grunneierne og festerne, herunder å ha lagt hele den økonomiske byrden ved forlengelse på grunneierne.
 
Med grunnlag i Lindheim-dommen, så ble en ny bestemmelse inntatt i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd i 2015. Bestemmelsen gir i mange tilfeller grunneier en rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien ved forlengelse. Det ble også tatt inn en begrensning i de tilfeller hvor fester har rett til forlengelse og har KPI-regulering, slik at grunneier da er avskåret fra å oppregulere etter tomteverdien. Bestemmelsen om «taket» for maksimal festeavgift per dekar tomt, som per i dag er 12 231 kroner, gjelder også ved forlengelser. Dette betyr at særlig verdifulle tomter fremdeles vil få en lav avkastning for grunneier sett opp mot tomteverdien. Særlig vil dette være aktuelt for borettslag og lignende med festede tomter i de store byene, hvor lovgiver har bestemt at «taket» på 12 231 kroner skal gjelde per dekar, og være uavhengig av hvor mange boenheter som er samlet på arealet.
 
Mange grunneiere utfordrer nå bestemmelsen om «taket» og anfører at det gir så lav avkastning for grunneier at det er i strid med eiendomsvernet i EMK. En rekke av disse sakene er kommet opp i ting- og lagmannsretter i den siste tiden.

  1. I Borgarting lagmannsretts dom av 09.10.2018 mellom grunneier (Stiftelsen Karibu og Mallin Eiendom AS) og fester (Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse mfl.) ble spørsmålet festeavgift i strid med eiendomsretten i EMK drøftet. Saken ble vunnet av festerne, da retten slo fast at en festeavgift på 0,6 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Det ble også vist til tre nylig avsagte tingrettsavgjørelser, som gjengis under:
 
  1. I Oslo tingretts dom av 24.01.2018 ble resultatet også i favør av fester, da retten fant at en festeavgift som ga en avkastning på 0,4 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Selv om fester vant saken, har retten etter Deloittes oppfatning en for enkel tilnærming til EMDs praksis og legger til grunn et krav om at avkastningen må være over 0,25 % av tomteverdien. 
 
  1. Nedre Telemark tingretts dom av 27.03.2018 ga også fester medhold, da regulering i samsvar med høyestebeløpet i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd ikke ble ansett som stridende mot EMK. Festeavgiften ble beregnet i området 0,34 – 0,56 % av tomteverdien. Etter Deloittes vurdering ble premissene for hvor høy avkastning grunneier kan kreve etter EMK fornuftig drøftet i denne saken, da retten ikke lente seg på 0,25 %-grensen som de to andre tingrettsdommen fra 2018 ser ut til å gjøre.
 
  1. I Oslo tingretts dom av 27.06.2018 ble resultatet i favør av grunneier, da retten slo fast at «taket» per dekar tomt ga en så lav avkastning at det ble ansett som konvensjonsstridig, jf. tomtefesteloven § 15 niende ledd. Dommen gjaldt boligeiendommer på Nordberg i Oslo, hvor festeavgift i samsvar med høyestebeløpet ga en avkastning på henholdsvis 0,18 % og 0,24 % for de to tomtene. Retten fastsatte skjønnsmessig en økning i festeavgiften, slik at ny festeavgift tilsvarte 0,4 % av tomteverdien, uten at dette nivået ble nærmere begrunnet.
 
De aktuelle dommene gir inntrykk av at en årlig avkastning under 0,25 % av tomteverdien sannsynligvis er i strid med eiendomsvernet etter EMK. Etter Deloittes oppfatning er dette å trekke premissene i Lindheim-dommen for langt, da det i all hovedsak var lovgivningsprosessen som ble kritisert og ikke at lovgivningen i enkelte tilfeller kunne føre til lave festeavgifter. Videre har ikke tingrettsdommen hvor grunneier ble gitt medhold tatt hensyn til annen relevant rettspraksis fra EMD.
 
Til sammenligning ble leienivå for utleie av leiligheter som var underlagt offentlig prisregulering i Nederland vurdert av EMD i den såkalt Nobel-dommen (Application no. 27126/11). Her kom retten til at utleiers avkastning på 0,13 % etter skatt ikke var i strid med eiendomsretten etter EMK. Etter Deloittes oppfatning burde utleier for øvrig ha krav på høyere avkastning enn en grunneier i et tomtefesteforhold. En utleier har normalt begrenset sikkerhet for leien og har selv foretatt en betydelig investering i boligmassen som leies ut. Motsetningsvis har en grunneier i et tomtefesteforhold en særlig lav risiko, da grunneier ikke har investert i bygningsmassen og i tillegg har sikkerhet for festeavgiften i eiendommen. Dette er etter Deloittes oppfatning forhold og risiko som burde gjenspeiles i at utleiere av leiligheter må gis bedre avkastning enn grunneiere i tomtefesteforhold.
 
Etter vår oppfatning legger domstolene terskelen for brudd på grunneiers eiendomsrett for lavt når de setter avkastningskravet til 0,25 % av tomteverdien. Den akseptert avkastning i Nobel-dommen var 0,13 % og den reelle avkastningen i Lindheim-dommen i gjennomsnitt var 0,09 %. Det må også hensyntas at lovgiver reviderte tomtefesteloven etter Lindheim-dommen, slik at det nå foreligger en grundig og veloverveid lovgivningsprosess, samt at det er satt inn tiltak i tomtefesteloven § 15 slik at grunneier i de fleste tilfeller vil få økt avkastning ved forlengelse. Det er derfor vår vurdering at grunneiers avkastningen i enkelttilfeller må kunne ligge betydelig under 0,25 % og fremdeles være i tråd med EMK.
                                       
Vi ser for oss en utfordrende tid fremover, hvor flere og flere grunneiere vil kreve økning i festeavgiften utover det som følger av tomtefesteloven § 15 (4) og hvor flere saker med dette temaet vil gå oppover i rettssystemet før en ny avklaring i enten høyesterett eller EMD foreligger.


0 Comments

Har du lest festekontrakten din? Vet du hva som venter deg når kontrakten løper ut?

31/10/2018

0 Comments

 
Av Øyvind Bastiansen
​Leder iTomtefesterforbundet


Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å beskytte den svake part i avtaleforholdet, nemlig festeren! Stadig gjentakende flikkinger på loven, senest i 2015, har imidlertid utvannet festerens rettigheter til de grader at loven nå er mer til straff enn beskyttelse! Konsekvensene får man først når kontrakten skal fornyes, eller tomta ønskes innløst. Det er derfor all grunn til å hente fram festekontrakten fra skuffen og sjekke ut hva som faktisk står i kontrakten. Og ikke minst forsøke å sette seg inn i tomtefestelovens bestemmelser. Det siste er kanskje ikke helt enkelt!
 
Det vi både skremmes av og forundres over, er hvordan en lov gang på gang skaperkonflikter mellom partene og som derved ofte må løses av retten. Og utfallet av konkrete saker er ikke alltid like lett å forstå. Ofte synes rettsavgjørelser i tilsynelatende tilsvarende saker å peke i alle retninger! Dette skaper selvfølgelig stor usikkerhet mht hvordan loven skal tolkes og hvordan retten tolker loven og den konkrete festekontrakten. Da blir en rettssak en ren risikosport. 
 
Og det finnes flere områder innen loven hvor rettens tolkning synes å trekke i flere retninger.
 
Ett eksempel er såkalte rullerende kontrakter, dvs kontrakter hvor fester har rett til fornyelse innskrevet i kontrakten. Her oppstår ofte konflikter mht hvordan kontrakten skal forstås. Er kontrakten evigvarende, eller er den det ikke. Konsekvensene mht tolkningen gir ganske dramatiske utslag!
 
Andre problemstillinger vi ofte møter, er vurdering av festeavgiften opp mot dommen i Den Europeiske menneskerettsdomstolen, dvs krenkes bortfesters rettigheter ved at festeavgiften er alt for lav? Den siste tiden kjenner vi til flere saker innen denne problemstillingen og vi frykter for at flere er under oppseiling.
 
Andre eksempler som er gjengangere er bortfesters ignorering av å dokumentere at han kommer inn under landsbruksunntaket. Loven gir ingen konsekvens for bortfester hvis han unnlater å legge fram nødvendig dokumentasjon. Nok en gang er rettssak eneste løsningen, hvor rettes oppgave blir å vurdere om en gård er i drift eller ikke, og om forskriftens krav er dekket. Også her er det rom for tolkninger hvor resultatet ikke er gitt. 
 
Et av de mest uklare punktene er hvordan verdien av en råtomt skal vurderes i forbindelse med innløsning eller fornyelse. Det finnes vel strengt tatt ikke noe marked for en festet tomt hvor det allerede står en bygning og hvor festeavtalen kun kan sies opp av fester. Likevel ser vi svært mange eksempler på at verdien vurderes ut fra rene markedsmessige hensyn. Vi er usikre på om dette var lovgivernes intensjon! Faktum er likevel at verdivurderinger gjort av flere autoriserte takstmenn viser ofte store sprik. Nok en gang må retten inn og sette en endelig verdi. 
 
Vi synes det er betenkelig at en lov som i utgangspunktet skulle beskytte de svake part i avtaleforholdet, med årene er blitt så utvannet og uklar at selv rettsapparatet og erfarne jurister går seg vill i bestemmelsene. Vi er også sterkt kritiske til at retten er eneste vei å gå for å komme fram til en løsning. Vi synes vel rettsapparatet burde bruke tid og ressurser på langt mer presserende saker enn konflikter skapt av en uklar og utdatert lov! Vi tror derfor at tiden er moden for nok en vurdering av loven. Ikke minst bør det vurderes om ikke andre lovbestemmelser kan erstatte lov om tomtefeste, lover som forhåpentligvis er langt klarere og som ikke er et resultat av en rekke kompromisser for å dekke kryssende interesser.
0 Comments

Kostbar festeavgift for hyttefolk: – Har hørt om opptil 63.000 kroner!

20/6/2018

0 Comments

 
Av Øyvind Bastiansen
​Leder i Tomtefesterforbundet


​Dette er overskriften til en artikkel i Fredrikstad blad 7. juni. Avisen har gjort en systematisk gjennomgang av hytter som er lagt ut til salg på Finn.no og laget en oversikt over festeavgifter for disse. Flere eiendommer ligger på rundt 40 000, mens de fleste tilfellene ligger på 25-30000 kroner. Dette har selvfølgelig mye å gjøre med størrelsen på tomtene. Jo større tomt, jo høyere festeavgift.
De festeavgiftene det vises til er dessverre ikke unike for Hvalerområdet! Festeavgiftene er et resultat at de endringene som ble gjort i Lov om tomtefeste sommeren 2015. Endringene gjorde det mulig for grunneier å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften i forbindelse med fornyelse av festekontrakten. Så jeg er rimelig sikker på at vi finner tilsvarende eksempler på vestsiden av Oslofjorden.
Eksemplene som er referert i Fredrikstad blad, viser med all tydelighet at Stortinget har skutt langt over mål når de har fastsatt beregningsmodellen for festeavgiften. Denne skal etter lovendringen utgjøre 2% av tomteverdien, med fradrag for festers investering i tomta, med et tak på vel 12000 kroner (2017) pr mål. Taket justeres årlig med endring i konsumprisindeksen. Med en stor tomt i et sentralt hytteområde kan man da fort tenke seg festeavgifter i den størrelsesorden som er referert ovenfor. Erfaringer vi i Tomtefesterforbundet har innhentet fra våre medlemmer, viser også at taksering av tomter er en risikosport. Takster vi har innhentet viser at verdivurderingen kan sprike med flere 100%! Dette er da takster utført av autoriserte takstmenn.
En tomtefester er derfor utsatt for både en for høy prosentsats, og en stor risiko for at tomteverdien, den såkalte råtomtverdien, er overvurdert. Da kan det lett bli dyrt å være hytteeier. For på toppen av dette kommer jo både kommunale avgifter, strøm og ikke minst eiendomsskatt som nå er innført i svært mange kommuner.
Den gode avkastningen festetomter gir, har gjort eiendommer med festetomter til et investeringsobjekt. Langsiktig og risikofri plassering av midler må nødvendigvis være forlokkende for plassering av ledig kapital! Dette gjør det naturligvis også viktig for en del grunneiere som enten driver eller tidligere har drevet gårdsbruk, til å påberope seg det såkalte landbruksunntaket, dvs at de for all fremtid kan nekte innløsning av en festetomt. Derved er hytteeieren blitt leilending til evig tid.
Hvis man ikke kjenner seg igjen i de tallene som er referert ovenfor, er det god grunn til å finne fram festekontrakten og gjøre en gjennomgang av denne.  En relativt lav festeavgift kan rett og slett skyldes at festekontrakten ikke er fornyet. Engangsløftet er i hovedsak knyttet til fornyelse eller innløsning av festetomta. Det er nok derfor flere som etter hvert vil erfare de til dels høye avgiftene som er referert i fra Hvaler. Og hvis du får krav om regulering av festeavgiften utenom fornyelsestidspunktet som går ut over justeringen i henhold til konsumprisindeksen, er det all grunn til å lese kontrakten nøye. Engangsløftet kommer i hovedsak ved fornyelse av festekontrakten eller ved innløsning av tomta.
Og skal du kjøpe hytte på festetomt kan det være fornuftig å søke juridisk bistand. Kjøper du en eiendom med en festeavtale, skal festeavtalen normalt videreføres slik den er, dvs grunneier har ikke uten videre rett til å kreve ny festeavtale med ny eier eller endre betingelsene i avtalen. Dog kan det jo være fornuftig å kjøpe ut tomta framfor å videreføre en festeavtale. Dette blir ofte en følelsesmessig sak. Og selvfølgelig en økonomisk. I Tomtefesterforbundet anbefaler vi våre medlemmer å innløse tomta hvis de har mulighet til det. Tomtefesteloven er endret så mange ganger at det er uvisst hva fremtiden vil bringe. Sikkert er det i hvert fall at Stortinget ikke har behandlet loven for siste gang. 
0 Comments

Landsmøtet 2018

11/4/2018

0 Comments

 

Styrets årsberetning

​Styrets beretning for 2017 fram til landsmøtet april 2018
 
Styret ønsker vel møtt til årets landsmøte.  
 
Styret har i perioden bestått av Øyvind Bastiansen (leder), Bjørn Johansen, Lill Høgli Johansen, Knut Arne Sanden, Trygve Heggheim, Odd Edgar Larsen (vara) og Grethe Lingum Gjertsen (vara).
 
Det har i perioden vært avholdt 10 styremøter, 1 møte i Tomtefesteraliansen (TFA), samt møte på Stortinget med representanter fra Arbeiderpartiet. Det er i tillegg avtalt møte med Aps justispolitikere på Stortinget (avholdes før) Landsmøtet.
 
Trykket på sekretariatet vårt er fortsatt høyt. Informasjonsbehovet er stort og vi erfarer at stadig høyere konfliktnivå i de sakene som kommer inn. Gjengangere er uenighet om fastsettelse av råtomtverdien som utgangpunkt for beregning av festeavgiften og landbruksunntaket. Antall utgående eposter fra sekretariatet i 2017, er godt over 700.
 
2016 var preget av at tomtefestesaken var politisk og nyhetsmessig død. Det forelå svært lite informasjon om konsekvenser av lovendringen i 2015, og det fantes lite stoff i media om tomtefeste som sådan. På denne bakgrunnen, satte styret seg følgende arbeidsmål:
 
  • I løpet av kommende periode å løfte tomtefestesaken inn på den politiske arenaen igjen
  • Samle fakta som underlag for politiske utspill
 
2017 var i tillegg et valgår, og vi ville forsøke å løfte tomtefestesaken inn i valgkampen.
 
Mål er én ting, hva vi faktisk klarte er nødvendigvis i helt sammenfallende! Det viste seg raskt at riksmedia viste svært liten interesse for temaet tomtefeste. Det var så å si umulig å komme gjennom det redaksjonelle nåløyet til de store avisene og TV. Vi konsentrerte oss derfor om lokalaviser med artikler
 
  • av informativ art om konsekvenser av lovendringen
  • oppfølging av andres innlegg, f. eks overfor OVF
 
Vi føler at vi har lykkes i rimelig grad med dette. Vi har fått inn en rekke artikler i aviser og nettaviser. De fleste artiklene er også gjengitt på hjemmesiden vår, www.tomtefeste.org. Vi er også i noen grad blitt kontaktet av journalister, noe som har resultert i artikler, bl.a i Finansavisen og Hytteavisen.no. Vi sendte også en «sommerhilsen» til våre stortingspolitikere på et postkortformat.
 
Under valgkampen klarte vi å få til et intervju med Dagsavisen på Stortinget hvor vi stilte med en tomtefester fra Vestfold og hvor Knut Storberget uttalte seg på vegne av Arbeiderpartiet. Saken kom imidlertid for sent til at det fikk noen påvirkning på valgkampen, men i ettertid resulterte saken i et innslag på Dagsrevyen hvor bl a advokatselskapet Deloitte uttalte seg om sine erfaringer med det stadig økende antall rettssaker knyttet til tomtefeste. Adv Thorvald Nyquist uttalte bl a:
«Siden 1996 er loven endret 15 ganger og vi har hatt 50 høyesterettsdommer. Selv vi som jobber med dette sliter med å holde oss oppdatert».
 
Han sier firmaet aldri har hatt så mange tomtefestesaker som nå. Og han mener det snart må ta slutt.
«Det er riktig at vi lever godt av dette, men det er også vårt ansvar å si fra når ting blir for galt.»
 
Deloitte kontaktet også TFF i en sak som var ført for tingretten, som de tapte, men var veldig tydelige på at dommen var feil. De ønsket derfor å anke saken, noe fester (deres klient) var svært usikker på pga de økonomiske konsekvensene hvis dommen ble opprettholdt i lagmannsretten. TFF valgte å gå inn i saken med økonomisk støtte til fester, samt at Deloitte ville på sin side stille opp på spesielle betingelser. Fester valgte likevel å ikke anke ut fra risikoen for å sitte igjen med en urimelig stor regning.
 
Og her er vi ved et kjernepunkt som styret stadig tydeligere ser indikasjoner på:
 
Ut fra erfaringer vi får gjennom sekretariatet, samt aviskilder, er vi av den klare oppfatning at lovendringen i 2015 i betydelig grad har redusert festernes rettvern. Lovendringen skaper mange konflikter som i stadig større grad ender, eller burde ende i retten. Med en rettssak følger imidlertid betydelige kostnader til advokater og rettsbehandling. Festeren er kun i begrenset grad dekket gjennom forsikringen. Dersom en sak, enten du vinner eller taper, ankes, risikerer du å måtte bære alle omkostningene selv. Herunder også motpartens kostnader hvis du taper saken. Vi tror derfor at mange saker som burde vært ført for retten, aldri kommer så langt av rene økonomiske årsaker. Det er en betydelig fare for at festere føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de ikke burde fordi alternativet er en betydelig risiko for å gå på en økonomisk smell.
 
Styret har henvendt seg til Domstolsadministrasjonen for å få en oversikt over rettsaker med referanse til Lov om tomtefeste. Tilbakemeldingen er
 
 
 

 
Domstolsadministrasjonen sier også:
 
«Det ser ut til å være om lag 30-45 innkomne saker hvert år til tingrettene der det er lagt inn en referanse til tomtefestelova. Saker er noenlunde likt fordelt mellom Alminnelige tvistesaker og Alminnelige skjønnssaker.
10-15 saker per år går videre til ankebehandling, også her noenlunde likt fordelt mellom Anke over dom i sivile saker og Overskjønn.»
 
Mange saker avgjøres på andre måter enn at det ender med full hovedforhandling og at det avsies en dom. Mange saker ender bl.a. i ulike typer forlikskjennelser: enten som en følge av rettsmekling eller at det inngås et utenrettslig forlik. Siden 1.1.2015 er det registrert 171 slike saker.
 
TFF antar at antall saker totalt vil øke i årene som kommer idet stadig flere festekontrakter skal fornyes.
 
I fjor utførte noen studenter fra Bergen en undersøkelse blant våre medlemmer. Resultatet av denne undersøkelsen foreligger nå og er tilgjengelig for de som måtte ønske det. Ta kontakt med leder@tomtefeste.org, så vil vi sende kopi av oppgaven.
 
Takk til de som deltok i undersøkelsen! Studentene har trukket sine konklusjoner om sine funn, vi trenger nok litt mer tid til å bearbeide underlaget. Det som tydelig fremkommer, er at festeavgiftene har økt vesentlig mer enn KPI. Det viser med all tydelighet at de aller fleste får et engangsløft. I praksis dokumenterer dette at lovendringen har hevet prisnivået på festetomter i betydelig grad ut over det som for få år siden var «markedspris».
 
En konklusjon fra undersøkelsen er også at festere er vesentlig mindre fornøyd med loven etter endringen. Det er vel ingen bombe for oss som står midt oppe i det!
 
Vi konstaterte på denne tiden i fjor at det er begrenset interesse for å ta opp igjen tomefestesaken i Stortinget. Det vi ble fortalt, er at det nødvendigvis må gå noe tid før konsekvensene av lovendringene kan dokumenteres og konsekvensene vurderes.
 
Styret vurderer det slik at vi har gjort en rimelig innsats gjennom møter og artikler i media, til at tomtefestesaken igjen får fokus. I tillegg har vi gjennom Tomtefesteraliansen (TFA) tatt initiativ til et utspill mot justisdepartementet med krav om at den må nedsettes et utvalg som skal vurdere konsekvensene av lovendringen i 2015. Vi arbeider nå konkret med å etablere en bred plattform for en slik henvendelse. I denne plattformen får vi med oss flere organisasjoner innen eiendomsomsetning og forvaltning slik at initiativet vårt får en større bredde enn det TFA representerer alene. Vi regner med at dette initiativet er klart i løpet av våren.
 
I tillegg er det i skrivende stund avtalt et møte med Arbeiderpartiets justispolitikere på Stortinget. Dette er et ledd i Aps forberedelser til å fremme et representantforslag overfor Stortinget. TFF vi da fremlegge en del av de erfaringene vi har innhentet og legge spesielt vekt på festernes behov for og krav til rettssikkerhet og trygghet for egen bolig og fritidseiendom.
 
 
Vi har også i år, arbeidet med å rekruttere flere medlemmer. Primært har dette skjedd gjennom annonsering i Byavisen i Tønsberg, som er en stor hyttekommune, og Hyttemagasinet. Annonsering koster dessverre mye og vi har ingen klare indikasjoner på at vi få betydelig flere nye medlemmer.
 
Også i år har vi erfart at flere melder seg inn i TFF når de får problemer og som melder seg ut igjen når problemet er løst! Dessverre er det også mange som melder seg ut når de innløser tomtene sine. Vi gjør en ekstra innsats mot slike at vi eventuelt kan beholde dem som støttemedlemmer. I hvilken grad vi lykkes med dette vites foreløpig ikke. Vi har dessverre også registrert medlemmer som ikke betaler medlemsavgiften. Disse ser vi oss dessverre nødt til å stryke som medlemmer dersom avgiften ikke betales etter purring.
 
Styret må erkjenne at vi nærmer oss et kritisk punkt mht driften av forbundet på det nivået vi har i dag. Medlemsverving er derfor høyt på agendaen. Styret har vurdert å øke medlemsavgiften men vi er redd dette kun vil medføre en større medlemsflukt.
 
Til slutt vil jeg takke dere som har møtt fram her i dag. Nærkontakt med medlemmene våre, gir inspirasjon og vilje til å jobbe videre med saken.
 
 
Øyvind Bastiansen
Leder
0 Comments

Skal pensjonistene ende opp husmenn?

20/3/2018

1 Comment

 
Picture

Øyvind Bastiansen
leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
 
Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!
 
 Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

​Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.
 
I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.
 
En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!
 
Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

​Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.
 
Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!
 
Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

​Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.
 
Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin. 

​Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

​Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!
 
Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.
 
På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.
 
På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

1 Comment

Erfaringer med endringene fra 2015 i Lov om tomtefeste.

16/3/2018

0 Comments

 
Øyvind Bastiansen
Leder av Tomtefesterforbundet
​
​Gjennom sekretariatet, får Tomtefestereforbundet daglig inn saker om tvister knyttet til loven. Siden lovendringen i 2015 har sekretariatet anslagsvis behandlet godt over 700 forskjellige saker, noe som har resultert i over 2000 utgående eposter.
Ut fra de erfaringene vi trekker ut fra dette, samt en rekke saker referert i media, finner vi tiden overmoden til å få en ny behandling i Stortinget av loven.
Tomtefesterforbundet jobber aktivt sammen med våre partnere i tomtefesteralliansen (NBBL, Boligmentoren og Norges hytteforbund) med å få til dette.
På kort sikt mener tomtefestealliansen at det bør nedsette hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsbolig.
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter og som vil motivere bortfester til å ville innløse, for eksempel mulighet for bortfester til skattefri re-investering av gevinst ved salg av festetomt.
 
På lang sikt mener alliansen at hele tomtefestordningen må fjernes. Det bør således nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger.

​Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen. 

varetar lovendringen rettsvernet til partene på en rettferdig måte?
Tomtefeste skaper mange konflikter som ender i rettsapparatet. Festerne blir lett den svake part i en rettsak som lett kan bli en tung økonomisk byrde.
Er det «fair balance» i forholdet mellom partene?
Festeavgiften er blitt urimelig høy og gir en avkastning som gjør det attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer med festetomter.  Store tomter kommer spesielt dårlig ut.
Gir loven en rettferdig og rimelig behandling for alle festere?
Mange er unntatt fra retten til å innløse tomten ved fornyelse av kontrakten. Sett i lys av at de må akseptere et engangsløft uten praktiske muligheter til å avslutte avtalen, krenker dette festers rett til en rettferdig behandling. Unntakene mht innløsningsretten gjør en stor gruppe festere til «husmenn».

​

​Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

Rettssaker er generelt til stor belastning for mennesker som normalt ikke omgås rettsapparatet.
Økonomisk fordi utgifter til advokater og rettsbehandlinger kan komme opp i betydelige beløp som for en stor del må dekkes av den enkeltes privatøkonomi. Den forsikringsmessige dekningen er begrenset og dekker kun 1. rettsinstans. Mange finner det av den grunn nødvendig å inngå avtaler eller kompromisser de ikke burde gå inn på fordi de kvier seg for å ende opp i rettssaker.
Selv om man vinner en sak, kan en anke fra motparten ytterligere skape usikkerhet og belastning idet motparten i mange tilfeller har betydelig større ressurser enn en privatperson. Vinner man fram i tingretten, betyr ikke dette at man nødvendigvis får medhold i lagmannsretten!
Mange festeavtaler er fra 50- og 60-tallet, festerne er ofte pensjonister med begrensede ressurser.
Rettssaker og konflikter med grunneiere er psykisk belastende fordi vi som privatpersoner som oftest har lite erfaring med rettssaker og advokater.
​

​Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

​Mange påberoper seg retten til å benytte landbruksunntaket selv om forutsetningene for dette er heller tvilsomme. Forskriften er for uklar og gir stort rom for tolkning. Mange grunneiere ignorerer også dokumentasjonsplikten som ligger i lovteksten. Da er det ofte vanskelig å unngå en rettssak.
Takster av råtomtverdi spriker i alle retninger. Erfaringer viser at takster avgitt av 2 eller flere autoriserte takstmenn, kan sprike med flere 100%. Dette gir selvfølgelig store utslag på beregning av festeavgiften. Spesielt ille er dette for festere på landbrukseiendommer idet de ikke kan få innløst sine tomter og derfor blir «husmenn» med en urimelig høy festeavgift.
Loven er full av uklarheter. Lovteksten er vanskelig å forstå og tolke. Dette i seg selv gir opphav til rettssaker som med en klarere lovtekst burde vært unngått. Eksempler er rullerende kontrakter kontra evigvarende kontrakter, forholdet mellom lovbestemmelser og avtaletekst (ufravikelige krav mm), tolkning av begrepet råtomt osv.
Festeren står som den svake part i dette forholdet og rettssikkerheten for den enkelte trues av økonomiske belastninger og en uklar og urimelig lov.

​Beregning av festeavgiften

​En festeavgift på 2% av råtomtverdi er urimelig høy.
Økonomiske eksperter ved NHH og NMBU uttalte i forbindelse med lovutvalgets utredning i 2014 at 1% ga grunneier tilstrekkelig avkastning og trolig godt innenfor det EMD la til grunn som en «fair balance» mellom partene.
Festeavgiften er nå så høy at det er attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer som langsiktig investering/pengeplassering.
Spesielt dårlig ut kommer store tomter som ofte får en uforholdsmessig høy verdivurdering samtidig som mulighetene til å utnytte tomta er begrenset.

​Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

​Engangsløftet bryter med de forutsetningene som lå til grunn da partene inngikk festeavtale. På dette tidspunktet må vi forutsette at begge parter var tilfreds med avtalens utforming og innhold.
Tomtefesterne investerte som oftest i festetomten for egen regning, i tillit til at gyldig inngåtte avtaler er bindende og fremtiden således forutsigbar. Erfaringen viste da også i mange år at det å feste en tomt og det å eie en tomt stort sett ble sett på som likeverdig uten prisforskjell av betydning. 

​Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

​Lovendringen fra 2015 har på en dramatisk måte undergravd festernes rettigheter og lovgiverne har fortrengt at det faktisk er festeren som er den svake part i avtaleforholdet. Festeren har invester til dels store verdier i hus/hytte på en tomt som det ikke bare er å flytte fra når bortfester med hjelp fra Stortinget krever en ublu festeavgift og vilkår. Denne formen for ulikebehandling av partene, krenker festerens innlysende rettigheter til en rettferdig behandling.
Lov om tomtefeste har blitt endret 13 ganger. La en 14. bli den siste!
0 Comments

FASTSETTELSE AV FESTEAVGIFT FOR REGULERINGER UNDERVEIS I EN FESTEKONTRAKTS LEVETID

20/2/2018

0 Comments

 

​Av advokat (H) Arvid Dahm
 
I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.
 
De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.
 
Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».
 
Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.
 
Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.
 
Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.
 
Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.
 
Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.
 
For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.
 
Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.
 
Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.
 
Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.
 
For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.
 
Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.
 
 
Oslo, 20. februar 2018

0 Comments
<<Previous

    Fagområder

    All
    Juss
    Organisasjon
    Politikk

    Arkiv

    June 2022
    September 2021
    June 2021
    May 2021
    March 2021
    September 2020
    July 2020
    June 2020
    May 2020
    March 2020
    February 2020
    November 2019
    October 2019
    June 2019
    March 2019
    December 2018
    November 2018
    October 2018
    June 2018
    April 2018
    March 2018
    February 2018
    January 2018
    December 2017
    September 2017
    August 2017
    June 2017
    May 2017
    January 2014
    October 2013
    September 2013
    August 2013
    June 2013

Powered by Create your own unique website with customizable templates.