FASTSETTELSE AV FESTEAVGIFT FOR REGULERINGER UNDERVEIS I EN FESTEKONTRAKTS LEVETID

​Av advokat (H) Arvid Dahm
 
I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.
 
De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.
 
Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».
 
Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.
 
Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.
 
Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.
 
Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.
 
Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.
 
For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.
 
Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.
 
Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.
 
Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.
 
For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.
 
Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.
 
 
Oslo, 20. februar 2018