Av advokat Knut Skarvang, Deloitte Advokatfirma AS
Det siste året har det kommet flere dommer om grunneiers eiendomsvern etter menneskerettighetene ved tomtefeste. Grunneierne fikk i én av dommene rett til å øke festeavgiften for bolig- og hytteeiere utover det som følger av «taket» på ca. 12 000 kroner per dekar tomt i tomtefesteloven. Spørsmålet er om festerne ikke lenger kan stole på at festeavgiften er begrenset til «taket» for verdifulle tomter.
I 2012 ble den norske stat dømt for brudd på eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK P1-1) i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD) i den såkalt Lindheim-dommen. Staten hadde gitt norske festere en ensidig rett til å forlenge festeforholdene sine for all tid, uten at grunneier fikk rett til å oppjustere festeavgiften ved forlengelsen. EMD mente at festeavgiften i de 6 konkrete sakene som ble brakt inn var særlig lav. Grunneiernes avkastning var i gjennomsnitt 0,09 % av tomteverdien og varierte for de ulike tomtene fra det laveste nivået på 0,017 % og opp til 0,25 %. Årsaken til at grunneierne fikk medhold i konvensjonsbrudd var at staten ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert hva som var en rimelig balanse mellom grunneierne og festerne, herunder å ha lagt hele den økonomiske byrden ved forlengelse på grunneierne.
Med grunnlag i Lindheim-dommen, så ble en ny bestemmelse inntatt i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd i 2015. Bestemmelsen gir i mange tilfeller grunneier en rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien ved forlengelse. Det ble også tatt inn en begrensning i de tilfeller hvor fester har rett til forlengelse og har KPI-regulering, slik at grunneier da er avskåret fra å oppregulere etter tomteverdien. Bestemmelsen om «taket» for maksimal festeavgift per dekar tomt, som per i dag er 12 231 kroner, gjelder også ved forlengelser. Dette betyr at særlig verdifulle tomter fremdeles vil få en lav avkastning for grunneier sett opp mot tomteverdien. Særlig vil dette være aktuelt for borettslag og lignende med festede tomter i de store byene, hvor lovgiver har bestemt at «taket» på 12 231 kroner skal gjelde per dekar, og være uavhengig av hvor mange boenheter som er samlet på arealet.
Mange grunneiere utfordrer nå bestemmelsen om «taket» og anfører at det gir så lav avkastning for grunneier at det er i strid med eiendomsvernet i EMK. En rekke av disse sakene er kommet opp i ting- og lagmannsretter i den siste tiden.
De aktuelle dommene gir inntrykk av at en årlig avkastning under 0,25 % av tomteverdien sannsynligvis er i strid med eiendomsvernet etter EMK. Etter Deloittes oppfatning er dette å trekke premissene i Lindheim-dommen for langt, da det i all hovedsak var lovgivningsprosessen som ble kritisert og ikke at lovgivningen i enkelte tilfeller kunne føre til lave festeavgifter. Videre har ikke tingrettsdommen hvor grunneier ble gitt medhold tatt hensyn til annen relevant rettspraksis fra EMD.
Til sammenligning ble leienivå for utleie av leiligheter som var underlagt offentlig prisregulering i Nederland vurdert av EMD i den såkalt Nobel-dommen (Application no. 27126/11). Her kom retten til at utleiers avkastning på 0,13 % etter skatt ikke var i strid med eiendomsretten etter EMK. Etter Deloittes oppfatning burde utleier for øvrig ha krav på høyere avkastning enn en grunneier i et tomtefesteforhold. En utleier har normalt begrenset sikkerhet for leien og har selv foretatt en betydelig investering i boligmassen som leies ut. Motsetningsvis har en grunneier i et tomtefesteforhold en særlig lav risiko, da grunneier ikke har investert i bygningsmassen og i tillegg har sikkerhet for festeavgiften i eiendommen. Dette er etter Deloittes oppfatning forhold og risiko som burde gjenspeiles i at utleiere av leiligheter må gis bedre avkastning enn grunneiere i tomtefesteforhold.
Etter vår oppfatning legger domstolene terskelen for brudd på grunneiers eiendomsrett for lavt når de setter avkastningskravet til 0,25 % av tomteverdien. Den akseptert avkastning i Nobel-dommen var 0,13 % og den reelle avkastningen i Lindheim-dommen i gjennomsnitt var 0,09 %. Det må også hensyntas at lovgiver reviderte tomtefesteloven etter Lindheim-dommen, slik at det nå foreligger en grundig og veloverveid lovgivningsprosess, samt at det er satt inn tiltak i tomtefesteloven § 15 slik at grunneier i de fleste tilfeller vil få økt avkastning ved forlengelse. Det er derfor vår vurdering at grunneiers avkastningen i enkelttilfeller må kunne ligge betydelig under 0,25 % og fremdeles være i tråd med EMK.
Vi ser for oss en utfordrende tid fremover, hvor flere og flere grunneiere vil kreve økning i festeavgiften utover det som følger av tomtefesteloven § 15 (4) og hvor flere saker med dette temaet vil gå oppover i rettssystemet før en ny avklaring i enten høyesterett eller EMD foreligger.
Det siste året har det kommet flere dommer om grunneiers eiendomsvern etter menneskerettighetene ved tomtefeste. Grunneierne fikk i én av dommene rett til å øke festeavgiften for bolig- og hytteeiere utover det som følger av «taket» på ca. 12 000 kroner per dekar tomt i tomtefesteloven. Spørsmålet er om festerne ikke lenger kan stole på at festeavgiften er begrenset til «taket» for verdifulle tomter.
I 2012 ble den norske stat dømt for brudd på eiendomsvernet etter den Europeiske Menneskerettskonvensjonen (EMK P1-1) i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD) i den såkalt Lindheim-dommen. Staten hadde gitt norske festere en ensidig rett til å forlenge festeforholdene sine for all tid, uten at grunneier fikk rett til å oppjustere festeavgiften ved forlengelsen. EMD mente at festeavgiften i de 6 konkrete sakene som ble brakt inn var særlig lav. Grunneiernes avkastning var i gjennomsnitt 0,09 % av tomteverdien og varierte for de ulike tomtene fra det laveste nivået på 0,017 % og opp til 0,25 %. Årsaken til at grunneierne fikk medhold i konvensjonsbrudd var at staten ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert hva som var en rimelig balanse mellom grunneierne og festerne, herunder å ha lagt hele den økonomiske byrden ved forlengelse på grunneierne.
Med grunnlag i Lindheim-dommen, så ble en ny bestemmelse inntatt i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd i 2015. Bestemmelsen gir i mange tilfeller grunneier en rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien ved forlengelse. Det ble også tatt inn en begrensning i de tilfeller hvor fester har rett til forlengelse og har KPI-regulering, slik at grunneier da er avskåret fra å oppregulere etter tomteverdien. Bestemmelsen om «taket» for maksimal festeavgift per dekar tomt, som per i dag er 12 231 kroner, gjelder også ved forlengelser. Dette betyr at særlig verdifulle tomter fremdeles vil få en lav avkastning for grunneier sett opp mot tomteverdien. Særlig vil dette være aktuelt for borettslag og lignende med festede tomter i de store byene, hvor lovgiver har bestemt at «taket» på 12 231 kroner skal gjelde per dekar, og være uavhengig av hvor mange boenheter som er samlet på arealet.
Mange grunneiere utfordrer nå bestemmelsen om «taket» og anfører at det gir så lav avkastning for grunneier at det er i strid med eiendomsvernet i EMK. En rekke av disse sakene er kommet opp i ting- og lagmannsretter i den siste tiden.
- I Borgarting lagmannsretts dom av 09.10.2018 mellom grunneier (Stiftelsen Karibu og Mallin Eiendom AS) og fester (Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse mfl.) ble spørsmålet festeavgift i strid med eiendomsretten i EMK drøftet. Saken ble vunnet av festerne, da retten slo fast at en festeavgift på 0,6 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Det ble også vist til tre nylig avsagte tingrettsavgjørelser, som gjengis under:
- I Oslo tingretts dom av 24.01.2018 ble resultatet også i favør av fester, da retten fant at en festeavgift som ga en avkastning på 0,4 % av tomteverdien ikke var i strid med EMK. Selv om fester vant saken, har retten etter Deloittes oppfatning en for enkel tilnærming til EMDs praksis og legger til grunn et krav om at avkastningen må være over 0,25 % av tomteverdien.
- Nedre Telemark tingretts dom av 27.03.2018 ga også fester medhold, da regulering i samsvar med høyestebeløpet i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd ikke ble ansett som stridende mot EMK. Festeavgiften ble beregnet i området 0,34 – 0,56 % av tomteverdien. Etter Deloittes vurdering ble premissene for hvor høy avkastning grunneier kan kreve etter EMK fornuftig drøftet i denne saken, da retten ikke lente seg på 0,25 %-grensen som de to andre tingrettsdommen fra 2018 ser ut til å gjøre.
- I Oslo tingretts dom av 27.06.2018 ble resultatet i favør av grunneier, da retten slo fast at «taket» per dekar tomt ga en så lav avkastning at det ble ansett som konvensjonsstridig, jf. tomtefesteloven § 15 niende ledd. Dommen gjaldt boligeiendommer på Nordberg i Oslo, hvor festeavgift i samsvar med høyestebeløpet ga en avkastning på henholdsvis 0,18 % og 0,24 % for de to tomtene. Retten fastsatte skjønnsmessig en økning i festeavgiften, slik at ny festeavgift tilsvarte 0,4 % av tomteverdien, uten at dette nivået ble nærmere begrunnet.
De aktuelle dommene gir inntrykk av at en årlig avkastning under 0,25 % av tomteverdien sannsynligvis er i strid med eiendomsvernet etter EMK. Etter Deloittes oppfatning er dette å trekke premissene i Lindheim-dommen for langt, da det i all hovedsak var lovgivningsprosessen som ble kritisert og ikke at lovgivningen i enkelte tilfeller kunne føre til lave festeavgifter. Videre har ikke tingrettsdommen hvor grunneier ble gitt medhold tatt hensyn til annen relevant rettspraksis fra EMD.
Til sammenligning ble leienivå for utleie av leiligheter som var underlagt offentlig prisregulering i Nederland vurdert av EMD i den såkalt Nobel-dommen (Application no. 27126/11). Her kom retten til at utleiers avkastning på 0,13 % etter skatt ikke var i strid med eiendomsretten etter EMK. Etter Deloittes oppfatning burde utleier for øvrig ha krav på høyere avkastning enn en grunneier i et tomtefesteforhold. En utleier har normalt begrenset sikkerhet for leien og har selv foretatt en betydelig investering i boligmassen som leies ut. Motsetningsvis har en grunneier i et tomtefesteforhold en særlig lav risiko, da grunneier ikke har investert i bygningsmassen og i tillegg har sikkerhet for festeavgiften i eiendommen. Dette er etter Deloittes oppfatning forhold og risiko som burde gjenspeiles i at utleiere av leiligheter må gis bedre avkastning enn grunneiere i tomtefesteforhold.
Etter vår oppfatning legger domstolene terskelen for brudd på grunneiers eiendomsrett for lavt når de setter avkastningskravet til 0,25 % av tomteverdien. Den akseptert avkastning i Nobel-dommen var 0,13 % og den reelle avkastningen i Lindheim-dommen i gjennomsnitt var 0,09 %. Det må også hensyntas at lovgiver reviderte tomtefesteloven etter Lindheim-dommen, slik at det nå foreligger en grundig og veloverveid lovgivningsprosess, samt at det er satt inn tiltak i tomtefesteloven § 15 slik at grunneier i de fleste tilfeller vil få økt avkastning ved forlengelse. Det er derfor vår vurdering at grunneiers avkastningen i enkelttilfeller må kunne ligge betydelig under 0,25 % og fremdeles være i tråd med EMK.
Vi ser for oss en utfordrende tid fremover, hvor flere og flere grunneiere vil kreve økning i festeavgiften utover det som følger av tomtefesteloven § 15 (4) og hvor flere saker med dette temaet vil gå oppover i rettssystemet før en ny avklaring i enten høyesterett eller EMD foreligger.
