Nyheter fra Tomtefesterforbundet - Tomtefesterforbundet

Tomtefesterforbundet

WEB-seminar

14/9/2020

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS avholder web-seminar om innløsning, overføring og regulering av festeavgift for bolig- og fritidstomter, 23. september kl. 18:00-19:00.

Seminaret er gratis. Følg lenken nedenfor for nærmere informasjon og påmelding:

Lenke til seminaret: https://fbadvokat.no/vare-arrangementer/tomtefeste/

July 07th, 2020

7/7/2020

Justisminister Monica Mæland

EMD og Lov om tomtefeste

Tomtefesterforbundet konstaterer at EMD nok en gang setter lys på norsk lovgivning innen tomtefeste. Sist gang EMD behandlet dette temaet, resulterte dette i en lovendring i 2015 som i vesentlig grad svekket festernes rettigheter. Den nye saken som nå dukker opp, vil kunne frata festere en av de siste sikkerhetsventiler de har mot urimelige festeavgifter. Et nytt nederlag i EMD vil få dramatiske følger for spesielt festetomter i bynære strøk og populære hytteområder, samt at vi kommer til å få et massivt angrep på taket på lovlig festeavgift. Kombinert med svært uklare regler og praksis for verdifastsettelse av råtomtverdier, vil dette kunne ende opp i katastrofe for mange festere som allerede i dag er blitt hardt presset etter lovendringen i 2015.

Har ikke festere også en eiendomsrett som skal ivaretas? Verdien av de investeringene festere har gjort i opparbeidelse av tomt og bygninger overgår i de fleste tilfellene råtomtverdien! Det å skille ut verdien av en festet tomt fra resten av eiendommen er unaturlig. Prisfastsettelse på festetomter blir en teoretisk øvelse all den tid det ikke finnes noe marked for festetomter som er bebygget. Det er eiendommen som helhet som kan gis en verdi. Resultatet er da også slik at takster på råtomt ofte kan sprike med 50-200%.

At EMD nok en gang skal vurdere om bortfesters rettigheter er krenket uten at man samtidig vurderer festers rettigheter til sikkerhet for egne investeringer i eiendommen, blir for oss meningsløst. Vi håper derfor at regjeringen gir et godt og grundig utredet svar på EMDs henvendelse, herunder påpeker de rettigheter og behov for trygghet for egne investeringer som fester har. Denne saken har helt klart flere sider, det bli feil om kun bortfesters argumentasjon skal legges til grunn. Spesielt gjelder dette festere om etter §34 i loven er nektet innløsning av sine tomter. De kommer i en umulig og fullstendig uforutsigbar situasjon hvis de ikke kan komme ut av festeavtalen med å kunne innløse tomtene sine. Det å nekte innløsning for denne gruppen festere er å frata disse en rettighet andre festere har, og vi ser på dette som et betydelig problem, også vurdert opp mot disses rettigheter etter norsk lov. Dette er en forskjellsbehandling som etter vår oppfatning også burde vurderes opp mot naturlige rettigheter festere har.

Rettssikkerheten knyttet til Lov om tomtefeste har således flere sider, og alle forsøk på å rette opp skjevheter i loven har så langt kun skapt nye problemstillinger og grunnlag for konflikter. Vi synes tiden er overmoden til å få en endelig løsning på dette ved å avvikle loven som helhet. Det bør være forbud mot å skille eierskapet til tomt og bygg. Andre land har vist at dette er mulig, det står på politisk vilje.

Vennlig hilsen
for Tomtefesterforbundet

Øyvind Bastiansen
Leder

IGJEN TRUES FREMTIDEN TIL NORSKE TOMTEFESTERE AV DEN EUROPEISKE MENNESKERETTIGHETSDOMSTOLEN (EMD) I STRASBOURG

26/6/2020

Nok engang er Tomtefesteloven et tema i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Grunneierne som tapte høyesterettsdommen mot 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse har klaget dommen inn for EMD.

Først litt historie:
Høyesterett avgjorde i 2007 at tomtefestere i Rollag kommune fikk beholde sin festeavtale etter at festetiden var utløpt med de samme vilkårene som var da avtalen var inngått. Loven fra 2004 var blitt slik etter lange drakamper for å verne tomtefesterne mot urimelige økninger i avgiften for fortsatt å kunne bo i sin bolig etter at avtaletiden var utløpt. Dette mente grunneierne var så urimelig at de tok skrittet med å bringe hele saken til EMD.
I 2012 vant grunneierne i Strasbourg, og myndighetene så seg nødt til å korrigere Tomtefesteloven. EMD mente at festavgiften etter forlengelse av avalen ikke kunne kreves å være en lik den gamle med kun en konsumprisregulering. Dette ville ifølge EMD være brudd på menneskerettighetene.

I 2015 trådte den endrede Tomtefesteloven i kraft. Der ble det sagt at en rimelig ny festeavgift skulle settes til 2 prosent av markedsverdien av råtomten, med et tak på 9000 2002-kroner pr dekar. Dette taket skal justeres i henhold til konsumprisindeksen. Dette var selvsagt et slag i ansiktet på mange festere, men det ga i alle fall et tak som man kunne forholde seg til og som ville kunne skjerme festere for ekstreme festeavgifter. Spesielt viktig var dette taket i pressområder med høye tomtepriser. Norske myndigheter mente da at den nye loven var i tråd med dommen fra EMD.

I 2019 fikk 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse økt sin festeavgift til det omtalte taket som nå var blitt ca 12 600 kroner pr dekar. Dette utgjorde ca 0,6 % av tomteverdien, noe grunneierne mente var i strid med det EMD dommen la til grunn. Saken kom helt opp til Høyesterett der grunneierne tapte. Retten mente at 0,6 % var innenfor det som ble forutsatt i EMD dommen. Festerne trakk et lettelsens sukk. Et annet utfall ville blitt dramatisk for mange.

På rett24.no kan man 12. juni lese «Ifølge et dokument som ble publisert på EMDs nettsider mandag denne uken, ble klagen levert 27. desember – dagen før klagefristen utgikk. Og i motsetning til de aller fleste klager til EMD, er denne klagen ikke blitt avvist. Tvert imot er den nå kommunisert til norske myndigheter, som gjennom dokumentet blir bedt om å redegjøre for Norges syn på forholdet mellom eiendomsretten og Høyesteretts avgjørelse.» Dette betyr på nytt at det er press på det såkalte taket. Foreløpig er det altså ikke en sak hos EMD. Men de har bedt norske myndigheter om en begrunnelse, noe som i seg selv kan være skremmende for tomtefesterne.

Tomtefesteforbundet setter sin lit til at Regjeringen vil kunne argumentere godt for sitt eget juridiske arbeid og dommen i Høyesterett fra i fjor. Men vi vil henvende oss til Justisdepartementet og be om at vi skal bli hørt i saken.

ET STERKT TOMTEFESTEFORBUND ER DERFOR FORTSATT SVÆRT VIKTIG. MEN FORBUNDET TRENGER SÅRT Å HA MANGE MEDLEMMER I RYGGEN. DETTE FORDI DET GIR TYNGDE, MEN OGSÅ ØKONOMI TIL Å DRIVE ARBEIDET VIDERE. SÅ ER DU IKKE MEDLEM – MELD DEG INN. ER DU MEDLEM, SÅ SPRE BUDSKAPET OM TOMTEFESTEFORBUNDET OG DET ARBEIDET VI DRIVER.
PÅ FORHÅND TAKK FOR DIN STØTTE!

På vegne av styret i TFF
Erlend Gaupås

Utdrag av styrets årsberetning for 2019

27/5/2020

Årets landsmøte måtte dessverre avlyses, på linje med mange andre tilsvarende arrangementer. Styret har derfor på eget initiativ besluttet å fortsette arbeidet etter det arbeidsprogrammet som ble besluttet på forrige landsmøte. Styret vil også arbeide aktivt for å rekruttere nye medlemmer til styret.

Utdrag fra styrets beretning for 2019 fram til landsmøtet april 2020

Det er fortsatt vanskelig å få inn stoff om tomtefeste i media. Saken har liten politisk oppmerksomhet, noe som også preger medias interesse for saken. Et hederlig unntak er en artikkel i VG 5. oktober som belyser godt forskjellige problemstillinger med tomtefeste. Artikkelen er gjengitt på hjemmesiden vår.

Styrets fokus i perioden har vært

Oppfølging av initiativ for å få nedsatt et utvalg som skal se på virkningene av lovendringene i 2015
Initiativ mot justisdepartementet for en vurdering av unntakene for innløsning (§34).

Arbeidet med å fremme saken i Stortinget.

Vi er kommet til enighet med Lene Vågslid (AP), som er leder av justiskomiteen, at hun vil fremme et representantforslag, et såkalt Dok 8 forslag, i Stortinget med tanke på å få nedsatt et utvalg for vurdering av lovendringen i 2015 og eventuelle andre uheldige sider ved loven. TFF vil i denne anledningen bistå fremskaffe relevant underlag til et slikt dokument. Planen er følgende

Møte med Tomtefesteforbundet og tomtefestealliansen
1. Formålet er å forankre de konkrete temaene og tiltakene vi skal jobbe for. Vi ser for oss et offentlig utvalg for i hovedsak å vurdere:
  1. Å forby inngåelse av nye festeavtaler og legge til rette for avvikling av eksisterende festeavtaler.
  2. Å fjerne det såkalte landbruksunntaket og andre unntak, slik at alle festere får rett til å innløse.
  3. Å regulere verdsettelse av tomteverdi (evt. rundskriv, forskrift eller standard fastsatt av bransjen).

Møte med Arbeiderpatrtiet.
1. Formål er å forankre Aps forståelse av våre temaer, å forstå det politiske spillerommet og motta alle innspill til våre temaer og tiltak.

Møter med representanter for de sentrale politiske partiene (antatt KrF, H, V, FrP)
1. Formålet er å skape forståelse for de problemene partene møter i det praktiske liv og våre utvalgte temaer, samt å sondere muligheten for et omforent vedtak og videre prosess.

Målet er å fremlegge et underlag til et Dok 8 forslag før sommerferien. Gitt dagens situasjon er framdriften usikker. Koronasituasjonen har gjort at vi har mistet en del tid og det kan hende saken først kan fremmes i høstsesjonen.

Unntakene mht innløsningsretten

Unntakene i loven mht rett til innløsning av festetomter er et stadig tilbakevendende tema. Mest kjent i denne sammenhengen er landbruksunntaket. Unntakene har sitt utspring i lovens §34.

Vårt første innspill ble oversendt departementet i mars 2019. Endelig, formelt svar kom først 12.2.2020, knappe 11 måneder etter vår første henvendelse. Som oppfølging av saken, møtte vi statssekretær Thor Kleppen Sættem 25. juni 2019, uten at dette satte fart i saken. Vi tok da et initiativ overfor stortingsrepresentant Lene Vågslid som oversendte et brev til justisministeren for å tvinge fram et svar. Svaret er gjengitt på hjemmesiden vår 15. november 2019. Så kom da formelt svar fra den 3. justisministeren i denne perioden, 12.2.2020.

Både svaret i november og brev av 12.2.2020 konkluderte med at departementet ikke har planer om å gjøre noe med saken. Justisminister Monica Mæland skriver:

«Jeg vil takke for viktige innspill på et krevende felt med sterke interessemotsetninger. Temaet tomtefeste er blitt behandlet i flere omganger, og det har vært krevende å finne løsninger som avveier ulike hensyn på en god møte. Jeg har derfor ikke konkrete planer om endringer av tomtefesteloven, men har merket meg innspillene og vil ta dem med meg i det videre arbeidet med tomtefestelovgivningen.»

Med dette som bakteppe, vil vi arbeide videre med dette gjennom det nevnte dok 8 forslaget.

En seier i Høyesterett

De siste par årene har det vært gjentakende angrep på taket på lovlig festeavgift. I juni 2019, avsa Høyesterett dom i den såkalte «Øvre Ullern» saken. TFF støttet festerne i denne saken med et eget prosesskriv. Festerne vant saken og vår advokat Arvid Dahm skriver på hjemmesiden vår at

«Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).

Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller.»

Mer informasjon finnes på hjemmesiden vår.

Justisdepartementet har talt

21/3/2020

TFF sendte 5. mars 2019 brev til justisministeren med følgende spørsmål:

Er det rimelig balanse mellom avtalepartene når tomtefestere risikerer å
være leilendinger til evig tid?

Fra vår brev siteres:
"Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, er det Tomtefesterforbundets oppfatning at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.
Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.
Vår holdning er at så lenge bortfester nekter innløsning, skal han heller ikke ha rett til engangsløft av festeavgiften fordi bortfester gjennom å kunne nekte innløsning, i praksis opererer som om festeavtalen er evigvarende. Ved evigvarende kontrakter er det som kjent ikke anledning til engangsløft.
Vi ønsker Justisministerens syn på dette misforholdet, og om justisdepartementet vil ta initiativ til at denne ubalansen mellom avtalepartene kan løses, fortrinnsvis ved at unntaksreglene for innløsning i §34 fjernes fra loven. Alle festere og bortfestere vil da få de samme rettigheter og plikter etter lovens bestemmelser, og vi unngår således at lov om tomtefeste forsvarer og forvalter leilendingsprinsippet i norsk lovgivning."

Her er justisministerens svar:

LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET LØRDAG 18. APRIL 2020, KL. 13.00

12/2/2020

I henhold til vedtektenes §4-5 innkalles til landsmøte i Tomtefesterforbundet
Lørdag 18. april 2020, kl 13.00 på Thon Hotell Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo.
(lokalet ligger rett ved Oslo Sentralstasjon)

Ordinært landsmøte skal behandle følgende saker:
1.Registrering av fremmøtte medlemmer
2.Godkjenning av innkalling og saksliste
3.Konstituering
a.Valg av møteleder
b.Valg av referent
c.Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen
d.Valg av 3 medlemmer til tellekorps
4.Årsberetning og årsregnskap for siste kalenderår
5.Budsjettforslag for kommende regnskapsår
6.Arbeidsprogram for styret til neste landsmøte
7.Fastsettelse av kontingent for neste kalenderår
8.Styrets kostnadsdekning for utgifter etter forslag fra valgkomiteen
9.Innkomne saker
10.Valg

Saker som ønskes behandlet må være styret i hende senest 18. mars 2020
Nyhetsbrev med dagsorden og vedlegg sendes medlemmene ca. 27. mars 2020.

Etter at landsmøtet er avsluttet vil det bli gjennomført et medlemsmøte hvor det vil bli gitt informasjon og mulighet for å stille spørsmål.

Vi håper så mange som mulig av våre medlemmer har anledning til å delta.

Dette mener justisdepartementet

15/11/2019

Begrunnelse
Norge ble i 2012 dømt i den Europeiske menneskerettighetsdomstolen, EMD, i en sak hvor retten mente at i den konkrete saken som var til behandling, var bortfesters rettigheter krenket og Norge ble pålagt å endre lov om tomtefeste slik at denne ga en «fair balance» mellom partene i avtaleforholdet. Loven ble således endret i 2015, hvor det vesentligste er at bortfester fikk anledning til et engangsløft i festeavgiften.

Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, kan det hevdes at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.

Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.

Svar Jøran Kallmyr:
Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn i et langt tidsperspektiv.

Når festetiden er ute for festetomt til bolig- eller fritidshus, har festeren som hovedregel valget mellom å innløse tomta eller å forlenge festeavtalen. Fra innløsningsretten etter loven gjelder det enkelte unntak, og unntakene er begrunnet i ulike hensyn. Selv om et festeforhold er omfattet av unntakene fra innløsningsretten, har festeren rett til å forlenge festeforholdet. Forlengelse skal i utgangspunktet skje på samme vilkår som før, men ved lovendringer i 2015 ble bortfesteren gitt en viss adgang til ytterligere oppregulering av festeavgiften. Loven setter klare grenser for hvilken festeavgift bortfesteren kan kreve.

I lys av begrunnelsen for spørsmålet fra stortingsrepresentanten, nevner jeg at spørsmålet om bortfesterens reguleringsrett ved forlengelse skal gjelde også for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsreglene i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, ble vurdert i forbindelse med lovendringene i 2015. Jeg viser til Prop. 73 L (2014-2015) side 61.

Jeg er kjent med at det er festere som opplever tomtefestelovgivningen som lite rimelig. På den annen side er jeg også kjent med at det er bortfestere som har den samme oppfatningen, noe som blant annet illustreres av saker som har vært brakt inn for Høyesterett de senere årene.

Tomtefestelovgivningen reflekterer en krevende balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne, og reglene har vært gjenstand for grundige vurderinger en rekke ganger. Det foreligger av den grunn ikke konkrete planer i regjeringen om å endre tomtefesteloven nå.

Fra VGs artikkel 5. oktober 2019

8/10/2019

Dette bør du vite om festeavgiften Det finnes 300 000 tomtefesteavtaler i Norge. Mange av disse fører til krangler og uenighet. Eyvin Bjørnstad ville bruke retten til å kjøpe tomten han bor på, men problemene oppsto da tomteverdien skulle fastsettes.

Få avtaler skaper flere konflikter enn tomtefesteavtalen. En og samme tomt kan verdsettes helt ulikt og med flere hundre prosents forskjell. I tillegg til at det ofte er snakk om store pengesummer, vekker det også sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner. Med dette som bakteppe har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter.
Mange nordmenn er usikre på om de betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Og Tomtefesteforbundet fortviler over et regelverk de mener legger opp til konflikt mellom grunneiere og boligeiere.
Da boligeier Eyvin Bjørnstad skulle fornye festeavtalen med grunneier for tre år siden, var den årlige avgiften plutselig mangedoblet.
I stedet for å gå med på avgiftsøkningen, bestemte han og flere naboer seg for å bruke retten til å kjøpe ut tomten fra grunneier. Det mente de ville lønne seg over tid.
- Men problemet oppsto da vi skulle finne ut hva som var tomtenes verdi, forteller Bjørnstad.

Øvre tak
Naboene engasjerte en takstmann mens grunneier engasjerte to. Tomteverdiene de tre fagfolkene kom frem til på de samme tomtene, sprikte ifølge Bjørnstad med flere hundre prosent.
- Der den ene takstmannen mente at tomten hadde verdi på 800 000 kroner, mente en annen at verdien var 1,8 millioner kroner. Det er helt vilt - og det er ikke akkurat et betryggende utgangspunkt for en handel. Jeg satt faktisk igjen med inntrykket at man nesten kunne få akkurat den taksten man ville, sier han.
VG har vært i kontakt med grunneieren. Han understreker at mellom de to uavhengige takstmennene han brukte, skilte det bare rundt 20 000 kroner.
- Jeg har ikke opplevd at takstmenn vurderer samme tomter veldig forskjellig, så de store differansene folk snakker om, tror jeg ikke er riktig. Jeg mener ordningen vi har i dag fungerer helt fint, sier grunneieren.
Han understreker at han opplever Tomtefesteloven som forutsigbar og ryddig.
VG har vært i kontakt med Bjørnstads advokat, som bekrefter differansen mellom de tre takstmennene som ble brukt.
Men hva er egentlig tomteavgift, eller festeavgift som den også kalles?
- Festeavgift er det du betaler for å feste en eiendom, for eksempel hytta di eller boligen din. Sagt på en annen måte, festeavgiften er det vederlaget du betaler til en tomteeier for å leie tomt til eiendommen, forklarer Harald Ramm, advokat og partner i Langseth advokatfirma.
Tomtefesteloven, som kom første gang i 1975, setter tak for hvor mye grunneier kan ta i betaling for leie av tomt til hytter eller boliger, eller hva slags sum tomten kan innløses for. Loven har vært endret 23 ganger siden den ble introdusert, og siste endring kom i 2015.
- I 2004 fikk alle festere rett til å forlenge festeavtalen til evig tid. Ved forlengelsen kan grunneier øke festeavgiften for de fleste festere til to prosent av tomteverdien, men med et tak på 12 669 kroner per dekar tomt. Taket økes hvert år i tråd med endring i KPI, forklarer Knut Skarvang, advokat i Deloitte Advokatfirma.
Videre har fester, med noen få unntak, rett til å innløse tomten fra grunneier etter et visst antall år.
Hovedregelen er at innløsningen koster fester 25 ganger årlig festeavgift, men grunneier har også rett til å kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi dersom det gir høyere innløsningssum.

Mange konflikter
Skarvang forteller at det er veldig mange tvister hvert eneste år, i alle rettsinstanser, som omhandler Tomtefesteloven. Slik har det vært i flere år, og advokaten ser ingen tegn til at situasjonen bedrer seg med det første.
- Tomtefeste er trolig et av rettsområdene som oftest blir behandlet i Høyesterett og etter vår uoffisielle telling har det vært 52 saker i Høyesterett siden 2002, sier han.
Det finnes ingen offisielle registre over alle løpende festeavtaler i Norge, men Tomtefesterforbundets beregninger viser at det er vel 300.000 festeavtaler her til lands, som berører rundt 1 million nordmenn. Mange av disse avtalene ble inngått på 1950-, 60- og 70-tallet, og med en varighet på 50 til 99 år, betyr det at mange av disse utløper de nærmeste årene.
- Da oppstår tvistene, sier Skarvang og fortsetter:
- Enten ved at grunneier krever en kraftig økning i festeavgiften som fester ikke godtar eller ved at fester krever å kjøpe tomten fra grunneier, men at partene ikke blir enige om innløsningssummen.
En av grunnene til at det blir så mange konflikter rundt dette, skyldes at tomtefestet involverer komplisert jus som vanlige folk ikke har forutsetninger for å finne ut av selv.
- For å være ærlig, så kan dette være ganske vanskelig for oss som jobber med det daglig, også. Lovverket er så uklart og basert på skjønn, at det på mange måter legger opp til tvister. Når det i tillegg er snakk om store pengesummer for både fester og grunneier, og det vekker sterke følelser knyttet til gårdsbruk, hus og hytte som har vært i familien i generasjoner, så har du en perfekt kombinasjon for å skape lange og dyre konflikter, sier Deloitte-advokaten.

Riktig tomteverdi ?
Han mener at noe av det aller vanskeligste med hele Tomtefesteloven, er at den ikke har noen konkrete retningslinjer for hvordan man regner ut riktig tomteverdi.
Dermed blir tomteverdien i stor grad basert på skjønn hos takstmennene, og oppfatningen om hva som er riktig tomteverdi, varierer mye.
Skarvang har sett mange eksempler på at tomteverdien ulike takstmenn har satt på samme tomt, kan variere voldsom, og han sier at han blir mer overrasket dersom tomteverdiene ikke avviker fra hverandre enn at de er like.
- Verdsettelsen kan gjerne variere med 200 eller 300 prosent for en og samme tomt, sier han og viser til at tomteverdiene til takstmennene i siste høyesterettssak, som omhandlet et borettslag fra Øvre Ullern Terrasse, varierte fra rundt 78 til 266 millioner kroner, altså 350 prosent.
Øyvind Bastiansen, styreleder i Tomtefesteforbundet, peker på samme problemet.
- Det finnes nesten ikke to takstmenn som setter lik takst for samme tomt. Naboen og jeg opplevde det for en stund siden, vi har helt tilsvarende tomter, og hans takstmann takserte tomten til å være verdt 320.000 kroner, mens min takstmann sa 600.000 kroner, forteller han.
Espen Fuglesang, fagdirektør i Norsk takst, tror at de store sprikene i tomteverdi, slik som eksemplene over viser, tilhører sjeldenheten.
Han forklarer at taksering dreier seg om skjønn vedrørende beliggenhet og sammenlignbare salg, og at man derfor kan få noe variasjon dersom flere går inn og takserer samme eiendom.
- Men sprik på 2-300 prosent skal ikke forekomme, sier han og legger til at Norsk takst nå arbeider med å justere standardiserte rutiner som takstmenn skal forholde seg til.
- Per i dag baserer fastsettelse av tomteverdi seg på sammenlignbare salg av tilsvarende tomter i området. Beliggenhet kan variere i forhold til de eiendommene man sammenligner med, som utsikt og solforhold. Reguleringsplan for området er også en faktor som kan ha påvirkning på verdifastsettelsen. Det samme kan positive servitutter som gir eiendommen rettigheter til for eksempel båtplass eller brygge, samt negative servitutter andre harp å din eiendom - som rett til å bygge adkomstvei over eiendommen.

Betaler du for mye?
Øyvind Bastiansen mener at det er nesten umulig for forbrukere fleste å vite om summen det koster å innløse et feste, har et riktig prisnivå. Like vanskelig er det å finne ut om den nyjusterte festeavgiften er fornuftig.
- Det er ikke godt å si om man betaler for mye eller ei i tomtefesteavgift. Som fester er man nesten på egen hånd, og uten å få hjelp fra profesjonelle parter har man lite å stille opp med.
Skarvang i Deloitte forstår at det kan være vanskelig for festere å få tilstrekkelig oversikt til å vurdere om festeavtalens nye satser er riktig. Hans beste råd til rådløse festere er å kontakte naboer med samme grunneier.
- Dersom deres avtaler også skal fornyes, burde dere vurdere å gå sammen og finne en felles tilnærming; med felles front og felles advokat. Verden blir raskt enklere dersom man er mange og kan dele regningen, sier han.
Står man derimot alene uten noen andre festere å alliere seg med, kan et alternativ være å engasjere egen takstmann som kan gi deg en vurdering av prisen som foreligger fra grunneier, ofte basert på hans eller hennes takstmenn. En annen mulighet, er gå til retten for å få tomteverdien stadfestet.
- Men et slikt skjønn koster gjerne 100.000 kroner i advokatutgifter, og dermed et dårlig alternativ for mange forbrukere, sier Bastiansen.
Han mener også at mange privatpersoner har stor respekt for rettsapparatet og advokater - og dermed unngår å utsette seg for det.
- Vi har dermed en tendens til å godkjenne og akseptere for høye avgifter, fordi det koster oss for mye å forfølge saken. Min påstand er at slik situasjonen er nå, så går det på rettssikkerheten løs.

Rettshjelp-mulighet
Sigmund Clementz, informasjonssjef i forsikringsselskapet If, forteller at de aller fleste boligforsikringene i Norge gir rettshjelpsdekning til juridisk hjelp ved tvist om for eksempel tomtefeste.
- Hos oss er rettshjelpsdekningen 100 000 kroner i juridisk bistand, uansett hvilket rettsnivå du trenger juridisk hjelp til. Men dersom du vurderer å bruke rettshjelpsdekningen din, bør du først kontakte forsikringsselskapet før du kontakter advokat for å sjekke hvordan du er dekket og hvilke vilkår som gjelder, råder han.
Eyvin Bjørnstad forteller at han kunne tatt saken til retten og fått rettslig takst, ved hjelp av forsikringsselskapets rettshjelpsordning. Men han og naboene innså at selv om de kunne ha vunnet frem i tingretten, ville sjansen vært stor for at motparten ville ha anket. Da ville de stått der uten mer rettshjelp fra forsikringsselskapet.
- Hadde vi da gått til lagmannsretten, bekostet utgiftene selv og fått retten imot oss, ville vi fått både egne og motpartens rettskostnader. Det ble en for stor sjanse å ta, sier han og legger til at det i praksis opplevdes som at de som privatpersoner hadde liten mulighet til å ta tomteverdi-striden inn for retten.
Boligeieren bestemte seg derfor for å vente på ny lovgivning som skulle gi noen klare retningslinjer for takseringen.
- Men en lovjustering har ennå ikke kommet. Det frustrerer meg veldig, for slik lovverket er i dag, legger man opp til konflikter og uenighet, sier han.
Bastiansen i Tomtefesteforbundet mener det er høyst på tide at Justis- og beredskapsdepartementet tar grep for å få ned konfliktnivået rundt tomtefesteavgiften.

- Må rydde opp!
- Flere hundre tusen mennesker i Norges er plaget av dette, så dette er en stor og viktig sak det må ryddes opp i, sier han og fortsetter:
- Men skal man få ned konfliktnivået, må det først og fremst gjøre noe med loven.
Justis- og beredskapsdepartementet, derimot, har ingen konkrete planer om å revurdere lovendringen fra 2015. På spørsmål fra VG svarer departementet at «Lovendringene i 2015 er resultatet av en grundig lovprosess med omfattende vurderinger»
Videre svarer de i en e-post at: «Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn. Bortfesterne og festerne har begge et eiendomsvern som må ivaretas. Det finnes et stort antall kontraktstyper med et varierende innhold, inngått til forskjellig tid og under forskjellige lovregimer. Det er også snakk om langvarige kontraktsforhold og uforutsigbare størrelser som tomteverdi. Reglene må gi en god balanse i forholdet mellom partene i et videre tidsperspektiv. Tomtefesteloven reflekterer en balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne.
På spørsmålet om det er på tide å få noen retningslinjer for hvordan tomteverdiene skal settes, svarer departementet følgende:
«Når det gjelder fastsettelse av tomteverdien ved regulering av festeavgift, følger det av tomtefesteloven at tomteverdien ikke må settes høyere enn det tomta kan selges for hvis det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomta. Ved reguleringen skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomta. Utover slike generelle rammer må en verdsettelse av hver enkelt tomt nødvendigvis baseres på en konkret vurdering. Blir ikke partene enige om ny festeavgift, er hovedregelen at man kan få den fastsatt ved skjønn.

Tomtefesteloven fra 2015

● Dersom en festekontrakt skal forlenges etter utløp, kan bortfesteren kreve et «engangsløft», slik at den årlige festeavgiften oppreguleres til 2 prosent av tomtens verdi, med fradrag for den verdiøkningen festeren har tilført tomten. Nytt engangsløft kan foretas 30 år etter forrige regulering.

● Den årlige festeavgiften kan ikke oppreguleres til mer enn 9 000 kroner per mål tomt. Beløpet - også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hvert år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 669.

● Tomtefesteloven gir festere av bolig- og fritidstomt rett til innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert 2. år for boligtomt og hvert 10. år for fritidstomt. For hytteeiere er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 36 år; innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40 eller 50 år og så videre. Hovedregelen etter 2009 er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi, med mindre avtalen er uoppsigelig og uten tidsbegrensning.

● Det er noen unntak for innløsning av feste, blant annet tomter som hører til bygdeallmenning, fritidstomt i statsallmenning og i Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark, og visse landbrukseiendommer. Disse kan ikke kreves innløst.

27. juni 2019 Tomtefestere i Oslo vant over bortfester i Høyesterett! Bortfester fikk ikke medhold i krav om økt festeavgift

27/6/2019

Med støtte fra Tomtefesterforbundet vant tomtefestere på Øvre Ullern i Oslo i Høyesterett over bortfestere som var etterfølgere av Olav Selvaag. Saken gjaldt krav fra bortfesterne om økt festeavgift etter endringene i tomtefesteloven i 2015.

Etter at Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i den såkalte Lindheim-dommen fant at den norske tomtefesteloven var i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK) når det gjaldt bestemmelsen om videreføring av samme festeavgift for bolig og fritidsbolig ved utløpet av festeforholdet, var Norge nødt til å endre tomtefesteloven om fastsettelse av festeavgiften etter utløpet av festetiden. Etter de nye reglene skal bortfester kunne kreve festeavgiften økt til 2% av råtomtverdien per dekar, men festeavgiften skal ikke kunne settes høyere enn kr 9 000 per dekar festetomt. Beløpet – også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hver år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 612. Er tomten mindre enn ett dekar, regnes den i denne sammenheng som ett dekar, men er tomten større, så skal høyestebeløpet økes tilsvarende. Høyestebeløpet for en tomt på 1, 5 dekar vil således ha et høyestebeløp på kr 18 918 i år. I tomtefesteloven er det nå også tatt inn en bestemmelse hvor det står at høyestebeløpet kan settes til side dersom det er i strid med EMK.

Festeavgiften for tomten på Øvre Ullern var litt høyere enn høyestebeløpet i tomtefesteloven. Bortfesterne hevdet at festeavgiften var så liten i forhold til festetomtens verdi, at den måtte settes til side og være mye høyere. Tomten er på 20, 5 dekar, tomteverdien kr 110 000 millioner og festeavgiften kr 658 225 per år. Festeavgiften utgjør ca. 0, 6% av tomtens verdi.

Høyesterett fant at lovgiver ved fastsettelse av høyestebeløpet hadde foretatt en grundig vurdering av forholdet til Lindheim-dommen, og at det var tatt hensyn både til fester- og bortfestersiden. Slik vi leser dommen så mener Høyesterett at høyestebeløpet må gjelde, selv om festeavgiften i denne konkrete saken var litt høyere.

Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).

Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller. (Prosessfullmektigen for bortfester hevdet i skranken i Høyesterett at ved tap ville saken bli prøvd for EMD.)

Oslo 27. juni 2019
Advokat (H) Arvid Dahm

Senterpartiet seiler i medvind og mener årsaken er at velgerne liker at Sp markerer et tydelig alternativ til regjeringens politikk.

22/3/2019

Av Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet

Senterpartiet seiler i medvind for tiden. Sp-leder Trygve Slagsvold Vedum mener årsaken er at velgerne liker at Sp markerer et tydelig alternativ til regjeringens politikk.
En problemstilling som sjelden kommer fram i media, og hvor Sp helt tydelig ikke er et alternativ til regjeringens politikk, er tomtefestesaken. Her stiller Sp seg solidarisk med Frp og Høyre i å forsvare urimelige og urettferdige bestemmelser i Lov om tomtefeste som berører flere 100 000 borgere i Norge! Ved hårdnakket å forsvare det såkalte landbruksunntaket i loven, setter de en effektiv stopper for at mange tomtefestere kan få innløst sine festetomter når festeavtalen går ut. Er man så uheldig å ha en hytte stående på en festetomt tilhørende en landbrukseiendom, er man i mange tilfeller ille ute å kjøre! Lovendringene i tomtefesteloven i 2015 gjorde det nemlig svært lønnsomt å være grunneier med festetomter. 10-20 ganger høyere festeavgift etter lovendringen er ikke uvanlig. Det synes langt mer lønnsomt å fortsette å feste bort tomter i stedet for å la fester innløse tomta når avtalen går ut. På den måte blir festeren leilending til evig tid. Han kan selvfølgelig si opp avtalen, men det kan fort koste en formue. Det er ikke bare å ta hytta på ryggen og flytte til et annet sted! Vil neste generasjon overta familiehytta? Med opptil flere 1000 kroner pr måned i festeavgift har kanskje den yngre generasjonen andre og mer presserende ting å bruke penger på. Eiendomsskatt må du også betale selv om du faktisk ikke eier tomta. Så her står egentlig store verdier på spill.
Det er 2-300 000 festeavtaler i Norge. Mange av disse faller utenfor lovens regler for innløsning, herav festetomter på landbrukseiendommer. Bak hver festeavtale står som oftest en familie, en familie med mange velgere. Mange av disse vil nok sette stor pris på om Sp kunne bidra til å løse opp i en håpløs lov som hører en annen tid til! Kan virkelig Sp forsvare at et betydelig antall tomtefestere ender opp som leilendinger?

De historiske intensjonene med tomtefesteordningen – og hvor galt det bar av sted.

13/12/2018

Av Grethe Gjertsen
Styremedlem i Tomtefesterforbundet

Vi bygger landet – flere får sine egne hjem – vi eier vår egne hjem og vi blir et friere folk
Bortfestere – bonden/kirken fikk utnyttelse av landbruksarealer som ikke var særlig dyrkbart
Kommunen kunne tilby billigere tomter slik at flere fikk bygge sin egen bolig.

Dette medførte en vinn-vinn-situasjon for alle parter; Samfunnet, festeren og bortfesteren. Det medførte at norske borgere fikk større selvstendighet og mulighet til å styre over egen bolig og få en tryggere bosituasjon. (bygger landet!)
«Det var like trygt»
Festeordningen var så god at den ble ansett å være så trygg at det å feste en tomt var like trygt som å eie den. Slik forsto hele samfunnet det; Bortfestere, festere, banker, skatte- systemet og eiendomsmeglere.
Forandringen av den nye loven i 2015 medførte at intensjonen ble snudd på hodet. For festere, spesielt 2. generasjons festere, de som ikke hadde bygget selv, men kjøpt hus/hytte på festet tomt, så ble dette en dyrere ordning enn om man hadde kjøpt hus på eiet tomt. I realiteten betaler 2. generasjons festere tomten flere ganger – en urimelig høy pris – langt fra intensjonen. Mange bortfestere, politikere og andre har den oppfatningen at vi festere syter og har fått billige tomter. Dette er helt feilaktig!
Prinsippet er at er at en lov skal beskytte den svakeste part!
Bortfestere kan på ingen måte betraktes som den svakeste part i den nye loven. De har fått en uforholdsmessig og urettmessig høy avkastning på bortfeste. De har i flere tilfeller anledning til å nekte innløsning jmf. Landbrukskunntaket. Dermed kan bonden bruke dette unntaket til å presse prisen på innløsning til en høyere pris enn det loven tilsier. Dette kan vel ikke ha vært intensjonen med landbrukesunntaket! ( Det virker ikke som om dommerne i Strasboug var klar over landbruksunntaket)
I utgangspunktet er det også bortfesteren som har fordelen av å ha retten til å velge mellom to innløsningsmåter, ikke festeren. Bortfesteren kan velge mellom innløsning til 25 ganger multiplisert med opphøyet festeavgift eller 40 % av tomteverdi. De kan med andre ord til enhver tid velge det som gir høyeste pris for dem, mens festeren har ingen rettigheter i så måte.
Bortfesterne har også fått tilgang til heve festeavgifter på flere tomter som har kontraktfestet KPI-justering, gjennom en «stille» skjerping av § 15.4. Denne forandringen var en grunnløs og uten mandat til lovutvalget, som dermed går inn i eksisterende kontrakter som før var trygge. EMD skulle ta for seg § 33, hvor de som hadde kontrakter som utløp uten innhold om fortsatt retten til å feste. Altså ble dommen fra Strasbourg brukt langt utenfor det området som dommen krevde.
Bortfesterne lar være å opplyse om fordelene de har og har hatt, når de snakker om forventet avkastning av festeforhold. De har i utgangspunktet hatt en svært lav investering for å få eiendomsrett på arealer som de senere har festet bort. Historisk, har bortfesterne fått dette nærmest gratis, og i våre tider har de tilegnet/tilegner de seg landbrukseiendommer til svært så rimelige særtakster, landbrukstakster. Dette får de fordi de skal drive landbruk. Det kan da ikke være meningen at de ved siden av sin landbruksvirksomhet, som det norske folk støtter for å kunne ha landbruksvirksomhet i landet, også skal særfordeler ved eiendomsutvikling. M.a.o. får bøndene en svært høy avkastning uten noen form for investering som tilsier at de burde få en slik avkastning den nye loven har gitt dem.

Menneskerettsdomstolen i Strasbourg ble forelagt noen få festekontrakter, hvor avkastningen ble svært lav for bortfesterne i forhold til § 15, slik loven var da. Det var disse og lignende forhold dommen ba Norge om å rette opp, ikke alle festeforhold. Slike kontrakter som ble bragt fram for EMD (Europeisk mennneskerettsstol) er i realiteten et mindretall av festekontraktene som finnes. Dommen ba om at Norge måtte få en bedre balanse mellom fester og bortfester. EMD (Europeisk menneskerettighetsdomstol) ga Norge stor frihet til å vurdere nivået på festeavgiftene og de ga også Norge muligheten til å ta sosial-boligpolitiske hensyn.
Loven gikk alt for langt og regjeringen leverte etter bestilling fra bortfesterne;

Den nye loven gikk altfor langt og tok for seg så å si alle festeforhold, ikke kun festekontraktene av den art som grunneierne brakte til Strasbourg som ga bortfesterne kun 0,25 % avkastning av tomtepris.
Loven tok urettmessig og strammet inn for festere som hadde kontrakt med forlegnelse/fornyelse som skulle fortsette med KPI på samme vilkår. Dette er en skjerpelse av vilkårene i § 15.4. Dette var ikke et område som den nye loven skulle forandre på. Dette kom uventet inn fra sidelinja i siste lovforslag fra Justisdepartementet.
Det største og for mange, er et betydelig innhogg i folks privatøkonomi, er for de med store tomter. På en merkelig måte deles eiendommene våre opp i antall mål og deretter multipliseres det med festeavgift pr. mål. Man må jo vurdere festetomten som en helhet. Her skulle det være mere i samsvar med måten andre takstvurderinger blir gjort (f. eks skattemessig). Det må være en degressiv skala i forhold til størrelsen. Første målet med vanlig fastsettelse, deretter mindre og mindre for de neste målene. Det er rett og slett inkonsekvent å dele opp en eiendom, hagen til folk med bærbusker osv, i flere biter, behandle dem hver for seg for til slutt å sette dem sammen igjen til en tomt, et festeforhold. Å dele opp en tomt for å verdisette en tomt er ikke riktig i forhold til tomtefesteloven som også sier at man kan ikke sette prisen høyere enn det det er tillatt av bygninger på tomten. På folks tomter er det stort sett bare gitt tillatelse til de bygningene som står der. Her fungerer heller ikke sikkerhetsventilen, maksbeløpet, som skulle være en beskyttelse for festeren. Det har i stedet blitt festerens store skrekkscenario. Det er her de urimelige og helt uholdbare festeavgiftbeløpene kommer til syne. Vi har eksempler på folk som har gått fra en overkommelig festeavgift til en urimelig og umulig festeavgift, som har fått festeavgiftsøkning fra et par tusen til over 80 000 kr/år
2 % av tomteverdien er urimelig høy.

Dette gir en urimelig høy pris for festeren og en uforutsigbar høy avgift som griper voldsomt inn i festerens privatøkonomi.

Dette gir bortfesteren en svært høy avkastning. Dette er en avkastning som andre bare kan drømme om. Uten investering og risiko har bortfesterne, med hjelp av våre lovgivere, fått en skyhøy avkastning. Avkastningen er blitt så god at det nå dukker opp andre, utenforstående interessenter som ikke var der før lovendringen. Dette er oppkjøpere av våre hjems tomter. Det er med andre ord blitt big business. Og for festere kan det nesten føles som man er blitt en del av noe som ligner «rotten loans» i USA. Dette viser med stor og overveiende tydelighet den nye loven ikke er i balanse mellom partene, som var EMDs bestilling, men i sterk favør av bortfesterne.

Taket på kr. 9000, nå rundt kr. 12000 er satt alt for høyt. Dette er et tall som man ikke har funnet grunnlag for. Selv lovutvalget fant ikke noen klar årsak til dette tallet ble valgt. Det vi vet er at taket ikke gjenspeilte den reelle festeavgiften som var

tilfelle på nyinngåtte festeavtaler på den tiden. Vi hadde undersøkelser i flere hyttekommuner hvor prisen i stor grad lå mellom 4000-6000 kr. på nye festetomter. Det er også på dette nivået «taket» burde ha ligget.
Markedet var altså ikke villige tl å betale så mye, som vi festere må, som er bundet opp til med våre investeringer på hus og hytte. Vi har ikke noe valg, men må bare innfinne oss med en lov som favoritiserte bortfesteren ublutt. Vi må betale langt over markedspris. Vi kan ikke ta med oss hjem, hus og hytte på ryggen og flytte.
I forbindelse med avstemming om Tomtefesteloven sto Justisminister Anundsen på Stortingets talerstol, slo ut med armene og sa at han ikke var sikker på hvilken prosent av tomteverdien, som skulle bli grunnlag for beregningen for for festeavgift, som var riktig, så dette overlot han til domsstolene. Og dermed kastet han festerne med viten og vilje ut til «ulvene» og en dyr og usikker rettsprosess.
Av redsel for å få store utgifter i forbindelse med å prøve sin sak for retten, tilleggsutgifter, så ser de aller fleste festere ikke noen annen løsning enn å akseptere det de betrakter som en urimelig og urettferdig festeavgift. Dette viser at festere reelt sett ikke har noen rettsikkerhet.
Den nye festeloven er ikke et svar på dommen i Strasbourg, men et svar på bortfesternes urimelige og urettmessige ønsker.
Intensjonen med tomtefesteordningen var å bygge landet – at flere skulle få sin egen bolig og være trygge i sine hjem og hytter. Jo tryggere et folk er, jo bedre fungerer demokratiet og samfunnet. I stedet har det motsatte skjedd og mange føler at » leilendingssystemet» er gjeninnført. Politikerne våre må ta ansvar og rette opp urimeligheten i tomtefesteloven.

Når menneskerettighetene tøyes

9/11/2018

Av advokat Knut Skarvang, Deloitte Advokatfirma AS

Det siste året har det kommet flere dommer om grunneiers eiendomsvern etter menneskerettighetene ved tomtefeste. Grunneierne fikk i én av dommene rett til å øke festeavgiften for bolig- og hytteeiere utover det som følger av «taket» på ca. 12 000 kroner per dekar tomt i tomtefesteloven. Spørsmålet er om festerne ikke lenger kan stole på at festeavgiften er begrenset til «taket» for verdifulle tomter.

I 2012 ble den norske stat dømt for brudd på eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK P1-1) i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD) i den såkalt Lindheim-dommen. Staten hadde gitt norske festere en ensidig rett til å forlenge festeforholdene sine for all tid, uten at grunneier fikk rett til å oppjustere festeavgiften ved forlengelsen. EMD mente at festeavgiften i de 6 konkrete sakene som ble brakt inn var særlig lav. Grunneiernes avkastning var i gjennomsnitt 0,09 % av tomteverdien og varierte for de ulike tomtene fra det laveste nivået på 0,017 % og opp til 0,25 %. Årsaken til at grunneierne fikk medhold i konvensjonsbrudd var at staten ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert hva som var en rimelig balanse mellom grunneierne og festerne, herunder å ha lagt hele den økonomiske byrden ved forlengelse på grunneierne.

Med grunnlag i Lindheim-dommen, så ble en ny bestemmelse inntatt i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd i 2015. Bestemmelsen gir i mange tilfeller grunneier en rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien ved forlengelse. Det ble også tatt inn en begrensning i de tilfeller hvor fester har rett til forlengelse og har KPI-regulering, slik at grunneier da er avskåret fra å oppregulere etter tomteverdien. Bestemmelsen om «taket» for maksimal festeavgift per dekar tomt, som per i dag er 12 231 kroner, gjelder også ved forlengelser. Dette betyr at særlig verdifulle tomter fremdeles vil få en lav avkastning for grunneier sett opp mot tomteverdien. Særlig vil dette være aktuelt for borettslag og lignende med festede tomter i de store byene, hvor lovgiver har bestemt at «taket» på 12 231 kroner skal gjelde per dekar, og være uavhengig av hvor mange boenheter som er samlet på arealet.

Mange grunneiere utfordrer nå bestemmelsen om «taket» og anfører at det gir så lav avkastning for grunneier at det er i strid med eiendomsvernet i EMK. En rekke av disse sakene er kommet opp i ting- og lagmannsretter i den siste tiden.

I Borgarting lagmannsretts dom av 09.10.2018 mellom grunneier (Stiftelsen Karibu og Mallin Eiendom AS) og fester (Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse mfl.) ble spørsmålet festeavgift i strid med eiendomsretten i EMK drøftet. Saken ble vunnet av festerne, da retten slo fast at en festeavgift på 0,6 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Det ble også vist til tre nylig avsagte tingrettsavgjørelser, som gjengis under:

I Oslo tingretts dom av 24.01.2018 ble resultatet også i favør av fester, da retten fant at en festeavgift som ga en avkastning på 0,4 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Selv om fester vant saken, har retten etter Deloittes oppfatning en for enkel tilnærming til EMDs praksis og legger til grunn et krav om at avkastningen må være over 0,25 % av tomteverdien.

Nedre Telemark tingretts dom av 27.03.2018 ga også fester medhold, da regulering i samsvar med høyestebeløpet i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd ikke ble ansett som stridende mot EMK. Festeavgiften ble beregnet i området 0,34 – 0,56 % av tomteverdien. Etter Deloittes vurdering ble premissene for hvor høy avkastning grunneier kan kreve etter EMK fornuftig drøftet i denne saken, da retten ikke lente seg på 0,25 %-grensen som de to andre tingrettsdommen fra 2018 ser ut til å gjøre.

I Oslo tingretts dom av 27.06.2018 ble resultatet i favør av grunneier, da retten slo fast at «taket» per dekar tomt ga en så lav avkastning at det ble ansett som konvensjonsstridig, jf. tomtefesteloven § 15 niende ledd. Dommen gjaldt boligeiendommer på Nordberg i Oslo, hvor festeavgift i samsvar med høyestebeløpet ga en avkastning på henholdsvis 0,18 % og 0,24 % for de to tomtene. Retten fastsatte skjønnsmessig en økning i festeavgiften, slik at ny festeavgift tilsvarte 0,4 % av tomteverdien, uten at dette nivået ble nærmere begrunnet.

De aktuelle dommene gir inntrykk av at en årlig avkastning under 0,25 % av tomteverdien sannsynligvis er i strid med eiendomsvernet etter EMK. Etter Deloittes oppfatning er dette å trekke premissene i Lindheim-dommen for langt, da det i all hovedsak var lovgivningsprosessen som ble kritisert og ikke at lovgivningen i enkelte tilfeller kunne føre til lave festeavgifter. Videre har ikke tingrettsdommen hvor grunneier ble gitt medhold tatt hensyn til annen relevant rettspraksis fra EMD.

Til sammenligning ble leienivå for utleie av leiligheter som var underlagt offentlig prisregulering i Nederland vurdert av EMD i den såkalt Nobel-dommen (Application no. 27126/11). Her kom retten til at utleiers avkastning på 0,13 % etter skatt ikke var i strid med eiendomsretten etter EMK. Etter Deloittes oppfatning burde utleier for øvrig ha krav på høyere avkastning enn en grunneier i et tomtefesteforhold. En utleier har normalt begrenset sikkerhet for leien og har selv foretatt en betydelig investering i boligmassen som leies ut. Motsetningsvis har en grunneier i et tomtefesteforhold en særlig lav risiko, da grunneier ikke har investert i bygningsmassen og i tillegg har sikkerhet for festeavgiften i eiendommen. Dette er etter Deloittes oppfatning forhold og risiko som burde gjenspeiles i at utleiere av leiligheter må gis bedre avkastning enn grunneiere i tomtefesteforhold.

Etter vår oppfatning legger domstolene terskelen for brudd på grunneiers eiendomsrett for lavt når de setter avkastningskravet til 0,25 % av tomteverdien. Den akseptert avkastning i Nobel-dommen var 0,13 % og den reelle avkastningen i Lindheim-dommen i gjennomsnitt var 0,09 %. Det må også hensyntas at lovgiver reviderte tomtefesteloven etter Lindheim-dommen, slik at det nå foreligger en grundig og veloverveid lovgivningsprosess, samt at det er satt inn tiltak i tomtefesteloven § 15 slik at grunneier i de fleste tilfeller vil få økt avkastning ved forlengelse. Det er derfor vår vurdering at grunneiers avkastningen i enkelttilfeller må kunne ligge betydelig under 0,25 % og fremdeles være i tråd med EMK.

Vi ser for oss en utfordrende tid fremover, hvor flere og flere grunneiere vil kreve økning i festeavgiften utover det som følger av tomtefesteloven § 15 (4) og hvor flere saker med dette temaet vil gå oppover i rettssystemet før en ny avklaring i enten høyesterett eller EMD foreligger.

Har du lest festekontrakten din? Vet du hva som venter deg når kontrakten løper ut?

31/10/2018

Av Øyvind Bastiansen
Leder iTomtefesterforbundet

Lov om tomtefeste ble i sin tid etablert for å beskytte den svake part i avtaleforholdet, nemlig festeren! Stadig gjentakende flikkinger på loven, senest i 2015, har imidlertid utvannet festerens rettigheter til de grader at loven nå er mer til straff enn beskyttelse! Konsekvensene får man først når kontrakten skal fornyes, eller tomta ønskes innløst. Det er derfor all grunn til å hente fram festekontrakten fra skuffen og sjekke ut hva som faktisk står i kontrakten. Og ikke minst forsøke å sette seg inn i tomtefestelovens bestemmelser. Det siste er kanskje ikke helt enkelt!

Det vi både skremmes av og forundres over, er hvordan en lov gang på gang skaperkonflikter mellom partene og som derved ofte må løses av retten. Og utfallet av konkrete saker er ikke alltid like lett å forstå. Ofte synes rettsavgjørelser i tilsynelatende tilsvarende saker å peke i alle retninger! Dette skaper selvfølgelig stor usikkerhet mht hvordan loven skal tolkes og hvordan retten tolker loven og den konkrete festekontrakten. Da blir en rettssak en ren risikosport.

Og det finnes flere områder innen loven hvor rettens tolkning synes å trekke i flere retninger.

Ett eksempel er såkalte rullerende kontrakter, dvs kontrakter hvor fester har rett til fornyelse innskrevet i kontrakten. Her oppstår ofte konflikter mht hvordan kontrakten skal forstås. Er kontrakten evigvarende, eller er den det ikke. Konsekvensene mht tolkningen gir ganske dramatiske utslag!

Andre problemstillinger vi ofte møter, er vurdering av festeavgiften opp mot dommen i Den Europeiske menneskerettsdomstolen, dvs krenkes bortfesters rettigheter ved at festeavgiften er alt for lav? Den siste tiden kjenner vi til flere saker innen denne problemstillingen og vi frykter for at flere er under oppseiling.

Andre eksempler som er gjengangere er bortfesters ignorering av å dokumentere at han kommer inn under landsbruksunntaket. Loven gir ingen konsekvens for bortfester hvis han unnlater å legge fram nødvendig dokumentasjon. Nok en gang er rettssak eneste løsningen, hvor rettes oppgave blir å vurdere om en gård er i drift eller ikke, og om forskriftens krav er dekket. Også her er det rom for tolkninger hvor resultatet ikke er gitt.

Et av de mest uklare punktene er hvordan verdien av en råtomt skal vurderes i forbindelse med innløsning eller fornyelse. Det finnes vel strengt tatt ikke noe marked for en festet tomt hvor det allerede står en bygning og hvor festeavtalen kun kan sies opp av fester. Likevel ser vi svært mange eksempler på at verdien vurderes ut fra rene markedsmessige hensyn. Vi er usikre på om dette var lovgivernes intensjon! Faktum er likevel at verdivurderinger gjort av flere autoriserte takstmenn viser ofte store sprik. Nok en gang må retten inn og sette en endelig verdi.

Vi synes det er betenkelig at en lov som i utgangspunktet skulle beskytte de svake part i avtaleforholdet, med årene er blitt så utvannet og uklar at selv rettsapparatet og erfarne jurister går seg vill i bestemmelsene. Vi er også sterkt kritiske til at retten er eneste vei å gå for å komme fram til en løsning. Vi synes vel rettsapparatet burde bruke tid og ressurser på langt mer presserende saker enn konflikter skapt av en uklar og utdatert lov! Vi tror derfor at tiden er moden for nok en vurdering av loven. Ikke minst bør det vurderes om ikke andre lovbestemmelser kan erstatte lov om tomtefeste, lover som forhåpentligvis er langt klarere og som ikke er et resultat av en rekke kompromisser for å dekke kryssende interesser.

Kostbar festeavgift for hyttefolk: – Har hørt om opptil 63.000 kroner!

20/6/2018

Av Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet

Dette er overskriften til en artikkel i Fredrikstad blad 7. juni. Avisen har gjort en systematisk gjennomgang av hytter som er lagt ut til salg på Finn.no og laget en oversikt over festeavgifter for disse. Flere eiendommer ligger på rundt 40 000, mens de fleste tilfellene ligger på 25-30000 kroner. Dette har selvfølgelig mye å gjøre med størrelsen på tomtene. Jo større tomt, jo høyere festeavgift.
De festeavgiftene det vises til er dessverre ikke unike for Hvalerområdet! Festeavgiftene er et resultat at de endringene som ble gjort i Lov om tomtefeste sommeren 2015. Endringene gjorde det mulig for grunneier å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften i forbindelse med fornyelse av festekontrakten. Så jeg er rimelig sikker på at vi finner tilsvarende eksempler på vestsiden av Oslofjorden.
Eksemplene som er referert i Fredrikstad blad, viser med all tydelighet at Stortinget har skutt langt over mål når de har fastsatt beregningsmodellen for festeavgiften. Denne skal etter lovendringen utgjøre 2% av tomteverdien, med fradrag for festers investering i tomta, med et tak på vel 12000 kroner (2017) pr mål. Taket justeres årlig med endring i konsumprisindeksen. Med en stor tomt i et sentralt hytteområde kan man da fort tenke seg festeavgifter i den størrelsesorden som er referert ovenfor. Erfaringer vi i Tomtefesterforbundet har innhentet fra våre medlemmer, viser også at taksering av tomter er en risikosport. Takster vi har innhentet viser at verdivurderingen kan sprike med flere 100%! Dette er da takster utført av autoriserte takstmenn.
En tomtefester er derfor utsatt for både en for høy prosentsats, og en stor risiko for at tomteverdien, den såkalte råtomtverdien, er overvurdert. Da kan det lett bli dyrt å være hytteeier. For på toppen av dette kommer jo både kommunale avgifter, strøm og ikke minst eiendomsskatt som nå er innført i svært mange kommuner.
Den gode avkastningen festetomter gir, har gjort eiendommer med festetomter til et investeringsobjekt. Langsiktig og risikofri plassering av midler må nødvendigvis være forlokkende for plassering av ledig kapital! Dette gjør det naturligvis også viktig for en del grunneiere som enten driver eller tidligere har drevet gårdsbruk, til å påberope seg det såkalte landbruksunntaket, dvs at de for all fremtid kan nekte innløsning av en festetomt. Derved er hytteeieren blitt leilending til evig tid.
Hvis man ikke kjenner seg igjen i de tallene som er referert ovenfor, er det god grunn til å finne fram festekontrakten og gjøre en gjennomgang av denne. En relativt lav festeavgift kan rett og slett skyldes at festekontrakten ikke er fornyet. Engangsløftet er i hovedsak knyttet til fornyelse eller innløsning av festetomta. Det er nok derfor flere som etter hvert vil erfare de til dels høye avgiftene som er referert i fra Hvaler. Og hvis du får krav om regulering av festeavgiften utenom fornyelsestidspunktet som går ut over justeringen i henhold til konsumprisindeksen, er det all grunn til å lese kontrakten nøye. Engangsløftet kommer i hovedsak ved fornyelse av festekontrakten eller ved innløsning av tomta.
Og skal du kjøpe hytte på festetomt kan det være fornuftig å søke juridisk bistand. Kjøper du en eiendom med en festeavtale, skal festeavtalen normalt videreføres slik den er, dvs grunneier har ikke uten videre rett til å kreve ny festeavtale med ny eier eller endre betingelsene i avtalen. Dog kan det jo være fornuftig å kjøpe ut tomta framfor å videreføre en festeavtale. Dette blir ofte en følelsesmessig sak. Og selvfølgelig en økonomisk. I Tomtefesterforbundet anbefaler vi våre medlemmer å innløse tomta hvis de har mulighet til det. Tomtefesteloven er endret så mange ganger at det er uvisst hva fremtiden vil bringe. Sikkert er det i hvert fall at Stortinget ikke har behandlet loven for siste gang.

Landsmøtet 2018

11/4/2018

Styrets årsberetning

Styrets beretning for 2017 fram til landsmøtet april 2018

Styret ønsker vel møtt til årets landsmøte.

Styret har i perioden bestått av Øyvind Bastiansen (leder), Bjørn Johansen, Lill Høgli Johansen, Knut Arne Sanden, Trygve Heggheim, Odd Edgar Larsen (vara) og Grethe Lingum Gjertsen (vara).

Det har i perioden vært avholdt 10 styremøter, 1 møte i Tomtefesteraliansen (TFA), samt møte på Stortinget med representanter fra Arbeiderpartiet. Det er i tillegg avtalt møte med Aps justispolitikere på Stortinget (avholdes før) Landsmøtet.

Trykket på sekretariatet vårt er fortsatt høyt. Informasjonsbehovet er stort og vi erfarer at stadig høyere konfliktnivå i de sakene som kommer inn. Gjengangere er uenighet om fastsettelse av råtomtverdien som utgangpunkt for beregning av festeavgiften og landbruksunntaket. Antall utgående eposter fra sekretariatet i 2017, er godt over 700.

2016 var preget av at tomtefestesaken var politisk og nyhetsmessig død. Det forelå svært lite informasjon om konsekvenser av lovendringen i 2015, og det fantes lite stoff i media om tomtefeste som sådan. På denne bakgrunnen, satte styret seg følgende arbeidsmål:

I løpet av kommende periode å løfte tomtefestesaken inn på den politiske arenaen igjen
Samle fakta som underlag for politiske utspill

2017 var i tillegg et valgår, og vi ville forsøke å løfte tomtefestesaken inn i valgkampen.

Mål er én ting, hva vi faktisk klarte er nødvendigvis i helt sammenfallende! Det viste seg raskt at riksmedia viste svært liten interesse for temaet tomtefeste. Det var så å si umulig å komme gjennom det redaksjonelle nåløyet til de store avisene og TV. Vi konsentrerte oss derfor om lokalaviser med artikler

av informativ art om konsekvenser av lovendringen
oppfølging av andres innlegg, f. eks overfor OVF

Vi føler at vi har lykkes i rimelig grad med dette. Vi har fått inn en rekke artikler i aviser og nettaviser. De fleste artiklene er også gjengitt på hjemmesiden vår, www.tomtefeste.org. Vi er også i noen grad blitt kontaktet av journalister, noe som har resultert i artikler, bl.a i Finansavisen og Hytteavisen.no. Vi sendte også en «sommerhilsen» til våre stortingspolitikere på et postkortformat.

Under valgkampen klarte vi å få til et intervju med Dagsavisen på Stortinget hvor vi stilte med en tomtefester fra Vestfold og hvor Knut Storberget uttalte seg på vegne av Arbeiderpartiet. Saken kom imidlertid for sent til at det fikk noen påvirkning på valgkampen, men i ettertid resulterte saken i et innslag på Dagsrevyen hvor bl a advokatselskapet Deloitte uttalte seg om sine erfaringer med det stadig økende antall rettssaker knyttet til tomtefeste. Adv Thorvald Nyquist uttalte bl a:
«Siden 1996 er loven endret 15 ganger og vi har hatt 50 høyesterettsdommer. Selv vi som jobber med dette sliter med å holde oss oppdatert».

Han sier firmaet aldri har hatt så mange tomtefestesaker som nå. Og han mener det snart må ta slutt.
«Det er riktig at vi lever godt av dette, men det er også vårt ansvar å si fra når ting blir for galt.»

Deloitte kontaktet også TFF i en sak som var ført for tingretten, som de tapte, men var veldig tydelige på at dommen var feil. De ønsket derfor å anke saken, noe fester (deres klient) var svært usikker på pga de økonomiske konsekvensene hvis dommen ble opprettholdt i lagmannsretten. TFF valgte å gå inn i saken med økonomisk støtte til fester, samt at Deloitte ville på sin side stille opp på spesielle betingelser. Fester valgte likevel å ikke anke ut fra risikoen for å sitte igjen med en urimelig stor regning.

Og her er vi ved et kjernepunkt som styret stadig tydeligere ser indikasjoner på:

Ut fra erfaringer vi får gjennom sekretariatet, samt aviskilder, er vi av den klare oppfatning at lovendringen i 2015 i betydelig grad har redusert festernes rettvern. Lovendringen skaper mange konflikter som i stadig større grad ender, eller burde ende i retten. Med en rettssak følger imidlertid betydelige kostnader til advokater og rettsbehandling. Festeren er kun i begrenset grad dekket gjennom forsikringen. Dersom en sak, enten du vinner eller taper, ankes, risikerer du å måtte bære alle omkostningene selv. Herunder også motpartens kostnader hvis du taper saken. Vi tror derfor at mange saker som burde vært ført for retten, aldri kommer så langt av rene økonomiske årsaker. Det er en betydelig fare for at festere føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de ikke burde fordi alternativet er en betydelig risiko for å gå på en økonomisk smell.

Styret har henvendt seg til Domstolsadministrasjonen for å få en oversikt over rettsaker med referanse til Lov om tomtefeste. Tilbakemeldingen er

Domstolsadministrasjonen sier også:

«Det ser ut til å være om lag 30-45 innkomne saker hvert år til tingrettene der det er lagt inn en referanse til tomtefestelova. Saker er noenlunde likt fordelt mellom Alminnelige tvistesaker og Alminnelige skjønnssaker.
10-15 saker per år går videre til ankebehandling, også her noenlunde likt fordelt mellom Anke over dom i sivile saker og Overskjønn.»

Mange saker avgjøres på andre måter enn at det ender med full hovedforhandling og at det avsies en dom. Mange saker ender bl.a. i ulike typer forlikskjennelser: enten som en følge av rettsmekling eller at det inngås et utenrettslig forlik. Siden 1.1.2015 er det registrert 171 slike saker.

TFF antar at antall saker totalt vil øke i årene som kommer idet stadig flere festekontrakter skal fornyes.

I fjor utførte noen studenter fra Bergen en undersøkelse blant våre medlemmer. Resultatet av denne undersøkelsen foreligger nå og er tilgjengelig for de som måtte ønske det. Ta kontakt med leder@tomtefeste.org, så vil vi sende kopi av oppgaven.

Takk til de som deltok i undersøkelsen! Studentene har trukket sine konklusjoner om sine funn, vi trenger nok litt mer tid til å bearbeide underlaget. Det som tydelig fremkommer, er at festeavgiftene har økt vesentlig mer enn KPI. Det viser med all tydelighet at de aller fleste får et engangsløft. I praksis dokumenterer dette at lovendringen har hevet prisnivået på festetomter i betydelig grad ut over det som for få år siden var «markedspris».

En konklusjon fra undersøkelsen er også at festere er vesentlig mindre fornøyd med loven etter endringen. Det er vel ingen bombe for oss som står midt oppe i det!

Vi konstaterte på denne tiden i fjor at det er begrenset interesse for å ta opp igjen tomefestesaken i Stortinget. Det vi ble fortalt, er at det nødvendigvis må gå noe tid før konsekvensene av lovendringene kan dokumenteres og konsekvensene vurderes.

Styret vurderer det slik at vi har gjort en rimelig innsats gjennom møter og artikler i media, til at tomtefestesaken igjen får fokus. I tillegg har vi gjennom Tomtefesteraliansen (TFA) tatt initiativ til et utspill mot justisdepartementet med krav om at den må nedsettes et utvalg som skal vurdere konsekvensene av lovendringen i 2015. Vi arbeider nå konkret med å etablere en bred plattform for en slik henvendelse. I denne plattformen får vi med oss flere organisasjoner innen eiendomsomsetning og forvaltning slik at initiativet vårt får en større bredde enn det TFA representerer alene. Vi regner med at dette initiativet er klart i løpet av våren.

I tillegg er det i skrivende stund avtalt et møte med Arbeiderpartiets justispolitikere på Stortinget. Dette er et ledd i Aps forberedelser til å fremme et representantforslag overfor Stortinget. TFF vi da fremlegge en del av de erfaringene vi har innhentet og legge spesielt vekt på festernes behov for og krav til rettssikkerhet og trygghet for egen bolig og fritidseiendom.

Vi har også i år, arbeidet med å rekruttere flere medlemmer. Primært har dette skjedd gjennom annonsering i Byavisen i Tønsberg, som er en stor hyttekommune, og Hyttemagasinet. Annonsering koster dessverre mye og vi har ingen klare indikasjoner på at vi få betydelig flere nye medlemmer.

Også i år har vi erfart at flere melder seg inn i TFF når de får problemer og som melder seg ut igjen når problemet er løst! Dessverre er det også mange som melder seg ut når de innløser tomtene sine. Vi gjør en ekstra innsats mot slike at vi eventuelt kan beholde dem som støttemedlemmer. I hvilken grad vi lykkes med dette vites foreløpig ikke. Vi har dessverre også registrert medlemmer som ikke betaler medlemsavgiften. Disse ser vi oss dessverre nødt til å stryke som medlemmer dersom avgiften ikke betales etter purring.

Styret må erkjenne at vi nærmer oss et kritisk punkt mht driften av forbundet på det nivået vi har i dag. Medlemsverving er derfor høyt på agendaen. Styret har vurdert å øke medlemsavgiften men vi er redd dette kun vil medføre en større medlemsflukt.

Til slutt vil jeg takke dere som har møtt fram her i dag. Nærkontakt med medlemmene våre, gir inspirasjon og vilje til å jobbe videre med saken.

Øyvind Bastiansen
Leder

Skal pensjonistene ende opp husmenn?

20/3/2018

Øyvind Bastiansen
leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!

Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!

Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.

I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.

En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!

Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.

Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!

Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.

Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin.

Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!

Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.

På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å:
· Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger

· Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.

På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

Erfaringer med endringene fra 2015 i Lov om tomtefeste.

16/3/2018

Øyvind Bastiansen
Leder av Tomtefesterforbundet

Gjennom sekretariatet, får Tomtefestereforbundet daglig inn saker om tvister knyttet til loven. Siden lovendringen i 2015 har sekretariatet anslagsvis behandlet godt over 700 forskjellige saker, noe som har resultert i over 2000 utgående eposter.
Ut fra de erfaringene vi trekker ut fra dette, samt en rekke saker referert i media, finner vi tiden overmoden til å få en ny behandling i Stortinget av loven.
Tomtefesterforbundet jobber aktivt sammen med våre partnere i tomtefesteralliansen (NBBL, Boligmentoren og Norges hytteforbund) med å få til dette.
På kort sikt mener tomtefestealliansen at det bør nedsette hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å:
· Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsbolig.

· Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter og som vil motivere bortfester til å ville innløse, for eksempel mulighet for bortfester til skattefri re-investering av gevinst ved salg av festetomt.

På lang sikt mener alliansen at hele tomtefestordningen må fjernes. Det bør således nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger.

Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen.

varetar lovendringen rettsvernet til partene på en rettferdig måte?
Tomtefeste skaper mange konflikter som ender i rettsapparatet. Festerne blir lett den svake part i en rettsak som lett kan bli en tung økonomisk byrde.
Er det «fair balance» i forholdet mellom partene?
Festeavgiften er blitt urimelig høy og gir en avkastning som gjør det attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer med festetomter. Store tomter kommer spesielt dårlig ut.
Gir loven en rettferdig og rimelig behandling for alle festere?
Mange er unntatt fra retten til å innløse tomten ved fornyelse av kontrakten. Sett i lys av at de må akseptere et engangsløft uten praktiske muligheter til å avslutte avtalen, krenker dette festers rett til en rettferdig behandling. Unntakene mht innløsningsretten gjør en stor gruppe festere til «husmenn».

Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

Rettssaker er generelt til stor belastning for mennesker som normalt ikke omgås rettsapparatet.
Økonomisk fordi utgifter til advokater og rettsbehandlinger kan komme opp i betydelige beløp som for en stor del må dekkes av den enkeltes privatøkonomi. Den forsikringsmessige dekningen er begrenset og dekker kun 1. rettsinstans. Mange finner det av den grunn nødvendig å inngå avtaler eller kompromisser de ikke burde gå inn på fordi de kvier seg for å ende opp i rettssaker.
Selv om man vinner en sak, kan en anke fra motparten ytterligere skape usikkerhet og belastning idet motparten i mange tilfeller har betydelig større ressurser enn en privatperson. Vinner man fram i tingretten, betyr ikke dette at man nødvendigvis får medhold i lagmannsretten!
Mange festeavtaler er fra 50- og 60-tallet, festerne er ofte pensjonister med begrensede ressurser.
Rettssaker og konflikter med grunneiere er psykisk belastende fordi vi som privatpersoner som oftest har lite erfaring med rettssaker og advokater.

Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

Mange påberoper seg retten til å benytte landbruksunntaket selv om forutsetningene for dette er heller tvilsomme. Forskriften er for uklar og gir stort rom for tolkning. Mange grunneiere ignorerer også dokumentasjonsplikten som ligger i lovteksten. Da er det ofte vanskelig å unngå en rettssak.
Takster av råtomtverdi spriker i alle retninger. Erfaringer viser at takster avgitt av 2 eller flere autoriserte takstmenn, kan sprike med flere 100%. Dette gir selvfølgelig store utslag på beregning av festeavgiften. Spesielt ille er dette for festere på landbrukseiendommer idet de ikke kan få innløst sine tomter og derfor blir «husmenn» med en urimelig høy festeavgift.
Loven er full av uklarheter. Lovteksten er vanskelig å forstå og tolke. Dette i seg selv gir opphav til rettssaker som med en klarere lovtekst burde vært unngått. Eksempler er rullerende kontrakter kontra evigvarende kontrakter, forholdet mellom lovbestemmelser og avtaletekst (ufravikelige krav mm), tolkning av begrepet råtomt osv.
Festeren står som den svake part i dette forholdet og rettssikkerheten for den enkelte trues av økonomiske belastninger og en uklar og urimelig lov.

Beregning av festeavgiften

En festeavgift på 2% av råtomtverdi er urimelig høy.
Økonomiske eksperter ved NHH og NMBU uttalte i forbindelse med lovutvalgets utredning i 2014 at 1% ga grunneier tilstrekkelig avkastning og trolig godt innenfor det EMD la til grunn som en «fair balance» mellom partene.
Festeavgiften er nå så høy at det er attraktivt for investorer og eiendomsutviklere å kjøpe opp eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer som langsiktig investering/pengeplassering.
Spesielt dårlig ut kommer store tomter som ofte får en uforholdsmessig høy verdivurdering samtidig som mulighetene til å utnytte tomta er begrenset.

Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

Engangsløftet bryter med de forutsetningene som lå til grunn da partene inngikk festeavtale. På dette tidspunktet må vi forutsette at begge parter var tilfreds med avtalens utforming og innhold.
Tomtefesterne investerte som oftest i festetomten for egen regning, i tillit til at gyldig inngåtte avtaler er bindende og fremtiden således forutsigbar. Erfaringen viste da også i mange år at det å feste en tomt og det å eie en tomt stort sett ble sett på som likeverdig uten prisforskjell av betydning.

Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

Lovendringen fra 2015 har på en dramatisk måte undergravd festernes rettigheter og lovgiverne har fortrengt at det faktisk er festeren som er den svake part i avtaleforholdet. Festeren har invester til dels store verdier i hus/hytte på en tomt som det ikke bare er å flytte fra når bortfester med hjelp fra Stortinget krever en ublu festeavgift og vilkår. Denne formen for ulikebehandling av partene, krenker festerens innlysende rettigheter til en rettferdig behandling.
Lov om tomtefeste har blitt endret 13 ganger. La en 14. bli den siste!

FASTSETTELSE AV FESTEAVGIFT FOR REGULERINGER UNDERVEIS I EN FESTEKONTRAKTS LEVETID

20/2/2018

Av advokat (H) Arvid Dahm

I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.

De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.

Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».

Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.

Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.

Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.

Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.

Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.

For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.

Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.

Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.

Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.

For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.

Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.

Oslo, 20. februar 2018

Årets landsmøte holdes på Thon Hotell Opera

30/1/2018

NYHETSBREV NR. 1/2018

LANDSMØTE TOMTEFESTERFORBUNDET
LØRDAG 21. APRIL 2018, KL. 13.00

I henhold til vedtektenes §4-5 innkalles til landsmøte i Tomtefesterforbundet
Lørdag 21. april 2018, kl 13.00 på Thon Hotell Opera, Dronning Eufemias gate 4, Oslo.
(lokalet ligger rett ved Oslo Sentraljernbanestasjon)

Ordinært landsmøte skal behandle følgende saker:
1.Registrering av fremmøtte medlemmer
2.Godkjenning av innkalling og saksliste
3.Konstituering
a.Valg av møteleder
b.Valg av referent
c.Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen
d.Valg av 3 medlemmer til tellekorps
4.Årsberetning og årsregnskap for siste kalenderår
5.Budsjettforslag for kommende regnskapsår
6.Arbeidsprogram for styret til neste landsmøte
7.Fastsettelse av kontingent for neste kalenderår
8.Styrets kostnadsdekning for utgifter etter forslag fra valgkomiteen
9.Innkomne saker
10.Valg

Saker som ønskes behandlet må være styret i hende senest 7. april 2018.
Nyhetsbrev med dagsorden og vedlegg sendes medlemmene ca. 21. mars 2018.

Etter at landsmøtet er avsluttet vil det bli gjennomført et medlemsmøte hvor det vil bli gitt informasjon og mulighet for å stille spørsmål.

Vi håper så mange som mulig av våre medlemmer har anledning til å delta.

Vi vil samtidig oppfordre de at dere, som mottar denne innkallingen via vanlig post og som har e-postadresse, om å sende deres e-post adresse til sekretariat@tomtefeste.org . Porto er kostbart og utsendelse pr e-post vil i tillegg spare sekretariatet for mye arbeid.

Tomtefesterforbundet trenger flere styremedlemmer!

Fram mot landsmøtet i april søker forbundet nye styremedlemmer.
Forbundet ledes at et arbeidende styre på 7 medlemmer. Den daglige driften og kontakten med medlemmene våre skjer gjennom et eget sekretariat. Som styremedlem får du anledning til å jobbe med saker som påvirker hverdagen til mange medlemmer. Vi arbeider direkte mot stortingspolitikere og politiske partier. Vi arbeider også tett med våre samarbeidspartnere i tomtefestealiansen, Norske boligbyggelags landsforbund, Norges hytteforbund og Boligmentoren.
Høres dette interessant ut? Vi kan love deg utfordrende oppgaver etter interesse og kapasitet. Ta kontakt med vårt sekretariat på telefon eller epost, eller skriv til oss:
Tomtefesterforbundet
Karenslyst allé 8 B
0278 OSLO
Telefon: +47 995 12070 – mellom 09:00 - 15:00
Mail: sekretariat@tomtefeste.org

Styret ber om hjelp fra sine medlemmer

Fastsettelse av råtomtverdi, som basis for oppjustert festeavgift eller innløsningsverdi, oppleves ofte mer som ”tenk på et tall” enn en reell verdifastsettelse basert på faste kriterier.
Tomtefesterforbundet har erfart, etter innspill fra våre medlemmer, verdisetting hvor takstene varierer med mer enn 100% for samme tomt; i ett ekstremtilfelle varierte takstene med 500%.
Slik kan vi ikke ha det.
Tomtefesterforbundet ønsker derfor å legge press på regjeringen til å utforme en instruks til takstmenn /meglere med sjablong-oppsett for fastsettelse råtomtverdi for festetomter.

For å få dette til, trenger styret medlemmenes hjelp. Har du råtomtverdi-takster for samme tomt, som spriker i verdi, så send kopi av takstene til TFFs styre. Vi lover å anonymisere dokumentene før de evt. benyttes i vårt videre arbeid.
Send ditt bidrag til: styret@tomtefeste.org / sekretariat@tomtefeste.org
eller som post til
Tomtefesterforbundet
Karenslyst allé 8 B
0278 OSLO
På forhånd takk!

Er tomtefestere blitt rettsløse?

2/12/2017

Tomtefesterforbundet konstaterer at det er et stadig økende antall rettssaker knyttet til tomtefeste. Så ille er det blitt at selv advokater, som lever at rettssaker, reagerer på omfanget.
Dette er ikke bare et problem for tomtefesteren. Det er også belastende for rettssystemet. Og det undergraver respekten for våre lovgivere som ikke makter å gi landet klare og tydelige lover som på en rettferdig og balansert måte ivaretar borgernes rettigheter.
Det finnes vel knapt en lov i Norge som har vært gjenstand for så mange runder i Stortinget, uten at dette har løst et eneste problem. Hver lovendring synes å skape nye konflikter og motsetninger og det blir verre og verre å tolke loven. Advokater klarer det ikke. Dommere klarer det ikke, noe antallet ankesaker tydelig viser. Og som tomtefestere sitter vi igjen med regningen! Det har rett og slett blir dyrt å være tomtefester. Festeavgiftene skyter i været som følge av lovendringen i 2015. Og konfliktnivået vokser.

Hvilke konflikter skaper tomtefesteloven?

Det er mange festere som lever i troen på de har en avtale som er både grei og rimelig. Men så kommer tidspunktet hvor avtalen skal fornyes! Da er det ikke så greit lenger. Festeavgiften skyter i været som en følge av det såkalte engangsløftet. Taksten på tomta, som igjen er et grunnlag for fastsettelse av ny festeavgift, spriker i alle retninger på tross av at det er autoriserte takstmenn som avgir verditaksten. Festere med tomter på landbrukseiendom, opplever at de ikke får innløst hyttetomta men blir leilendinger på en eiendom de disponerer til evig tid men ikke får eindomsretten til!

Og så kommer rettssakene. Grunneier vil selvfølgelig ha sitt etter loven. Det er det vel strengt tatt ikke noe å si på. Men når loven er uklar og verdisettingen av tomta spriker i alle retninger blir det ikke så lett å bli enige. Og så kommer alle «hobbylandbrukere» som ikke har produsert noe som helst av jordbruksmessig betydning på mange år og nekter deg å innløse tomta fordi de hevder å komme inn under det såkalte landbruksunntaket.

Og med lovendringen i 2015 er det blitt mange ganger mer lønnsomt å sette pengene i en festetomt enn å sette pengene i banken eller aksjer. Festetomter er blitt det beste investeringsobjektet du kan sette penger i, risikoen tatt i betraktning. Ikke rart investorer og eiendomsutviklere averterer i avisene etter eiendommer, fortrinnsvis landbrukseiendommer, med festetomter.

Er festerenes rettssikkerhet knyttet til betalingsevnen?

Så har tomtefestere blitt rettsløse?

Rettssaker koster penger. Mange penger. Dette gjør at mange festere tvinges til å aksepterer betingelser de normalt ikke burde gjøre. Riktig ille blir det hvis en sak, enten du hat tapt eller vunnet, blir anket til en høyere rettsinstans. Da har du ikke lenger noen dekning i forsikringen din og må bære alle kostnadene selv. Og taper du må du ofte også dekke motpartens kostnader. Dette går uten tvil ut over privatøkonomien og de fleste kvier seg for å risikere å ende opp med flere 100 tusen i gjeld. For det er alltid en risiko for å tape en rettssak.

Mange grunneiere er dessverre bevisst på dette forholdet og bruker dette for å presse fram avtaler som strengt tatt ikke burde vært inngått. Man kan vinne i tingretten men likevel tape til slutt fordi usikkerheten knyttet til en ankebehandling alltid er til stede.

Så rettssikkerheten vår er ganske enkelt knyttet til vår betalingsevne! Eller snarere vår bekymring for å ende opp med tusenvis av kroner i gjeld etter en tapt rettssak.

Beregning av festeavgift for store tomter

28/9/2017

"Jeg krever nå å oppjustere festeavgiften. Ifølge vedlagte takst fra Takseringsspesialisten er verdien på tomten din kr 750 000 som med to prosent gir en festeavgift på kr 15 000. Som følge av begrensningen, blir festeavgiften kr 11 953 pr. mål (2016 kroneverdi). Du har to mål tomt, og ny festeavgift blir dermed kr 22 756."

Sitatet ovenfor er hentet fra et brev en fester fikk fra bortfester. Brevet føyer seg inn i rekken av flere saker Tomtefesterforbundet får kjennskap til i forbindelse med fornyelse av festekontrakter knyttet til store tomter, dvs tomter over ett mål. Vi får med jevne mellomrom henvendelser om festeavgifter som kan beløpe seg opp til 40-50 000 kroner eller mer. Kommer man opp i slike summer, er muligheten stor for at bortfester bevisst eller ubevisst benytter regnemodellen som er referert ovenfor, dvs man bruker taket på 11953 (slik det var i 2016) og ganger opp med antall mål tomt.

Taket på festeavgiften skal beskytte festeren mot urimelig høye avgifter

Loven er helt klar på dette området! I saken ovenfor, er riktig festeavgift 15 000 kroner, dvs 2% av råtomttaksten.

Det er kun dersom 2% reglen gir en høyere festeavgift enn 22756 kroner (i eksemplet ovenfor), at «taket» ganger antall mål tomt kommer til anvendelse.

Så hadde råtomttaksten vært på 2 mill, ville 2% reglen gitt en festeavgift på 40 000 kroner. Taket for 2 mål tomt er imidlertid 22756 kroner. Beregningen etter 2% reglen ville da være over «taket», og skal etter lovens bokstav settes til 22756 kroner for 2 mål. (2016 kroner, taket er i 2017 12035 kroner pr mål).

Det er avgjørende viktig at råtomttaksten blir riktig

Som det fremgår av dette, er det ganske avgjørende at taksten på råtomten blir riktig. Dessverre opplever vi til stadighet at det er stor sprik mellom takster rekvirert av bortfester og takster utført for fester. Det forundrer oss at forskjellene kan bli på flere hundre prosent all den tid det som oftest er autoriserte takstmenn som utfører takseringsjobben. Kort sagt virker det som om den som betaler for takseringsjobben får den taksten han/hun forventer. Dette er noe ansvarlige fagmyndigheter ikke kan leve med! At forskjellige takstmenn kan vurdere en eiendom noe forskjellig, må vi regne med, men at avvikene blir så store som vi har fått dokumentert i mange tilfeller, er uakseptabelt, både økonomisk for de involverte, og faglig for takseringsbransjen. Dette er noe Tomtefesterforbundet har tatt initiativ til få gjort noe med, i første omgang ved at vi samler inn relevante eksempler på takster, deretter at vi kan benytte dette materialet overfor relevante fagmiljøer med formål å få etablert klare regler for hvordan råtomtverdien av festetomter skal fastsettes.

Hvem er egentlig på vippen i Stortingsvalget?

1/9/2017

Det siste dagene strømmer over av meningsmålinger som viser hvordan et Storting vil se ut hvis målingen ble valgutfallet. Pr nå ser det vel ut som om MDG blir en joker i spillet om regjeringsmakten.

Men sett nå at det dukket opp en sak i valginnspurten som totalt snudde dette spillet? Og hva kunne det være? En sak som påvirker mange velgere? Som påvirker vår privatøkonomi i betydelig grad?

Tar vi med familiemedlemmer vil faktisk så mange som opp mot 1 mill nordmenn bli berørt av tomtefesteordningen. Blant disse er det mange velgere. Veldig mange velgere. Og de er med stor sannsynlighet spredd på alle partier!

Men de har altså en felles ting i familien. En festeavtale.

Lov om tomtefeste ble endret i Stortinget i 2015 og konsekvensene av lovendringene blir etter hvert tydelige. Tomtefesterforbundet oppfordrer derfor alle festere til å finne fram sine festeavtaler og sjekker ut når de skal fornyes og til hvilke betingelser.

Lovendringen i 2015 medfører at så å si alle tomtefestere får en betydelig økning i festeavgiften. En økning på 5-10 ganger er ikke uvanlig.

Noen partier signaliserer en moderat skatteøkning, andre en tilsvarende skattelette. Men hva betyr en skattelette på 1500 kroner i året hvis festeavgiften øker med 1500 kroner. I måneden?

Tomtefesterforbundet er politisk uavhengig, vi gjenspeiler et gjennomsnitt av befolkningen og har ganske sikkert medlemmer som stemmer på alle partier. Og vi er selvfølgelig bevisste på at det ikke er festeavgifter og vår privatøkonomi alene som avgjør hvem vi skal stemme på ved valget. Det som imidlertid er viktig for oss, er at alle festere blir klar over hvilke betingelser de kan vente seg når de skal fornye avtalen, eventuelt innløse tomten.

Så blir det opp til hver enkelt å vurdere hvilke parti som totalt sett best ivaretar deres interesser og behov. Og tidspunktet for fornyelse kommer ubønnhørlig. Og partilojaliteten har vel en grense?

Godt valg.

Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet

På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenet

25/8/2017

Knut Storberget, Arbeiderpartiets landbrukspolitiske talsperson og Lene Vågslid (Ap), medlem av Justiskomiteen

For Arbeiderpartiet er det et politisk mål at flere skal kunne eie sin egen bolig, og også sin egen tomt. Men dessverre er det mange som må leie tomta huset de eier, står på. De er prisgitt grunneierne i et system som minner mye om husmannskontrakter fra ei tid vi trodde vi hadde lagt bak oss.
Derfor vil Arbeiderpartiet gjøre det lettere å innløse festetomter og på sikt avvikle tomtefesteloven.
Etter at Norge ble dømt i den europeiske menneskerettsdomstolen i juni 2012, var Stortingets jobb å finne en rettferdig balanse mellom grunneier og fester. Det skjedde ikke da saken ble behandlet i 2015. Da endret Høyre og FrP-regjeringa tomtefesteloven og sørget sammen med KrF, Venstre og Sp for at festeavgiftene kan reguleres opp til 2 % av oppjustert råtomtverdi. Med den prisutviklingen vi har hatt på tomter, så vil dette kunne bli en formidabel økning. Ei enkel lita hytte på ei stor tomt vil for eksempel kunne få en festeavgift på 50.000 kroner på ett år. Det er urimelig.
Arbeiderpartiet stemte imot, fordi vi mener Høyre, FrP, KrF, Venstre og Sp går for langt i å forfordele bortfesterne. Dersom festetomtene er store, vil den totale festeavgiften kunne bli svært høy for mange familier. Men det går jo ikke an å ta huset på ryggen og flytte – og det er heller ikke lett å få solgt et hus som står på ei slik tomt.
Arbeiderpartiet ville ha et avtakende beløp pr mål tomt og en lavere festeavgift. Vi foreslo en festeavgift på 1,25 % etter faglige innspill fra blant annet Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU). En lovteknisk vurdering fra Justisdepartementet viste at handlingsrommet for å oppfylle dommen fra den eupropeiske menneskerettsdomstolen var større enn det regjeringens lovforslag konkluderte med. Høyre og FrP sørget altså for at tusenvis av festere fikk en kraftig økning i festeavgiften som var helt unødvendig.
Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på. Folks trygghet for hus og hjem bør være et politisk ansvar - og ikke advokatmat i rettssalene.
11. september er det stortingsvalg. Da trenger vi et sterkt Arbeiderparti som kan rette opp den urettferdigheten som landets tomtefestere er utsatt for.

Opplysningsvesenets fond i hardt vær?

20/8/2017

Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet

OVF har i sommer forsvart sine handlinger i mange av landets lokalaviser

Bl a i en kronikk 7. juli hevder Ole Wilhelm Meyer at Opplysningsvesenets fonds virksomhet «Bygger bro mellom børs og katedral». Det som i hvert fall er sikkert er at fondet med stort hell bygger en solid mur mellom seg og sine viktigste bidragsytere, nemlig tomtefesterne. Dette har gitt fondet et dårlig omdømme både hos private tomtefestere og mange av landets kommuner.

En gavepakke til OVF

Landets tomtefestere har til fulle fått føle OVF sin iver i å forvalte sine verdier. Endringene i lov om tomtefeste i 2015 var således en gavepakke for OVF. Det er dessverre mange festere som har kjøpt hus og hytter i trygg forvisning om at festeavgiften ikke ville øke mer enn utviklingen i konsumprisindeksen, slik de fleste også har det nedfelt i sine avtaler. Mange får dermed får et sjokk når det nå skjer vesentlige økninger i festeavgiften på grunn av lovendringen i 2015. Svært mange får en mangedobling av avgiften.
Opplysningsvesenets fond viser hvor galt det kan gå når lovverket ikke klarer å beskytte tomtefesterne. Aviser rundt om i landet skriver om festeavgifter som blir mangedoblet over natten. Et eksempel på dette er på Romerike, der avgiften i lengre tid har ligget på 400–500 kroner per år. OVF mener at alt fra 11000 til over 20 000 kroner årlig, avhengig av størrelsen på tomta, er et rimelig vederlag for å sende ut regninger på festeavgift. (Tomtefesteren nr 1/2015).

Kommuner ti lkrig mot OVF

Det er ikke bare enkeltmennesker som berøres. I Dagbladet 9.september 2015, skriver Line van Gemert, kommunestyrerepresentant Lyngen:
«OVF et stort problem for samfunnsutviklingen, bolysten og etableringen av næringsvirksomhet i kommunen. Lyngen Høyre vil derfor jobbe for en lovendring, for å fjerne dette «fortidsgufs», (min kommentar: dvs Tomtefesteordningen) slik at den enkelte kommune enklere og selv kan videreutvikle eget lokalsamfunn, til det beste for både næringslivet, kirkegjengere og andre.»
Senest for et par uker siden tapte Nannestad kommune en sak hvor de forsøkte å viderefakturere OVF sin økning i festeavgiften til sine viderefestede tomtefestere. Kommunen sitter nå igjen med en ekstra utgift som de nok ikke hadde regnet med da de festet tomteareal fra OVF for boligbygging.

Brobygger mellom børs og Katedral?

Vi kan ikke gi OVF skylden for regjeringens dårlige og mangelfulle håndverk ved lovendringen i 2015, men vi er kjent med at OVF i svært mange tilfeller håndterer reglene svært firkantet. Ofte sendes nye krav på oppregulerte festeavgifter uten forutgående varsling eller nøytral takst av tomteverdiene. Begrepet føydalisme ligger ikke så langt unna!
OVF er en gjenganger ved henvendelser til Tomtefesterforbundet. På grunn av fondets firkantede holdninger, vil også mange saker ende i rettsapparatet. Det er verken fondet, festere eller rettsapparatet tjent med! Når man i tillegg legger seg ut med mange kommuner, må dette til slutt ende galt! Vi håper fondets holdninger til sine kunder endrer seg til det bedre før Stortinget må gripe inn!

Vi har sendt en sommerhilsen til Storingsrepresentantene

18/8/2017

av Øyvind Bastiansen
Leder

Høye festeavgifter, spesielt for store tomter medfører eventyrlige inntekter for bortfester

Hvorfor er endringen i tomtefesteloven så håpløst diskriminere overfor landets tomtefestere?

«Kortet» ovenfor er sendt til samtlige representanter på Stortinget og beskriver kort og godt den situasjonen tomtefestere er kommet opp i etter endringene i tomtefesteloven i 2015.
De mest synlige utslagene av endringene i Tomtefesteloven som vi erfarer gjennom sekretariatet vårt er:

Loven bryter grunnleggende prinsipper om likebehandling av tomtefestere, loven gjeninnfører leilendingsprinsippet i Norge. Landbruksunntaket nekter mange en rett loven i utgangspunktet gir alle tomtefestere. Du risikerer å bli tomtefester i all framtid.
Staten har krenket festernes kontraktsfestede rettigheter i den nye loven. Den griper inn i allerede inngåtte bindende festekontrakter, gjennom et “engangsløft” i festeavgift, uten hensyn til hva partene faktisk har avtalt i sine løpende kontrakter. Verken grunneier eller fester hadde på signeringstidspunktet noen som helst forutsetninger til å spå om framtida. Etter lovendringen er det festerne som må betale regninga.
Høye festeavgifter, spesielt for store tomter, gjør eiendommer med festetomter til et investeringsobjekt, spesielt er landbrukseiendommer attraktive. Festeavgiften kan gi betydelig høyere avkastning enn man kan oppnå i aksjemarkedet, risikofritt. Kapitalsterke investorer med behov for plassering av midler har fått en risikofri måte å plassere penger på. Det tjener godt på festeinntekter samtidig som de kan presse opp prisen på tomta ved en eventuelt innløsning (forutsatt at landsbruksunntaket gjelder).
Loven genererer rettsaker pga konflikter knyttet til innløsning og fornyelse av kontrakter. Belastningen på festere og domstolene er helt uholdbar i den rettsstat Norge vitterlig ønsker å fremstå som. Mange saker kommer heller ikke til retten idet festere kvier seg for å påta seg de betydelige kostnadene en rettsak medfører. Dette går på rettssikkerheten løs.

Tomtefesterforbundet mener dette er en situasjon samfunnet ikke kan leve med og som er uverdig en rettsstat Norge vitterlig ønsker å fremstå som.