Løst og fast om ulike sider ved tomtefeste (med fare for å gjenta oss selv)

Her er det samlet stoff fortløpende helt fra 2018. Rettspraksis og endringer har påvirket eldre innlegg. Disse må leses med årvåkenhet da enkelte detaljer kan være misvisende. Konsulter oss ved usikkerhet/uklarhet. Bruk saksystemet! 

Tomtefester sin rett til å føre opp gjerde rundt sin fritidseiendom

I takt med at stadig flere naturområder bygges ut med fritidseiendommer, har vi sett et økende antall konflikter mellom beite- og fritidsinteresser. Alle som har dyr på beite i områder hvor det er festede fritidseiendommer, bør derfor kjenne til hvilke regler som gjelder for festers adgang til å oppføre gjerde.

Artikkelforfattere: Advokat / Partner Svein Aalling og Advokatfullmektig Robert Ødegaard i Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS post@seland-roedl.no Tel: 22 40 38 00
 
Konflikter
En betydelig del av landets fjell og utmark er i dag benyttet til beite, og det er derfor stor sannsynlighet for at brukere av hytter og fritidsboliger vil komme i kontakt med beitedyr. Det er heller ikke uvanlig at dyra trives godt rundt og inntil fritidsboliger, hvor de kan gjøre mindre skader, etterlate avføring, og oppleves som nærgående.
 
For grunneier eller en som har beiterett i området, vil det ofte ikke være ønskelig at beiteressursene skal reduseres ved at fritidseiendommer inngjerdes. Med gjerder kommer det ofte også en risiko for at dyr setter seg fast og skader seg, i verste fall med døden til følge.

Den som fester tomt, rår i utgangspunktet som eier
Utgangspunktet er at den som fester en tomt, har samme fysiske råderett over festetomta som en eier har, jf. tomtefesteloven § 16 (1). Dette innebærer at fester av tomt vil ha rett til å sette opp gjerde mot naboeiendom, på lik linje som tomtas eier, slik det fremgår av grannegjerdelova § 6. Gjerdet må likevel være laget og vedlikeholdt på en slik måte at det ikke er farlig for husdyr, jf. grannegjerdelova § 3.

Fester av tomt kan på tross av dette måtte respektere etablerte bruksrettigheter som andre har i eiendommen. Har en tredjeperson rett til beite på festetomta, kan dette begrense festers rett til å oppføre et gjerde som begrenser beiteretten.

Festers rådighet kan begrenses ved avtale
Utgangspunktet i tomtefesteloven om at fester av tomt rår som en eier, kan begrenses ved avtale mellom fester og grunneier. Partene står her fritt til å avtale andre løsninger enn det som følger av tomtefesteloven, og festers adgang til å oppføre gjerde eller liknende konstruksjoner kan på denne måten begrenses helt eller delvis.

Det er heller ikke uvanlig at festeavtaler inneholder slike begrensninger. En festeavtale som er ofte brukt i beiteområder, er Norges Bondelags standardavtale, som ivaretar lokale beiteinteresser ved å bestemme at «Tomta ikke kan inngjerdes. Eventuell inngjerding må avtales særskilt». Dette er en tydelig formulering som gir lite rom for tolkningstvil og konflikt.

Vi har erfart at en del eldre festeavtaler inneholder reguleringer om gjerde som i større grad beror på skjønn, og at dette lett kan lede til konflikt mellom grunneier og fester. Slike reguleringer kan typisk gå ut på at fester gis rett til å sette opp gjerde i «spesielle tilfeller» og/eller til spesielle formål. Problemet er at det ofte ikke er helt klart hva som ligger i disse vilkårene, og dermed i hvilken grad fester får rett til å oppføre gjerde. Hvis festeavtalen er inngått i et beiteområde, må imidlertid dette etter vår vurdering tillegges betydelig vekt ved tolkningen av en slik klausul, slik at ikke enhver ulempe som følge av beiting uten videre gir fester rett til å oppføre gjerde.

Noen festeavtaler har en bestemmelse om at «Gjerde til beskyttelse av hus kan tillates», eller en lignende formulering. Da kan det bli et spørsmål om hvor langt fra hytteveggen et gjerde kan settes opp. I en nylig avsagt tingrettsdom kom retten, på eget initiativ, til at gjerde i et slikt tilfelle kunne settes opp 2,5 meter fra hytteveggen. Etter vårt syn gikk retten her lenger enn det det var grunnlag for etter kontraktens ordlyd.

Særlig om punktfeste
En spesiell form for feste er punktfeste, som gir fester en rett til å oppføre hytte på et gitt punkt, uten at det er avtalt noen størrelse på festetomta. I slike festeforhold har ikke festeren i utgangspunktet noen alminnelig rådighet som eier over arealet rundt hyttekroppen, slik tilfellet vil være ved feste av et definert tomteareal. Punktfester må derimot anses å ha en bruksrett rundt fritidsboligen, i tråd med partenes intensjoner for festeforholdet. I slike festeforhold må utgangspunktet normalt bli at fester ikke har rett til å oppføre gjerde. Hvis gjerde skal oppføres av punktfester, må dette i så fall avtales med grunneier.
Yttergrensene for punktfesters rådighet er ofte ikke klare. For å unngå at det oppstår tvist om punktfesters adgang til å oppføre gjerde, anbefaler vi i alle tilfeller at dette reguleres på en klar måte i festeavtalen.

Andre begrensninger
I tillegg til at festeforholdets karakter og avtale kan være bestemmende for festers rett til å oppføre gjerde, er det viktig å være oppmerksom på at kommunen kan vedta særskilte begrensninger for oppføring av gjerde i kommuneplan eller reguleringsplan. Der slike begrensninger følger av reguleringsplan, vil det ikke være noen forskjell mellom festetomter og eiertomter. I enkelte kommuner er det totalforbud mot inngjerding av hytter, mens andre kommuner heller har valgt å begrense hvor stor del av arealene som kan gjerdes inn og/eller stille krav til hvordan gjerder skal utformes. 

Grunneiere eller lokale beitelag bør derfor delta aktivt i kommunale planprosesser og høringer for å påvirke planene slik at de i størst mulig grad ivaretar beiteinteressene.
Oppføring av et gjerde kan dessuten begrenses av allemannsretten, og for kystnære områder er det også viktig å kjenne til de spesielle reglene som gjelder for bygging i 100-metersbeltet fra sjøen.
I områder hvor det har vært beite i lang tid, kan begrensninger i retten til å oppføre gjerde også følge av sedvane eller lokal uskreven rett.

​Advokatfirmaet Seland | Rödl & Partner AS har 30 erfaring innen fast eiendoms rettsforhold og tomtefesteavtaler, og svarer gjerne på spørsmål innen fagområdet.  

Detaljer om innløsing ++ (veldig mange er opptatt av dette)

Loven det refereres til nedenfor er Lov om tomtefeste. Denne ble senest revidert i 2015.
 
Generelt sier loven at du kan kreve innløsning etter at festeavtalen har løpt i 30 år. Du må da kreve innløsning skriftlig, senest ett år før avtalen løper ut. Loven sier følgende om dette:
 
§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. 

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:
a. festarens ektemake,
b. livsarving til festaren,
c. fosterbarn som står i same stilling som livsarving, 
d. nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Lovens bestemmelser om prisen for innløsning, er regulert i §37
 
§ 37.Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 
§15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta (mao den verdien du har tilført eiendommen)
  
Hovedregelen er altså at prisen settes til 25xfesteavgiften. Festeavgiften kan oppjusteres til det den er på innløsningstidspunktet. Alternativt kan prisen settes til 40% av tomteverdien. Ved fastsettelse av tomteverdien, skal det gjøres fradrag for de investeringene dere selv har gjort på tomta. Dvs prisen skal settes til hva tomta ville ha vært verdt hvis den ikke var blitt opparbeidet og utbygd. Vi kaller dette ofte for "råtomtverdien". Benytt en takstmann som ser saken fra din side. Bortfester vil helt klart se det fra sin. Det er ofte store sprik i slike sammenhenger. Det handler om å enes om pris. Les mer om taksering i en senere artikkel
 
Det er verdt å merke seg at grunneier kan nekte innløsning på visse vilkår. Disse vilkårene er regulert i §34.
 
§34.Unntak frå festarens rett til innløysing Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

NB! Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.  Disse kan loven og vet å praktisere den. Det samme kan hevdes om OVF.

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.
 
Disse vilkårene kalles"landbruksunntaket". I praksis kan grunneier i slike tilfelles nekte innløsning, men i stedet tilby forlengelse av avtalen. Grunneier kan ikke si opp avtalen, men han har rett til å få justert festeavgiften etter reglene i §15.
 
Grunneier plikter å kunne dokumentere at han kommer inn under landbruksunntakets regler. Du kan kreve det. Forholdet dokumenteres ved kopi av næringsoppgaven (del av bondens skattemelding) for de tre siste år. Inngår skog på eiendommen stiller du svakt for skog trenger lang tid på å vokse (fremtidig inntekt)
 
Landbruksunntaket betyr nødvendigvis ikke at grunneier ikke vil innløse festet men han står da fritt til å bestemme prisen. Prisen blir da nødvendigvis en forhandling mellom dere. 
​
--------------------

Skal/skal ikke?

Det er mange interesseorganisasjoner med fokus på det å eie eller bruke en hytte. Vi får derfor fra tid til annen henvendelser fra medlemmer som er medlemmer av flere slike og lurer på hvor de får best hjelp. Da svarer vi alltid «Det er nok best å bruke Tomtefesterforbundet siden det er det forbundet som arbeider mest med tomtefestesaker». Vi er en ensaksforening med fullt fokus og kompetanse på Tomtefesteloven.
------------------------
Trær til besvær!

Svært mange sivile tvistemål handler om naboens trær. Noen vil ha skygge. Noen vil ha sol. Andre vil ha ved. Det er dermed ikke lett å skifte sol og vind i slike sammenhenger
I bladet Hytteliv fant vi forleden denne utgreiingen om trær knyttet til feste av tomt basert på følgende spørsmål: På hyttefeltet vårt må vi ha godkjenning fra grunneieren før trær kan hogges. Står vi ikke på god fot med grunneier, får vi nei!

Svaret er ført i pennen av Harald Ramm som er Hyttelivs tilknyttede advokat:

Trær på festetomt er regulert i tomtefesteloven § 16: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.» Fester har altså samme rådighet som en eier. Partene kan likevel avtale noe annet og mange festekontrakter har bestemmelser om at fester ikke har rett til å fjerne trær på festetomta uten samtykke fra grunneier, som i ditt tilfelle. Vær likevel klar over at bestemmelsen har en viktig presisering i neste setning: «Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld.» Det vil si at du kan kreve at grunneier fjerner trær som hindrer utsikt, eller nekte ham å fjerne trær som du ønsker av hensyn til trivselen. Bestemmelsen er ufravikelig, slik at det ikke er lov å inngå avtaler som begrenser festerens rett.

Moralen i denne historien er at viktigere enn loven, er din relasjon til grunneieren.
-----------------------
Landbruksunntaket, tomtefesternes mareritt Øyvind Bastiansen, Leder i Tomtefesterforbundet -> 2022)
Ett av de mest forekommende temaene som kommer inn til Tomtefesterforbundet, er knyttet til landbruksunntaket. Dette unntaket gir som kjent bortfester rett til å nekte innløsning av tomta, under henvisning til tomtefestelovens § 34. De nærmere betingelsene for å kunne nekte innløsning, er angitt i §4 i forskriftene til loven.

Landbruksunntaket ble innført allerede i den første tomtefesteloven i 1976. Siden er betingelsene i lov og forskrifter revidert en rekke ganger, senest i 2005. Justisdepartementet uttalte i den anledning at revisjonen vil «gjere at ein relativt liten del av landbrukseigedomane ikkje vil kunne påberope landbruksunntaket».

Det er dog en forutsetning at det drives næringsvirksomhet på landbrukseiendommen. Og nettopp her er et av kjernepunktene i de konfliktene som ofte oppstår i kjølvannet av landbruksunntaket.

Forskriften er som det indirekte fremgår av utsagnet fra Justisdepartementet svært fleksibelt. Det skal godt gjøres ikke å kunne tilpasse landbruksdriften til dette. Det avgjørende punktet blir da om det faktisk drives næringsvirksomhet. Og hva er næringsvirksomhet ut fra lovgivernes synspunkt, i hvert fall slik det opprinnelig var ment.

I merknadene fra flertallet i Justiskomiteen under lovbehandlingen i 1975, ble det uttalt at man med vilkårene for å kunne påberope seg landbruksunntaket ville «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket». 

Dette kan vel ikke tolkes på annen måte enn at gårdsdrift skal være en hovednæring for bortfester. I svært mange av de konfliktsakene vi møter, er det i høy grad tvil om det det er et driftsgrunnlag for gården som fortjener betegnelsen «effektiv og rasjonell drift av selve bruket». I hvert fall i et slikt omfang at det gir et livsgrunnlag. I mange av de sakene vi Tomtefesterforbundet får inn til oss, er driftsinntektene ofte svært beskjedne. Og det er overhode ingen tvil om av hovedinntekten til bortfester kommer fra helt andre kilder. Vi anbefaler i slike saker at fester innhenter næringsoppgaver for de 3 siste år for bruket som underlag for dokumentasjon. Dette har til nå vært en vanlig og akseptert måte å dokumentere driftsinntektene på. Imidlertid har en dom i tingretten i Drammen i september 2021 gjort saken mer komplisert.  Saken gjelder inntekter fra skogdrift. Den faktum at det går ofte kan gå mange år mellom hver avvirkning, forhindrer ikke etter rettes skjønn at skognæringen må anses for å være igangværende, og altså kunne skaffe en fremtidig driftsinntekt.  

Med en forskrift som er svært generøs overfor bortfester, og der det i tillegg måtte finnes en skogteig til bruket, blir det vanskelig å kunne påvise at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse. Festere av fritidstomter på landbrukseiendom vil derfor i betydelig grad måtte forbli leilendinger og derved være fratatt en rettighet til innløsning som øvrige festere har.
Vi stiller oss tvilende til at festeinntektene for en normalt veldrevet landbrukseiendom er avgjørende for at gården skal kunne overleve. Det kan heller ikke være samfunnsmessig riktig at festere skal subsidiere norsk landbruk. Vi erfarer at mange småbruk har svært mange festetomter og festeinntekten overstiger mange ganger inntekten fra landbruksdriften. Da preges driften mer av eiendomsforvaltning enn landbruk. Det er, som tidligere kommentert, rimelig enkelt å tilpasse seg de forskriftene som ligger til grunn for landbruksunntaket hvis man er bevisst på hvordan dette skal gjøres. Reglene synes ikke å være utformet for reelle landbrukseiendommer som driftes på en rimelig måte, men åpner opp for «hobbybruk» som kun drives for festeinntektenes skyld. Dette gir også muligheter til å tilby innløsning av festetomter på helt andre vilkår enn de som fastsettes i loven.
------------------
I en artikkel 25. august 2017 skrev Knut Storberget, den gang Arbeiderpartiets landbrukspolitiske talsperson og Lene Vågslid (Ap), den gang medlem av Justiskomiteen:

« På tide å avskaffe siste overlevning fra husmannsvesenet
Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på. Folks trygghet for hus og hjem bør være et politisk ansvar - og ikke advokatmat i rettssalene.»

Lite tyder på at vi kommer dit med det første!