Det er en del særskilte regler for tomtefeste som er viktige å kjenne til både ved den årlige skattemeldingen og ved innløsning. Kunnskap om reglene gjør at både festere og grunneiere kan sørge for at deres skattegrunnlag blir riktig.

 

Det kan være mye penger å spare på å bruke litt tid på å beregne formue og fradrag riktig.

​

1. Årlig beskatning og fradragsrett for festeavgiften

For grunneier vil den årlige festeavgiften være en skattepliktig inntekt. Festeavgiften er i utgangspunktet en kapitalinntekt som blir beskattet med 22 % skatt. Men dersom omfang eller organisering av bortfeste er omfattende, kan det være at inntekten blir ansett som virksomhetsinntekt og beskattet med en (mye) høyere skattesats. Det er vanskelig å angi nøyaktig hva som skal til for at tomtefeste skal anses som virksomhet, da dette beror på en konkret vurdering hvor det sentrale er omfanget av bortfesteaktiviteten. På et lite gårdsbruk med liten omsetning, som i tillegg bortfester noen tomter, skal det noe til for aktiviteten med bortfeste er så høy at det anses som virksomhet. Det er ingen klar grense på hva som skal til for å anses som virksomhet og det er lite praksis på området. I en sak har Skatteetaten uttalt at utleie av 60 tomter med en årlig inntekt på kr 140 000 ikke anses som virksomhet (BFU 03/2006), mens i en annen sak kom Skatteetaten til at utleie av 300 tomter kombinert med salg og innløsning av tomter, var å anse som virksomhet (BFU 12/2014). Så er du i tvil om omfanget av din aktivitet kan anses som virksomhet, kan et alternativ være å be Skatteetaten om en bindende forhåndsuttalelse (BFU). Vil du ikke det, bør du uansett gi fullstendige opplysninger om omfanget av aktiviteten i skattemeldingen hvert år.

 

En fester som bruker tomten til egen bolig eller fritidsbolig får ikke fradrag for festeavgiften. Dette gjelder for de aller fleste festere. Dersom festeavgiften er del av en utleievirksomhet eller annen næringsvirksomhet, kan det være fradragsrett for festeavgiften.

​

2. Årlig formuesbeskatning for fester og grunneier

Når vi kommer til formuesbeskatning av hva du eier ved årets utgang, er reglene litt mer kompliserte fordi grunneier fremdeles eier tomten, mens fester har råderetten over den og er eier av bebyggelsen på tomten. Dette medfører at grunneier ikke skal beskattes for tomtens formuesverdi, men i stedet for en kapitalisert verdi av festekontrakten. Siden tomten ikke inngår i grunneiers formuesskattegrunnlag, må den inntas i festers skattemelding. Det er derfor fester som skal betale formuesskatt for tomten og eventuell tilhørende bebyggelse. I det følgende behandles kun tidsubegrensede festeavtaler, som f.eks. ved feste til bolig og fritidseiendom, jf. tomtefesteloven § 33.

 

For grunneier skal verdien av festeavgiften føres som skattepliktig formue. For å sette den årlige formuesverdien, skal den årlige festeavgiften ganges med en kapitaliseringsfaktor som for tiden er på 10, jf. takseringsforskriften 2022 §§ 1-1-7 og 2-1-5. Er f.eks. festeavgiften på kr 5 000 per år, vil formuesverdien som skal legges til grunn ved formuesfastsettingen være kr 5 000 multiplisert med 10, dvs. kr 50 000.

 

For fester skal eiendommen føres opp som skattepliktig formue i tråd med skattemyndighetenes sjablongregler for fast eiendom. Ofte kommer denne verdien preutfylt i skattemeldingen. Denne verdien er i hovedsak basert på en kvadratmeterpris for det området eiendommen ligger. Er eiendommen bebygd, fastsettes tomt og eiendommen samlet slik at verdien av festetomten inngår sammen med bygningen. Fester får også et gjeldsfradrag for en kapitalisert verdi av festekontrakten. Fradraget skal beregnes på samme måte som for grunneier, slik at festeavgiften også her ganges med 10. Gjeldsfradraget kommer ikke automatisk med i skattemeldingen, så her bør fester følge med og huske å oppdatere beløpet dersom festeavgiften har økt siden forrige skattemelding. Og glemmer du det, har du tre år på deg til å inkludere det ved å egenrette skattemeldingen.

 

3. Innløsning – skatt og dokumentavgift

De fleste festere har rett til å innløse tomten sin, noe som kan følge av både festekontrakten og av tomtefesteloven § 32.

 

For grunneier vil en innløsning regnes som en skattepliktig gevinst og beskattes med 22 %, med mindre det regnes som inntekt i grunneiers virksomhet. Imidlertid er det et eget unntak fra skatteplikten i skatteloven § 14-72, hvor gevinsten både ved frivillig og tvungen innløsning er fritatt dersom grunneier:

 

[…] bruker vederlaget til erverv av annen tomt som bortfestes, eller i erverv av eller påkostning på areal, bygg eller anlegg som brukes i skattyterens næringsvirksomhet eller annen inntektsgivende aktivitet. Dette gjelder likevel ikke bolig- og fritidseiendom.

​

Med unntak for at grunneier reinvesterer i bolig- eller fritidseiendom til seg selv, så står man rimelig fritt til å reinvestere innløsningssummen og unngå beskatning. Dette skattefritaket er ukjent for mange grunneiere og ulempen med beskatning kan være en viktig årsak til at de motsetter seg innløsning. Dette er følgelig viktig å ha med seg som fester inn i en diskusjon der hvor grunneier kan motsette seg innløsning, f.eks. der hvor landbruksunntaket kommer til anvendelse. Krav om betinget skattefritak skal fremsettes innen fristen for å levere skattemelding for det året eiendomsretten til formuesobjektet opphører. Er ikke vilkårene oppfylt, skal du oppgi gevinsten til beskatning.

 

Ved innløsning må også fester betale dokumentavgift ved tinglysing av sitt eierskap til tomten, jf. dokumentavgiftsloven § 7 (4). Her er det viktig å huske på at det kun skal betales dokumentavgift av selve innløsningssummen og ikke av hele verdien til bygget og/eller tomten.

​

Utskriftsvennlig versjon finner du her.