Nok engang er Tomtefesteloven et tema i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg. Grunneierne som tapte høyesterettsdommen mot 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse har klaget dommen inn for EMD.

Først litt historie:
Høyesterett avgjorde i 2007 at tomtefestere i Rollag kommune fikk beholde sin festeavtale etter at festetiden var utløpt med de samme vilkårene som var da avtalen var inngått. Loven fra 2004 var blitt slik etter lange drakamper for å verne tomtefesterne mot urimelige økninger i avgiften for fortsatt å kunne bo i sin bolig etter at avtaletiden var utløpt. Dette mente grunneierne var så urimelig at de tok skrittet med å bringe hele saken til EMD.
I 2012 vant grunneierne i Strasbourg, og myndighetene så seg nødt til å korrigere Tomtefesteloven. EMD mente at festavgiften etter forlengelse av avalen ikke kunne kreves å være en lik den gamle med kun en konsumprisregulering. Dette ville ifølge EMD være brudd på menneskerettighetene.

I 2015 trådte den endrede Tomtefesteloven i kraft. Der ble det sagt at en rimelig ny festeavgift skulle settes til 2 prosent av markedsverdien av råtomten, med et tak på 9000 2002-kroner pr dekar. Dette taket skal justeres i henhold til konsumprisindeksen. Dette var selvsagt et slag i ansiktet på mange festere, men det ga i alle fall et tak som man kunne forholde seg til og som ville kunne skjerme festere for ekstreme festeavgifter. Spesielt viktig var dette taket i pressområder med høye tomtepriser. Norske myndigheter mente da at den nye loven var i tråd med dommen fra EMD.

I 2019 fikk 54 festere i Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse økt sin festeavgift til det omtalte taket som nå var blitt ca 12 600 kroner pr dekar. Dette utgjorde ca 0,6 % av tomteverdien, noe grunneierne mente var i strid med det EMD dommen la til grunn. Saken kom helt opp til Høyesterett der grunneierne tapte. Retten mente at 0,6 % var innenfor det som ble forutsatt i EMD dommen. Festerne trakk et lettelsens sukk. Et annet utfall ville blitt dramatisk for mange.

På rett24.no kan man 12. juni lese «Ifølge et dokument som ble publisert på EMDs nettsider mandag denne uken, ble klagen levert 27. desember – dagen før klagefristen utgikk. Og i motsetning til de aller fleste klager til EMD, er denne klagen ikke blitt avvist. Tvert imot er den nå kommunisert til norske myndigheter, som gjennom dokumentet blir bedt om å redegjøre for Norges syn på forholdet mellom eiendomsretten og Høyesteretts avgjørelse.» Dette betyr på nytt at det er press på det såkalte taket. Foreløpig er det altså ikke en sak hos EMD. Men de har bedt norske myndigheter om en begrunnelse, noe som i seg selv kan være skremmende for tomtefesterne.

Tomtefesteforbundet setter sin lit til at Regjeringen vil kunne argumentere godt for sitt eget juridiske arbeid og dommen i Høyesterett fra i fjor. Men vi vil henvende oss til Justisdepartementet og be om at vi skal bli hørt i saken.

ET STERKT TOMTEFESTEFORBUND ER DERFOR FORTSATT SVÆRT VIKTIG. MEN FORBUNDET TRENGER SÅRT Å HA MANGE MEDLEMMER I RYGGEN. DETTE FORDI DET GIR TYNGDE, MEN OGSÅ ØKONOMI TIL Å DRIVE ARBEIDET VIDERE. SÅ ER DU IKKE MEDLEM – MELD DEG INN. ER DU MEDLEM, SÅ SPRE BUDSKAPET OM TOMTEFESTEFORBUNDET OG DET ARBEIDET VI DRIVER.
PÅ FORHÅND TAKK FOR DIN STØTTE!
​
På vegne av styret i TFF
Erlend Gaupås

TFF sendte 5. mars 2019 brev til justisministeren med følgende spørsmål:

Er det rimelig balanse mellom avtalepartene når tomtefestere risikerer å
være leilendinger til evig tid?

Fra vår brev siteres:
"Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, er det Tomtefesterforbundets oppfatning at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.
Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.
Vår holdning er at så lenge bortfester nekter innløsning, skal han heller ikke ha rett til engangsløft av festeavgiften fordi bortfester gjennom å kunne nekte innløsning, i praksis opererer som om festeavtalen er evigvarende. Ved evigvarende kontrakter er det som kjent ikke anledning til engangsløft.
Vi ønsker Justisministerens syn på dette misforholdet, og om justisdepartementet vil ta initiativ til at denne ubalansen mellom avtalepartene kan løses, fortrinnsvis ved at unntaksreglene for innløsning i §34 fjernes fra loven. Alle festere og bortfestere vil da få de samme rettigheter og plikter etter lovens bestemmelser, og vi unngår således at lov om tomtefeste forsvarer og forvalter leilendingsprinsippet i norsk lovgivning."

​Her er justisministerens svar:

Begrunnelse
Norge ble i 2012 dømt i den Europeiske menneskerettighetsdomstolen, EMD, i en sak hvor retten mente at i den konkrete saken som var til behandling, var bortfesters rettigheter krenket og Norge ble pålagt å endre lov om tomtefeste slik at denne ga en «fair balance» mellom partene i avtaleforholdet. Loven ble således endret i 2015, hvor det vesentligste er at bortfester fikk anledning til et engangsløft i festeavgiften.

Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, kan det hevdes at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.

Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.

Svar Jøran Kallmyr:
Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn i et langt tidsperspektiv.

Når festetiden er ute for festetomt til bolig- eller fritidshus, har festeren som hovedregel valget mellom å innløse tomta eller å forlenge festeavtalen. Fra innløsningsretten etter loven gjelder det enkelte unntak, og unntakene er begrunnet i ulike hensyn. Selv om et festeforhold er omfattet av unntakene fra innløsningsretten, har festeren rett til å forlenge festeforholdet. Forlengelse skal i utgangspunktet skje på samme vilkår som før, men ved lovendringer i 2015 ble bortfesteren gitt en viss adgang til ytterligere oppregulering av festeavgiften. Loven setter klare grenser for hvilken festeavgift bortfesteren kan kreve.

I lys av begrunnelsen for spørsmålet fra stortingsrepresentanten, nevner jeg at spørsmålet om bortfesterens reguleringsrett ved forlengelse skal gjelde også for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsreglene i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, ble vurdert i forbindelse med lovendringene i 2015. Jeg viser til Prop. 73 L (2014-2015) side 61.

Jeg er kjent med at det er festere som opplever tomtefestelovgivningen som lite rimelig. På den annen side er jeg også kjent med at det er bortfestere som har den samme oppfatningen, noe som blant annet illustreres av saker som har vært brakt inn for Høyesterett de senere årene.

Tomtefestelovgivningen reflekterer en krevende balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne, og reglene har vært gjenstand for grundige vurderinger en rekke ganger. Det foreligger av den grunn ikke konkrete planer i regjeringen om å endre tomtefesteloven nå.

Styrets årsberetning

Øyvind Bastiansen leder i Tomtefesterforbundet

Tomtefeste er noe som berører svært mange. Vi har anslagsvis 300 000 festeavtaler i Norge. Vi finner både hus og hytter på festetomter.

Mange av festeavtalene ble inngått på 50- og 60- tallet. De fleste av disse festerne er nå pensjonister og så vel opprinnelig for seg en rolig og trygg pensjonisttid med langsiktige festeavtaler med stabile betingelser. Slik er det dessverre ikke blitt!
 
Det er vel knapt nok noen lov som har vært oppe til behandling i Stortinget så mange ganger som Lov om tomtefeste. I skrivende stund er loven blitt revidert 13 ganger uten at man har klart å lage lov det går an å leve med!
 
 Og elendigheten ser bare ut til å fortsette. Festernes rettssikkerhet og betingelser er blitt vesentlig forverret gjennom lovendringen i 2015. Skal pensjonen vår brukes til å betale ublue festeavgifter eller advokatregninger? Eller subsidiere norsk landbruk?

​Festetomter som investeringsobjekt.

Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen og pålagt å endre lovverket slik at det ble en «fair balance» i forholdet mellom fester og bortfester. Lovendringen i 2015 skulle rydde opp i dette. Men den 13. lovendringen ble i hvert fall ikke et lykketall for landets festere! Avgiftsnivået loven legger opp til er urimelig høyt, regjeringen skapte ved lovendringen et nytt investeringsobjekt for spekulanter. Regjeringen valgte å overse klare råd fra økonomer ved Handelshøyskolen i Bergen og Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås om at en festeavgift på 1% var nok for å gi grunneier en rimelig avkastning, godt innenfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolens krav om «fair balance» mellom partene. Regjeringen endte på det dobbelte.
 
I praksis vil dette si at de fleste ved fornyelse av kontrakten, ender opp med en festeavgift som i verste fall er flere ganger større enn de de har i dag. Spesielt ille er det for de som sitter med store tomter. Tomtefesterforbundet har ved hjelp av studenter i Bergen fått gjennomført en undersøkelse blant våre medlemmer som viser at den gjennomsnittlige økningen i festeavgiften er rundt 520%! Er det da slik at alle landets festere har nytt godt av urimelig lave festeavgifter og således må finne seg i en betydelig økning? Neppe. Mange festeavtaler er tross alt av nyere dato, hvor både inflasjon og utviklingen i eiendomspriser er kjente faktorer. Vi må derfor regne med at disse er basert på hva vi må anta er en rimelig markedspris for denne typen avtaler. Basert på våre funn, er det mye som tyder på at regjeringen med sin lovendring, har grepet inn i den frie prisfastsettelsen som markedet har lagt seg på og således introdusert et nytt og høyere prisnivå på festeavtaler. I motsatt fall ville langt færre festere komme inn under det såkalte «engangsløftet» som loven legger opp til.
 
En mangedobling av festeavgiften får lett konsekvenser! Husleiekostnadene stiger. Generasjonsskifte i hyttemarkedet bremser opp, neste generasjon har annet å bruke penger på enn «familiehytta». Eiendomstakstene vil synke, hvem vil kjøpe et hus eller ei hytte med en festeavgift som i verste fall kan koste deg flere 1000 kroner i måneden? Og hva skjer neste gang Stortinget velger å endre loven? Erfaringen gjennom en rekke lovendringer har vist at som fester kan du ikke regne med at alt som er avtalt i dagens festeavtale gjelder om 5 år!
 
Et positivt trekk er tross alt at du som fester er sikret mot at avtalen din kan sies opp av bortfester. Men hva betyr det i praksis hvis du ikke klarer å betale festeavgiften?

​Rett til innløsning. For hvem?

Og så har du en lovfestet rett til å kunne løse inn tomta når festeavtalen skal fornyes eller det har gått 30 år siden avtalen ble inngått. Det vil si, dette gjelder ikke for alle! Loven inneholder en rekke unntak fra innløsningsretten. Landbruksunntaket er det mest kjente, men det samme gjelder hvis du fester tomt fra Opplysningsvesenets fond, Finnmarkseiendom (FeFo) eller en statsallmenning. Disse er unntatt fra å måtte innløse tomter og benytter seg nå i stor grad av denne retten. Det er rett og slett «god butikk» å sitte på tomtene og kreve inn festeavgifter. Langt bedre enn å la fester få kjøpe fri tomta etter lovens bestemmelser. Festerne er blitt husmenn uten mulighet til å komme seg ut av avtalen uten betydelige tap.
 
Det er ikke til å undres over at loven skaper konflikter mellom partene. Antall saker som havner i retten er økende, enten på grunn av landbruksunntaket, uklare lovregler eller fastsettelse av tomteverdier. Selv landets høyeste domstol har brukt mye tid på tomtefesteloven. Siden 2002 har Høyesterett avsagt 50 dommer knyttet til tomtefesteloven. Det må være norgesrekord for en norsk lov!
 
Det er underlig at dette politisk kan forsvares. Man kan undres over hvilke motiver som ligger til grunn for å opprettholde denne urettferdigheten og den ubalansen som finnes i loven.

​Må domstolene gjøre den jobben Stortinget burde ha gjort?

Er det riktig at domstolene skal måtte «megle» i konflikter som oppstår i kjølvannet av en svak lov? Rettsbehandlingen koster festere tusenvis av kroner. Mange kvier seg derfor for å ta sin sak til retten av rene økonomiske årsaker. Risikoen for ikke vinne fram, kan medføre uoverkommelige utgifter. Dette går på rettssikkerheten løs. Mange føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de strengt tatt ikke burde akseptere.
 
Det er Stortingets ansvar å gi Norge rettferdige og tydelige lover for å unngå konflikter og urett. Som tomtefestere må vi vurdere hvilke partier som vil sikre oss likhet for loven og en rettferdig behandling i forbindelse med fornyelse eller innløsning av festekontrakten. Partilojalitet har en grense også for tomtefestere. Denne er nådd med god margin. 

​Tomtefesterforbundets råd til våre politikere.

​Tomtefesterforbundet har som et klart mål at loven nok en gang må opp til ny behandling i Stortinget. Det er på tide at denne fordums ordningen med tomtefeste blir avskaffet en gang for alle! Det er på tide at siste overlevning fra husmannsveldet avvikles. Spørsmålet er hvordan dette best kan gjøres!
 
Tomtefesterforbundet har gått i allianse med NBBL, Norges hytteforbund og Boligmentoren for at vi med større tyngde skal kunne fremme våre synspunkter.
 
På kort sikt mener Tomtefesteralliansen at det bør nedsettes et hurtigarbeidende lovutvalg som får som mandat å: 
·         Foreslå bestemmelser om å forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidsboliger
 
·         Foreslå tiltak om lovendringer som vil gjøre det lettere å innløse festetomter.

Avgjørende viktig er det å motivere bortfester til å ville innløse. Et økt innløsningsvolum vil i seg selv medvirke til en avvikling av festeordningen. I denne sammenhengen er det tvingende nødvendig å få myket opp unntakene i retten til innløsning, slik at loven blir mer rettferdig og rimelig for et større antall festere. Landbruksunntaket er sentralt i denne sammenhengen. Dessuten må fastsettelse av verdien av råtomter, dvs tomteverdien med fradrag for festers investeringer, standardiseres slik at det blir mulig å få takster som ikke spriker i alle retninger. Spesielt ille er dagens praksis for store tomter.
 
På lengre sikt mener Tomtefesteralliansen at det må nedsettes et lovutvalg med mandat til å foreslå hvordan hele tomtefesteordningen kan avvikles for bolig- og fritidsboliger, og at festerne kan innløse sine tomter på rimelige og rettferdige vilkår.

​Tomtefesterforbundets bekymringer med lovendringen. 

​Lovendringene genererer mange rettsaker og flere vil komme idet nye festeavtaler kommer til fornyelse eller innløsning

​Gjengangere når det gjelder rettssaker er i hovedsak landbruksunntaket og uenighet om råtomtverdier.

​Beregning av festeavgiften

​Å gi bortfester adgang til et engangsløft uten samtidig å gi fester en tilsvarende adgang til en «engangsinnløsning» av tomta, er grovt urettferdig og bryter med grunnleggende prinsipper om likebehandling.

​Lovendringen går på rettssikkerheten løs!

​Av advokat (H) Arvid Dahm
 
I 2015 fikk vi nye lovregler om regulering av festeavgifter for bolig og fritidsbolig som var en følge av den såkalte Lindheim-dommen avsagt av Den europeiske menneskerettighets-domstolen i Strasbourg.
 
De nye lovreglene er inntatt i tomtefestelovens § 15, fjerde ledd og et lovtillegg som er en form for overgangsregelverk.
 
Hovedendringen i tomtefesteloven (tfl.) er at det kan foretas et såkalt «engangsløft» for festekontrakter som løper ut. Kontrakten gjelder f.eks. i 80 år og har løpt ut. Da har bortfester normalt anledning til å foreta en oppregulering av festeavgiften med 2 % av den såkalte «råtomtverdien».
 
Jeg skal her ikke behandle reguleringer ved kontraktens utløp, men reguleringer som kan kreves underveis i en kontrakts levetid. Kontrakten gjelder f.eks. i 40 år med rett til forlengelse i ytterligere 40 år, eller at kontrakten gjelder for 10 år ad gangen med rett til regulering etter råtomtverdi hvert 20. år.
 
Det finnes utallige kontraktsformuleringer i festekontraktene. Her skal jeg nevne noen av de mest vanlige, og de regler som gjelder for regulering av festeavgiften.
 
Kontrakter uten tidsbegrensning og uten avtalt rett til regulering, kan bare reguleres i h.t. Konsumprisindeksen hvert tiende år.
 
Kontrakter med reguleringsklausul, kan ved den første regulering som skjer etter 2002 reguleres i samsvar med det som er «tvilløst» avtalt. Hva som er tvilløst avtalt, må tolkes konkret for den enkelte avtale. Ofte er det avtalt at regulering kan skje i h.t. prisnivået i distriktet eller lignende. Dette er av Høyesterett tolket som om det viser til råtomtverdien i distriktet, og da kan bortfester kreve regulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Et viktig spørsmål er hvilken festerente som skal benyttes ved beregning av festeavgiften. Rettspraksis på dette området er sprikende. Tomtefesterforbundet mener at samme rente som tfl. § 15, fjerde ledd skal anvendes – dvs. 2 %, mens bortfestere – særlig Opplysningsvesenets fond – mener at renten skal fastsettes vesentlig høyere – opp mot 6 %. Ved en råtomtpris på f.eks. kr 400 000, blir forskjellen i festeavgift kr 16 000 per år! Den siste dommen jeg kjenner til, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 2017, fastsatte festerenten til 3%.
 
Ved kontrakter inngått før 26. mai 1983 gjelder et høyestebeløp på festeavgiften per dekar. Dette maksimumsbeløpet endres hvert år i januar måned, og utgjør for hele kalenderåret 2018 kr 12 230. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder allikevel det samme beløpet som for ett dekar tomt. Er tomten f.eks. 1, 7 dekar, er høyestebeløpet i 2018 for denne tomten kr.20 791.
 
For kontrakter hvor det er avtalt at fester kan kreve forlengelse av festetiden og det står i avtalen at festeavgiften etter forlengelsen skal kunne reguleres etter Konsumprisindeksen, vil det ikke være anledning for bortfester å regulere festeavgiften med noe annet enn Konsumprisindeksen. Det vil således ikke være noe grunnlag for et engangsløft for slike kontrakter.
 
Noen kontrakter er såkalt «rullerende», det vil si at de f.eks. gjelder for 10 eller 20 år av gangen og kan forlenges på ubestemt tid av fester. For slike kontrakter har Justisdepartementet uttalt at disse som hovedregel skal behandles på samme måte som kontrakter som løper ut. Dette vil si at bortfester vil kunne ha rett til regulering etter tomtefesteloven § 15, fjerde ledd med grunnlag i råtomtverdien, selv om festetiden kan forlenges i det uendelige.
 
Ved kontrakter som ikke løper ut, heller ikke er rullerende og hvor det ikke er tvilløst avtalt en annen regulering enn regulering etter Konsumprisindeksen, vil festeavgiften bare kunne reguleres i h.t. Konsumprisindeksen.
 
Etter at det eventuelt er foretatt en regulering av festekontrakten med tomteverdi, skal det ikke kunne foretas noen tomteverdiregulering før det er gått 30 år etter siste regulering.
 
For kontrakter hvor det er foretatt en tomteverdiregulering etter 2002, er det ikke anledning til å foreta noen ny tomteverdiregulering med grunnlag i de nye reglene som kom i 2015 før 30 år etter reguleringstidspunktet.
 
Regulering av festeavgiften etter krav fra bortfester, kan bare skje for fremtidige terminer.
 
 
Oslo, 20. februar 2018

Hvilke konflikter skaper tomtefesteloven?

Er festerenes rettssikkerhet knyttet til betalingsevnen?

"Jeg krever nå å oppjustere festeavgiften. Ifølge vedlagte takst fra Takseringsspesialisten er verdien på tomten din kr 750 000 som med to prosent gir en festeavgift på kr 15 000. Som følge av begrensningen, blir festeavgiften kr 11 953 pr. mål (2016 kroneverdi). Du har to mål tomt, og ny festeavgift blir dermed kr 22 756."

Sitatet ovenfor er hentet fra et brev en fester fikk fra bortfester. Brevet føyer seg inn i rekken av flere saker Tomtefesterforbundet får kjennskap til i forbindelse med fornyelse av festekontrakter knyttet til store tomter, dvs tomter over ett mål. Vi får med jevne mellomrom henvendelser om festeavgifter som kan beløpe seg opp til 40-50 000 kroner eller mer. Kommer man opp i slike summer, er muligheten stor for at bortfester bevisst eller ubevisst benytter regnemodellen som er referert ovenfor, dvs man bruker taket på 11953  (slik det var i 2016) og ganger opp med antall mål tomt. 

Taket på festeavgiften skal beskytte festeren mot urimelig høye avgifter

Det er avgjørende viktig at råtomttaksten blir riktig