Dette mener justisdepartementet

Begrunnelse
Norge ble i 2012 dømt i den Europeiske menneskerettighetsdomstolen, EMD, i en sak hvor retten mente at i den konkrete saken som var til behandling, var bortfesters rettigheter krenket og Norge ble pålagt å endre lov om tomtefeste slik at denne ga en «fair balance» mellom partene i avtaleforholdet. Loven ble således endret i 2015, hvor det vesentligste er at bortfester fikk anledning til et engangsløft i festeavgiften.

Et forhold som imidlertid ikke ble berørt i dommen i EMD, og heller ikke ble behørig belyst i forbindelse med lovendringen, er de unntakene lovens § 34 gir med hensyn til festers rett til innløsning av tomta når avtalen går ut. Sett i lys av EMDs klare oppfordring om å bringe loven i en forfatning som skal gi en «fair balance» mellom avtalepartene, kan det hevdes at unntakene i §34, hvor fester i praksis kan nektes innløsning av tomta til evig tid, gir en urimelig balanse mellom partenes rettigheter, samtidig som det er både urimelig og urettferdig at en stor gruppe festere skal være frarøvet den innløsningsretten andre festere har i følge lovens bestemmelser.

Det spesielle i situasjonen, er at bortfester etter §15 kan oppjustere festeavgiften gjennom det såkalte engangsløftet, men samtidig nekte at fester får innløst tomta hvis han skulle ønske det. Fester er således kommet i en tvangssituasjon som han ikke kan komme ut av uten å si opp avtalen og således risikere betydelig økonomisk tap på de investeringer som er gjort i bygninger og opparbeidelse av tomta.

Svar Jøran Kallmyr:
Tomtefesteloven berører mange personer og husstander i Norge, og det er sterke økonomiske og personlige interesser involvert. Tomtefesteinstituttet har en særegen karakter, og loven må forene ulike og til dels motstridende hensyn i et langt tidsperspektiv.

Når festetiden er ute for festetomt til bolig- eller fritidshus, har festeren som hovedregel valget mellom å innløse tomta eller å forlenge festeavtalen. Fra innløsningsretten etter loven gjelder det enkelte unntak, og unntakene er begrunnet i ulike hensyn. Selv om et festeforhold er omfattet av unntakene fra innløsningsretten, har festeren rett til å forlenge festeforholdet. Forlengelse skal i utgangspunktet skje på samme vilkår som før, men ved lovendringer i 2015 ble bortfesteren gitt en viss adgang til ytterligere oppregulering av festeavgiften. Loven setter klare grenser for hvilken festeavgift bortfesteren kan kreve.

I lys av begrunnelsen for spørsmålet fra stortingsrepresentanten, nevner jeg at spørsmålet om bortfesterens reguleringsrett ved forlengelse skal gjelde også for festeforhold som er omfattet av unntakene fra innløsningsreglene i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, ble vurdert i forbindelse med lovendringene i 2015. Jeg viser til Prop. 73 L (2014-2015) side 61.

Jeg er kjent med at det er festere som opplever tomtefestelovgivningen som lite rimelig. På den annen side er jeg også kjent med at det er bortfestere som har den samme oppfatningen, noe som blant annet illustreres av saker som har vært brakt inn for Høyesterett de senere årene.

Tomtefestelovgivningen reflekterer en krevende balansering av de motstridende interessene til festerne og bortfesterne, og reglene har vært gjenstand for grundige vurderinger en rekke ganger. Det foreligger av den grunn ikke konkrete planer i regjeringen om å endre tomtefesteloven nå.