Styrets årsberetning
Styrets beretning for 2017 fram til landsmøtet april 2018
Styret ønsker vel møtt til årets landsmøte.
Styret har i perioden bestått av Øyvind Bastiansen (leder), Bjørn Johansen, Lill Høgli Johansen, Knut Arne Sanden, Trygve Heggheim, Odd Edgar Larsen (vara) og Grethe Lingum Gjertsen (vara).
Det har i perioden vært avholdt 10 styremøter, 1 møte i Tomtefesteraliansen (TFA), samt møte på Stortinget med representanter fra Arbeiderpartiet. Det er i tillegg avtalt møte med Aps justispolitikere på Stortinget (avholdes før) Landsmøtet.
Trykket på sekretariatet vårt er fortsatt høyt. Informasjonsbehovet er stort og vi erfarer at stadig høyere konfliktnivå i de sakene som kommer inn. Gjengangere er uenighet om fastsettelse av råtomtverdien som utgangpunkt for beregning av festeavgiften og landbruksunntaket. Antall utgående eposter fra sekretariatet i 2017, er godt over 700.
2016 var preget av at tomtefestesaken var politisk og nyhetsmessig død. Det forelå svært lite informasjon om konsekvenser av lovendringen i 2015, og det fantes lite stoff i media om tomtefeste som sådan. På denne bakgrunnen, satte styret seg følgende arbeidsmål:
2017 var i tillegg et valgår, og vi ville forsøke å løfte tomtefestesaken inn i valgkampen.
Mål er én ting, hva vi faktisk klarte er nødvendigvis i helt sammenfallende! Det viste seg raskt at riksmedia viste svært liten interesse for temaet tomtefeste. Det var så å si umulig å komme gjennom det redaksjonelle nåløyet til de store avisene og TV. Vi konsentrerte oss derfor om lokalaviser med artikler
Vi føler at vi har lykkes i rimelig grad med dette. Vi har fått inn en rekke artikler i aviser og nettaviser. De fleste artiklene er også gjengitt på hjemmesiden vår, www.tomtefeste.org. Vi er også i noen grad blitt kontaktet av journalister, noe som har resultert i artikler, bl.a i Finansavisen og Hytteavisen.no. Vi sendte også en «sommerhilsen» til våre stortingspolitikere på et postkortformat.
Under valgkampen klarte vi å få til et intervju med Dagsavisen på Stortinget hvor vi stilte med en tomtefester fra Vestfold og hvor Knut Storberget uttalte seg på vegne av Arbeiderpartiet. Saken kom imidlertid for sent til at det fikk noen påvirkning på valgkampen, men i ettertid resulterte saken i et innslag på Dagsrevyen hvor bl a advokatselskapet Deloitte uttalte seg om sine erfaringer med det stadig økende antall rettssaker knyttet til tomtefeste. Adv Thorvald Nyquist uttalte bl a:
«Siden 1996 er loven endret 15 ganger og vi har hatt 50 høyesterettsdommer. Selv vi som jobber med dette sliter med å holde oss oppdatert».
Han sier firmaet aldri har hatt så mange tomtefestesaker som nå. Og han mener det snart må ta slutt.
«Det er riktig at vi lever godt av dette, men det er også vårt ansvar å si fra når ting blir for galt.»
Deloitte kontaktet også TFF i en sak som var ført for tingretten, som de tapte, men var veldig tydelige på at dommen var feil. De ønsket derfor å anke saken, noe fester (deres klient) var svært usikker på pga de økonomiske konsekvensene hvis dommen ble opprettholdt i lagmannsretten. TFF valgte å gå inn i saken med økonomisk støtte til fester, samt at Deloitte ville på sin side stille opp på spesielle betingelser. Fester valgte likevel å ikke anke ut fra risikoen for å sitte igjen med en urimelig stor regning.
Og her er vi ved et kjernepunkt som styret stadig tydeligere ser indikasjoner på:
Ut fra erfaringer vi får gjennom sekretariatet, samt aviskilder, er vi av den klare oppfatning at lovendringen i 2015 i betydelig grad har redusert festernes rettvern. Lovendringen skaper mange konflikter som i stadig større grad ender, eller burde ende i retten. Med en rettssak følger imidlertid betydelige kostnader til advokater og rettsbehandling. Festeren er kun i begrenset grad dekket gjennom forsikringen. Dersom en sak, enten du vinner eller taper, ankes, risikerer du å måtte bære alle omkostningene selv. Herunder også motpartens kostnader hvis du taper saken. Vi tror derfor at mange saker som burde vært ført for retten, aldri kommer så langt av rene økonomiske årsaker. Det er en betydelig fare for at festere føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de ikke burde fordi alternativet er en betydelig risiko for å gå på en økonomisk smell.
Styret har henvendt seg til Domstolsadministrasjonen for å få en oversikt over rettsaker med referanse til Lov om tomtefeste. Tilbakemeldingen er
Domstolsadministrasjonen sier også:
«Det ser ut til å være om lag 30-45 innkomne saker hvert år til tingrettene der det er lagt inn en referanse til tomtefestelova. Saker er noenlunde likt fordelt mellom Alminnelige tvistesaker og Alminnelige skjønnssaker.
10-15 saker per år går videre til ankebehandling, også her noenlunde likt fordelt mellom Anke over dom i sivile saker og Overskjønn.»
Mange saker avgjøres på andre måter enn at det ender med full hovedforhandling og at det avsies en dom. Mange saker ender bl.a. i ulike typer forlikskjennelser: enten som en følge av rettsmekling eller at det inngås et utenrettslig forlik. Siden 1.1.2015 er det registrert 171 slike saker.
TFF antar at antall saker totalt vil øke i årene som kommer idet stadig flere festekontrakter skal fornyes.
I fjor utførte noen studenter fra Bergen en undersøkelse blant våre medlemmer. Resultatet av denne undersøkelsen foreligger nå og er tilgjengelig for de som måtte ønske det. Ta kontakt med leder@tomtefeste.org, så vil vi sende kopi av oppgaven.
Takk til de som deltok i undersøkelsen! Studentene har trukket sine konklusjoner om sine funn, vi trenger nok litt mer tid til å bearbeide underlaget. Det som tydelig fremkommer, er at festeavgiftene har økt vesentlig mer enn KPI. Det viser med all tydelighet at de aller fleste får et engangsløft. I praksis dokumenterer dette at lovendringen har hevet prisnivået på festetomter i betydelig grad ut over det som for få år siden var «markedspris».
En konklusjon fra undersøkelsen er også at festere er vesentlig mindre fornøyd med loven etter endringen. Det er vel ingen bombe for oss som står midt oppe i det!
Vi konstaterte på denne tiden i fjor at det er begrenset interesse for å ta opp igjen tomefestesaken i Stortinget. Det vi ble fortalt, er at det nødvendigvis må gå noe tid før konsekvensene av lovendringene kan dokumenteres og konsekvensene vurderes.
Styret vurderer det slik at vi har gjort en rimelig innsats gjennom møter og artikler i media, til at tomtefestesaken igjen får fokus. I tillegg har vi gjennom Tomtefesteraliansen (TFA) tatt initiativ til et utspill mot justisdepartementet med krav om at den må nedsettes et utvalg som skal vurdere konsekvensene av lovendringen i 2015. Vi arbeider nå konkret med å etablere en bred plattform for en slik henvendelse. I denne plattformen får vi med oss flere organisasjoner innen eiendomsomsetning og forvaltning slik at initiativet vårt får en større bredde enn det TFA representerer alene. Vi regner med at dette initiativet er klart i løpet av våren.
I tillegg er det i skrivende stund avtalt et møte med Arbeiderpartiets justispolitikere på Stortinget. Dette er et ledd i Aps forberedelser til å fremme et representantforslag overfor Stortinget. TFF vi da fremlegge en del av de erfaringene vi har innhentet og legge spesielt vekt på festernes behov for og krav til rettssikkerhet og trygghet for egen bolig og fritidseiendom.
Vi har også i år, arbeidet med å rekruttere flere medlemmer. Primært har dette skjedd gjennom annonsering i Byavisen i Tønsberg, som er en stor hyttekommune, og Hyttemagasinet. Annonsering koster dessverre mye og vi har ingen klare indikasjoner på at vi få betydelig flere nye medlemmer.
Også i år har vi erfart at flere melder seg inn i TFF når de får problemer og som melder seg ut igjen når problemet er løst! Dessverre er det også mange som melder seg ut når de innløser tomtene sine. Vi gjør en ekstra innsats mot slike at vi eventuelt kan beholde dem som støttemedlemmer. I hvilken grad vi lykkes med dette vites foreløpig ikke. Vi har dessverre også registrert medlemmer som ikke betaler medlemsavgiften. Disse ser vi oss dessverre nødt til å stryke som medlemmer dersom avgiften ikke betales etter purring.
Styret må erkjenne at vi nærmer oss et kritisk punkt mht driften av forbundet på det nivået vi har i dag. Medlemsverving er derfor høyt på agendaen. Styret har vurdert å øke medlemsavgiften men vi er redd dette kun vil medføre en større medlemsflukt.
Til slutt vil jeg takke dere som har møtt fram her i dag. Nærkontakt med medlemmene våre, gir inspirasjon og vilje til å jobbe videre med saken.
Øyvind Bastiansen
Leder
Styret ønsker vel møtt til årets landsmøte.
Styret har i perioden bestått av Øyvind Bastiansen (leder), Bjørn Johansen, Lill Høgli Johansen, Knut Arne Sanden, Trygve Heggheim, Odd Edgar Larsen (vara) og Grethe Lingum Gjertsen (vara).
Det har i perioden vært avholdt 10 styremøter, 1 møte i Tomtefesteraliansen (TFA), samt møte på Stortinget med representanter fra Arbeiderpartiet. Det er i tillegg avtalt møte med Aps justispolitikere på Stortinget (avholdes før) Landsmøtet.
Trykket på sekretariatet vårt er fortsatt høyt. Informasjonsbehovet er stort og vi erfarer at stadig høyere konfliktnivå i de sakene som kommer inn. Gjengangere er uenighet om fastsettelse av råtomtverdien som utgangpunkt for beregning av festeavgiften og landbruksunntaket. Antall utgående eposter fra sekretariatet i 2017, er godt over 700.
2016 var preget av at tomtefestesaken var politisk og nyhetsmessig død. Det forelå svært lite informasjon om konsekvenser av lovendringen i 2015, og det fantes lite stoff i media om tomtefeste som sådan. På denne bakgrunnen, satte styret seg følgende arbeidsmål:
- I løpet av kommende periode å løfte tomtefestesaken inn på den politiske arenaen igjen
- Samle fakta som underlag for politiske utspill
2017 var i tillegg et valgår, og vi ville forsøke å løfte tomtefestesaken inn i valgkampen.
Mål er én ting, hva vi faktisk klarte er nødvendigvis i helt sammenfallende! Det viste seg raskt at riksmedia viste svært liten interesse for temaet tomtefeste. Det var så å si umulig å komme gjennom det redaksjonelle nåløyet til de store avisene og TV. Vi konsentrerte oss derfor om lokalaviser med artikler
- av informativ art om konsekvenser av lovendringen
- oppfølging av andres innlegg, f. eks overfor OVF
Vi føler at vi har lykkes i rimelig grad med dette. Vi har fått inn en rekke artikler i aviser og nettaviser. De fleste artiklene er også gjengitt på hjemmesiden vår, www.tomtefeste.org. Vi er også i noen grad blitt kontaktet av journalister, noe som har resultert i artikler, bl.a i Finansavisen og Hytteavisen.no. Vi sendte også en «sommerhilsen» til våre stortingspolitikere på et postkortformat.
Under valgkampen klarte vi å få til et intervju med Dagsavisen på Stortinget hvor vi stilte med en tomtefester fra Vestfold og hvor Knut Storberget uttalte seg på vegne av Arbeiderpartiet. Saken kom imidlertid for sent til at det fikk noen påvirkning på valgkampen, men i ettertid resulterte saken i et innslag på Dagsrevyen hvor bl a advokatselskapet Deloitte uttalte seg om sine erfaringer med det stadig økende antall rettssaker knyttet til tomtefeste. Adv Thorvald Nyquist uttalte bl a:
«Siden 1996 er loven endret 15 ganger og vi har hatt 50 høyesterettsdommer. Selv vi som jobber med dette sliter med å holde oss oppdatert».
Han sier firmaet aldri har hatt så mange tomtefestesaker som nå. Og han mener det snart må ta slutt.
«Det er riktig at vi lever godt av dette, men det er også vårt ansvar å si fra når ting blir for galt.»
Deloitte kontaktet også TFF i en sak som var ført for tingretten, som de tapte, men var veldig tydelige på at dommen var feil. De ønsket derfor å anke saken, noe fester (deres klient) var svært usikker på pga de økonomiske konsekvensene hvis dommen ble opprettholdt i lagmannsretten. TFF valgte å gå inn i saken med økonomisk støtte til fester, samt at Deloitte ville på sin side stille opp på spesielle betingelser. Fester valgte likevel å ikke anke ut fra risikoen for å sitte igjen med en urimelig stor regning.
Og her er vi ved et kjernepunkt som styret stadig tydeligere ser indikasjoner på:
Ut fra erfaringer vi får gjennom sekretariatet, samt aviskilder, er vi av den klare oppfatning at lovendringen i 2015 i betydelig grad har redusert festernes rettvern. Lovendringen skaper mange konflikter som i stadig større grad ender, eller burde ende i retten. Med en rettssak følger imidlertid betydelige kostnader til advokater og rettsbehandling. Festeren er kun i begrenset grad dekket gjennom forsikringen. Dersom en sak, enten du vinner eller taper, ankes, risikerer du å måtte bære alle omkostningene selv. Herunder også motpartens kostnader hvis du taper saken. Vi tror derfor at mange saker som burde vært ført for retten, aldri kommer så langt av rene økonomiske årsaker. Det er en betydelig fare for at festere føler seg tvunget til å gå inn på betingelser de ikke burde fordi alternativet er en betydelig risiko for å gå på en økonomisk smell.
Styret har henvendt seg til Domstolsadministrasjonen for å få en oversikt over rettsaker med referanse til Lov om tomtefeste. Tilbakemeldingen er
Domstolsadministrasjonen sier også:
«Det ser ut til å være om lag 30-45 innkomne saker hvert år til tingrettene der det er lagt inn en referanse til tomtefestelova. Saker er noenlunde likt fordelt mellom Alminnelige tvistesaker og Alminnelige skjønnssaker.
10-15 saker per år går videre til ankebehandling, også her noenlunde likt fordelt mellom Anke over dom i sivile saker og Overskjønn.»
Mange saker avgjøres på andre måter enn at det ender med full hovedforhandling og at det avsies en dom. Mange saker ender bl.a. i ulike typer forlikskjennelser: enten som en følge av rettsmekling eller at det inngås et utenrettslig forlik. Siden 1.1.2015 er det registrert 171 slike saker.
TFF antar at antall saker totalt vil øke i årene som kommer idet stadig flere festekontrakter skal fornyes.
I fjor utførte noen studenter fra Bergen en undersøkelse blant våre medlemmer. Resultatet av denne undersøkelsen foreligger nå og er tilgjengelig for de som måtte ønske det. Ta kontakt med leder@tomtefeste.org, så vil vi sende kopi av oppgaven.
Takk til de som deltok i undersøkelsen! Studentene har trukket sine konklusjoner om sine funn, vi trenger nok litt mer tid til å bearbeide underlaget. Det som tydelig fremkommer, er at festeavgiftene har økt vesentlig mer enn KPI. Det viser med all tydelighet at de aller fleste får et engangsløft. I praksis dokumenterer dette at lovendringen har hevet prisnivået på festetomter i betydelig grad ut over det som for få år siden var «markedspris».
En konklusjon fra undersøkelsen er også at festere er vesentlig mindre fornøyd med loven etter endringen. Det er vel ingen bombe for oss som står midt oppe i det!
Vi konstaterte på denne tiden i fjor at det er begrenset interesse for å ta opp igjen tomefestesaken i Stortinget. Det vi ble fortalt, er at det nødvendigvis må gå noe tid før konsekvensene av lovendringene kan dokumenteres og konsekvensene vurderes.
Styret vurderer det slik at vi har gjort en rimelig innsats gjennom møter og artikler i media, til at tomtefestesaken igjen får fokus. I tillegg har vi gjennom Tomtefesteraliansen (TFA) tatt initiativ til et utspill mot justisdepartementet med krav om at den må nedsettes et utvalg som skal vurdere konsekvensene av lovendringen i 2015. Vi arbeider nå konkret med å etablere en bred plattform for en slik henvendelse. I denne plattformen får vi med oss flere organisasjoner innen eiendomsomsetning og forvaltning slik at initiativet vårt får en større bredde enn det TFA representerer alene. Vi regner med at dette initiativet er klart i løpet av våren.
I tillegg er det i skrivende stund avtalt et møte med Arbeiderpartiets justispolitikere på Stortinget. Dette er et ledd i Aps forberedelser til å fremme et representantforslag overfor Stortinget. TFF vi da fremlegge en del av de erfaringene vi har innhentet og legge spesielt vekt på festernes behov for og krav til rettssikkerhet og trygghet for egen bolig og fritidseiendom.
Vi har også i år, arbeidet med å rekruttere flere medlemmer. Primært har dette skjedd gjennom annonsering i Byavisen i Tønsberg, som er en stor hyttekommune, og Hyttemagasinet. Annonsering koster dessverre mye og vi har ingen klare indikasjoner på at vi få betydelig flere nye medlemmer.
Også i år har vi erfart at flere melder seg inn i TFF når de får problemer og som melder seg ut igjen når problemet er løst! Dessverre er det også mange som melder seg ut når de innløser tomtene sine. Vi gjør en ekstra innsats mot slike at vi eventuelt kan beholde dem som støttemedlemmer. I hvilken grad vi lykkes med dette vites foreløpig ikke. Vi har dessverre også registrert medlemmer som ikke betaler medlemsavgiften. Disse ser vi oss dessverre nødt til å stryke som medlemmer dersom avgiften ikke betales etter purring.
Styret må erkjenne at vi nærmer oss et kritisk punkt mht driften av forbundet på det nivået vi har i dag. Medlemsverving er derfor høyt på agendaen. Styret har vurdert å øke medlemsavgiften men vi er redd dette kun vil medføre en større medlemsflukt.
Til slutt vil jeg takke dere som har møtt fram her i dag. Nærkontakt med medlemmene våre, gir inspirasjon og vilje til å jobbe videre med saken.
Øyvind Bastiansen
Leder
