Styrets årsberetning

Øyvind Bastiansen leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
 
Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!
 
 Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

​Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.
 
I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.
 
En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!
 
Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

​Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.
 
Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!
 
Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

​Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.
 
Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin. 

​Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

​Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!
 
Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.
 
På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.
 
På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

​Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen. 

​Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

​Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

​Beregning av festeavgiften

​Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

​Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

​Av advokat (H) Arvid Dahm
 
I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.
 
De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.
 
Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».
 
Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.
 
Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.
 
Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.
 
Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.
 
Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.
 
For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.
 
Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.
 
Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.
 
Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.
 
For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.
 
Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.
 
 
Oslo, 20. februar 2018

Hvilke konflikter skaper tomtefesteloven?

Er festerenes rettssikkerhet knyttet til betalingsevnen?

"Jeg krever nå å oppjustere festeavgiften. Ifølge vedlagte takst fra Takseringsspesialisten er verdien på tomten din kr 750 000 som med to prosent gir en festeavgift på kr 15 000. Som følge av begrensningen, blir festeavgiften kr 11 953 pr. mål (2016 kroneverdi). Du har to mål tomt, og ny festeavgift blir dermed kr 22 756."

Sitatet ovenfor er hentet fra et brev en fester fikk fra bortfester. Brevet føyer seg inn i rekken av flere saker Tomtefesterforbundet får kjennskap til i forbindelse med fornyelse av festekontrakter knyttet til store tomter, dvs tomter over ett mål. Vi får med jevne mellomrom henvendelser om festeavgifter som kan beløpe seg opp til 40-50 000 kroner eller mer. Kommer man opp i slike summer, er muligheten stor for at bortfester bevisst eller ubevisst benytter regnemodellen som er referert ovenfor, dvs man bruker taket på 11953  (slik det var i 2016) og ganger opp med antall mål tomt. 

Taket på festeavgiften skal beskytte festeren mot urimelig høye avgifter

Det er avgjørende viktig at råtomttaksten blir riktig

OVF har i sommer forsvart sine handlinger i mange av landets lokalaviser

En gavepakke til OVF

Kommuner ti lkrig mot OVF​

Brobygger mellom børs og Katedral?

​​

Høye festeavgifter, spesielt for store tomter medfører eventyrlige inntekter for bortfester

Hvorfor er endringen i tomtefesteloven så håpløst diskriminere overfor landets tomtefestere?

Av Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet

Valgkampen er for alvor i gang, årets første partilederdebatt blir under Arendalsuka. Bortsett fra en liten avsporing om «norske verdier» i innledningen av valgkampen, er det vel ganske forutsigbart hva temaene blir: eldreomsorg, helse og skole. Og så kommer som alltid FrP med innvandring.
Som velgere kan vi vel svarene allerede? Selv om våre politikere prøver å selge oss sine ideer som nye og geniale, er de vel i realiteten gamle og velprøvde! Argumentasjonen er ganske forutsigbar!

​​Men finnes det ikke andre viktige ting å snakke om også? Temaer som påvirker veldig mange av oss? Jo da, tomtefestesaken er så absolutt et tema som våre politikere burde konfronteres med! Lovendringen i 2015 vil gi flere hundre tusen tomtefestere en sjokkartet økning av festeavgiftene. Alle vil opplevebetydelige økninger festeavgiften, opp til 10 ganger dagens nivå er ikke uvanlig. Loven er i tillegg så komplisert og uklar på mange punkter at selv erfarne jurister og dommere går seg vill i tolkningene.

Argumentasjonen fra regjeringens side for de økte festeavgiftene, er at man er pålagt av den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg å rette opp urimeligheter i lovverket som var oppstått som følge av en vekst i eiendomsprisene som lå langt over utviklingen i konsumprisindeksen. Domstolen mente at det var en ubalanse i det økonomiske forholdet mellom grunneier og fester, og at grunneiers rettigheter var krenket. Norge ble pålagt justere loven slik at det ble en «fair balance» (domstolens uttrykk) mellom avtalepartene.

Det regjeringen gjorde gjennom lovendringen, var imidlertid å ramme alle tomtefestere i stedet for å rette opp i de skjevheten som Den europeiske menneskerettsdomstolen påpekte! Dette har medført at så og si alle festere vil få en betydelig økning av festeavgiften. Og festetomter gjelder ikke bare hytter, et betydelig antall boliger er bygget på festetomter. Og så er mange av de som rammes av dette pensjonister som har festet sine eiendommer i en mannsalder.

 Skal festere måtte gå fra gård og grunn pga et avgiftsnivå de ikke hadde noen som helst forutsetning til å forutse på det tidspunktet festeavtalen ble inngått?
 
Konflikter rundt tomtefestelovens bestemmelser genererer stadig flere rettssaker. Festere risikerer å pådra seg store utgifter i forbindelse med slike saker, og utfallet er ofte usikkert. Mange saker som burde vært avgjort i retten kommer nok heller aldri så langt fordi mange festere er redde for å ende i et økonomisk uføre. Dette går på rettssikkerheten løs! Lov om tomtefeste er dessverre utviklet seg til å bli en kostbar affære for landets tomtefestere.
 
Tomtefestere finnes i alle partier. Pr nå er det kun Arbeiderpartiet som klart har sagt fra at de ønsker å ta tomtefestesaken til Stortinget igjen. Tar de andre partiene sjansen på at de flere hundre tusen nordmenn, som berøres av Tomtefesteloven avgjør valget ved å stemme på det eneste partiet som vil ha likhet for loven og en rettferdig og balansert festeavgift? Partilojaliteten har en grense!

Eiendomsskatten kommer på toppen av festeavgiften

Det finnes over 300.000 festekontrakter

Husmannsånden lever, er det politisk akseptabelt?

Lov om tomtefeste skaper rettstvister

- Arbeiderpartiet svikter tomtefesterne

Tomtefesterforbundet frykter årlige festeavgifter på titusener av kroner. Styreleder Grethe Gjertsen i Tomtefesterforbundet er svært bekymret for prosessen framover. Hennes medlemmer kan i verste fall bli nødt til å selge bolig eller hytte som følger av fleredobling av avgiften.

Grethe Gjertsen har representert landets nærmere 350.000 tomtefestere i lovutvalget. Hun mener at hele prosessen rundt denne innstillingen er et bestillingsverk, iscenesatt av Stoltenberg-regjeringen.
- Nå håper jeg den avtroppende Justisministeren tar dette hastverksarbeidet med seg på vei ut av regjeringslokalene, og at den påtroppende regjeringen ser at tomtefeste- problematikken er så uforutsigbar, innviklet og utgått på dato at de nedsettter en ny lovutvalgskomite som får som mandat å avvikle og fase ut hele denne «leilendingsordningen». Den er ikke et sivilisert og moderne land verdig, tordner Gjertsen. 
Griske bortfestere
Gjertsen og Tomtefesterforbundet representerer over en million nordmenn som er berørt av tomtefesteproblematikken. Stadige endringer i lovverket har gjort fremtiden usikker for mange.
Eventuelle endringer i årsavgiftene kan knekke flere privathusholdninger. Gjertsen er spesielt skuffet over Arbeiderpartiet som ikke har maktet å ta se den svakes side i denne perioden hvor griske bortfestere har brukt enorme ressurser på denne saken mot familier med vanlig økonomi.
Bortfesterene jublet da EMD-dommen falt og stipulerte straks med enorme festeavgiftsøkninger og store hopp av dimensjoner på egen inntekt uten noen som helst egeninvestering eller risiko. Den er det festerne som har tatt.
Svik av Ap
- Arbeiderpartiet har i denne perioden sveket landets flere hundre tusen mennesker som er berørte av tomtefestestriden.
Ap var i forrige stortingsperiode en god støttespiller for alle landets tomtefestere. Men støtten forsvant over natten da AP og uventet solgte sjela og svek tomtefesterne i en hestehandel med Senterpartiet som selvfølgelig kjemper for bøndene som er bortfestere, sier hun.
Prosessen rundt innstillingen
Hun har lite til overs for prosessen rundt utvalget hun selv har vært en del av.
Utvalget har ikke vurdert viktige fagøkonomiske problemstillinger.
- Vi har fått alt for liten tid til å kunne gå inn i denne komplekse problemstillingen som EMD-dommen og tomtefesteloven innebærer. Bortfestere gir ofte inntrykk av at det er rike nordmenn som fester tomter, men det er for det aller meste folk med vanlige inntekter og pensjonister, som først og fremst ønsker trygghet og forutsigbarhet for hjem og hytte. Dette er først og fremst rammen i hverdagslivet for folk, ikke buisness, avslutter Grethe Gjertsen
Gjertsen ser fram til at lovforslaget blir offentliggjort i dag slik at hun endelig kan snakke fritt om dette.