Av Øyvind Bastiansen
Leder i Tomtefesterforbundet
Dette er overskriften til en artikkel i Fredrikstad blad 7. juni. Avisen har gjort en systematisk gjennomgang av hytter som er lagt ut til salg på Finn.no og laget en oversikt over festeavgifter for disse. Flere eiendommer ligger på rundt 40 000, mens de fleste tilfellene ligger på 25-30000 kroner. Dette har selvfølgelig mye å gjøre med størrelsen på tomtene. Jo større tomt, jo høyere festeavgift.
De festeavgiftene det vises til er dessverre ikke unike for Hvalerområdet! Festeavgiftene er et resultat at de endringene som ble gjort i Lov om tomtefeste sommeren 2015. Endringene gjorde det mulig for grunneier å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften i forbindelse med fornyelse av festekontrakten. Så jeg er rimelig sikker på at vi finner tilsvarende eksempler på vestsiden av Oslofjorden.
Eksemplene som er referert i Fredrikstad blad, viser med all tydelighet at Stortinget har skutt langt over mål når de har fastsatt beregningsmodellen for festeavgiften. Denne skal etter lovendringen utgjøre 2% av tomteverdien, med fradrag for festers investering i tomta, med et tak på vel 12000 kroner (2017) pr mål. Taket justeres årlig med endring i konsumprisindeksen. Med en stor tomt i et sentralt hytteområde kan man da fort tenke seg festeavgifter i den størrelsesorden som er referert ovenfor. Erfaringer vi i Tomtefesterforbundet har innhentet fra våre medlemmer, viser også at taksering av tomter er en risikosport. Takster vi har innhentet viser at verdivurderingen kan sprike med flere 100%! Dette er da takster utført av autoriserte takstmenn.
En tomtefester er derfor utsatt for både en for høy prosentsats, og en stor risiko for at tomteverdien, den såkalte råtomtverdien, er overvurdert. Da kan det lett bli dyrt å være hytteeier. For på toppen av dette kommer jo både kommunale avgifter, strøm og ikke minst eiendomsskatt som nå er innført i svært mange kommuner.
Den gode avkastningen festetomter gir, har gjort eiendommer med festetomter til et investeringsobjekt. Langsiktig og risikofri plassering av midler må nødvendigvis være forlokkende for plassering av ledig kapital! Dette gjør det naturligvis også viktig for en del grunneiere som enten driver eller tidligere har drevet gårdsbruk, til å påberope seg det såkalte landbruksunntaket, dvs at de for all fremtid kan nekte innløsning av en festetomt. Derved er hytteeieren blitt leilending til evig tid.
Hvis man ikke kjenner seg igjen i de tallene som er referert ovenfor, er det god grunn til å finne fram festekontrakten og gjøre en gjennomgang av denne. En relativt lav festeavgift kan rett og slett skyldes at festekontrakten ikke er fornyet. Engangsløftet er i hovedsak knyttet til fornyelse eller innløsning av festetomta. Det er nok derfor flere som etter hvert vil erfare de til dels høye avgiftene som er referert i fra Hvaler. Og hvis du får krav om regulering av festeavgiften utenom fornyelsestidspunktet som går ut over justeringen i henhold til konsumprisindeksen, er det all grunn til å lese kontrakten nøye. Engangsløftet kommer i hovedsak ved fornyelse av festekontrakten eller ved innløsning av tomta.
Og skal du kjøpe hytte på festetomt kan det være fornuftig å søke juridisk bistand. Kjøper du en eiendom med en festeavtale, skal festeavtalen normalt videreføres slik den er, dvs grunneier har ikke uten videre rett til å kreve ny festeavtale med ny eier eller endre betingelsene i avtalen. Dog kan det jo være fornuftig å kjøpe ut tomta framfor å videreføre en festeavtale. Dette blir ofte en følelsesmessig sak. Og selvfølgelig en økonomisk. I Tomtefesterforbundet anbefaler vi våre medlemmer å innløse tomta hvis de har mulighet til det. Tomtefesteloven er endret så mange ganger at det er uvisst hva fremtiden vil bringe. Sikkert er det i hvert fall at Stortinget ikke har behandlet loven for siste gang.
Leder i Tomtefesterforbundet
Dette er overskriften til en artikkel i Fredrikstad blad 7. juni. Avisen har gjort en systematisk gjennomgang av hytter som er lagt ut til salg på Finn.no og laget en oversikt over festeavgifter for disse. Flere eiendommer ligger på rundt 40 000, mens de fleste tilfellene ligger på 25-30000 kroner. Dette har selvfølgelig mye å gjøre med størrelsen på tomtene. Jo større tomt, jo høyere festeavgift.
De festeavgiftene det vises til er dessverre ikke unike for Hvalerområdet! Festeavgiftene er et resultat at de endringene som ble gjort i Lov om tomtefeste sommeren 2015. Endringene gjorde det mulig for grunneier å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften i forbindelse med fornyelse av festekontrakten. Så jeg er rimelig sikker på at vi finner tilsvarende eksempler på vestsiden av Oslofjorden.
Eksemplene som er referert i Fredrikstad blad, viser med all tydelighet at Stortinget har skutt langt over mål når de har fastsatt beregningsmodellen for festeavgiften. Denne skal etter lovendringen utgjøre 2% av tomteverdien, med fradrag for festers investering i tomta, med et tak på vel 12000 kroner (2017) pr mål. Taket justeres årlig med endring i konsumprisindeksen. Med en stor tomt i et sentralt hytteområde kan man da fort tenke seg festeavgifter i den størrelsesorden som er referert ovenfor. Erfaringer vi i Tomtefesterforbundet har innhentet fra våre medlemmer, viser også at taksering av tomter er en risikosport. Takster vi har innhentet viser at verdivurderingen kan sprike med flere 100%! Dette er da takster utført av autoriserte takstmenn.
En tomtefester er derfor utsatt for både en for høy prosentsats, og en stor risiko for at tomteverdien, den såkalte råtomtverdien, er overvurdert. Da kan det lett bli dyrt å være hytteeier. For på toppen av dette kommer jo både kommunale avgifter, strøm og ikke minst eiendomsskatt som nå er innført i svært mange kommuner.
Den gode avkastningen festetomter gir, har gjort eiendommer med festetomter til et investeringsobjekt. Langsiktig og risikofri plassering av midler må nødvendigvis være forlokkende for plassering av ledig kapital! Dette gjør det naturligvis også viktig for en del grunneiere som enten driver eller tidligere har drevet gårdsbruk, til å påberope seg det såkalte landbruksunntaket, dvs at de for all fremtid kan nekte innløsning av en festetomt. Derved er hytteeieren blitt leilending til evig tid.
Hvis man ikke kjenner seg igjen i de tallene som er referert ovenfor, er det god grunn til å finne fram festekontrakten og gjøre en gjennomgang av denne. En relativt lav festeavgift kan rett og slett skyldes at festekontrakten ikke er fornyet. Engangsløftet er i hovedsak knyttet til fornyelse eller innløsning av festetomta. Det er nok derfor flere som etter hvert vil erfare de til dels høye avgiftene som er referert i fra Hvaler. Og hvis du får krav om regulering av festeavgiften utenom fornyelsestidspunktet som går ut over justeringen i henhold til konsumprisindeksen, er det all grunn til å lese kontrakten nøye. Engangsløftet kommer i hovedsak ved fornyelse av festekontrakten eller ved innløsning av tomta.
Og skal du kjøpe hytte på festetomt kan det være fornuftig å søke juridisk bistand. Kjøper du en eiendom med en festeavtale, skal festeavtalen normalt videreføres slik den er, dvs grunneier har ikke uten videre rett til å kreve ny festeavtale med ny eier eller endre betingelsene i avtalen. Dog kan det jo være fornuftig å kjøpe ut tomta framfor å videreføre en festeavtale. Dette blir ofte en følelsesmessig sak. Og selvfølgelig en økonomisk. I Tomtefesterforbundet anbefaler vi våre medlemmer å innløse tomta hvis de har mulighet til det. Tomtefesteloven er endret så mange ganger at det er uvisst hva fremtiden vil bringe. Sikkert er det i hvert fall at Stortinget ikke har behandlet loven for siste gang.
