Med støtte fra Tomtefesterforbundet vant tomtefestere på Øvre Ullern i Oslo i Høyesterett over bortfestere som var etterfølgere av Olav Selvaag. Saken gjaldt krav fra bortfesterne om økt festeavgift etter endringene i tomtefesteloven i 2015.
Etter at Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i den såkalte Lindheim-dommen fant at den norske tomtefesteloven var i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK) når det gjaldt bestemmelsen om videreføring av samme festeavgift for bolig og fritidsbolig ved utløpet av festeforholdet, var Norge nødt til å endre tomtefesteloven om fastsettelse av festeavgiften etter utløpet av festetiden. Etter de nye reglene skal bortfester kunne kreve festeavgiften økt til 2% av råtomtverdien per dekar, men festeavgiften skal ikke kunne settes høyere enn kr 9 000 per dekar festetomt. Beløpet – også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hver år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 612. Er tomten mindre enn ett dekar, regnes den i denne sammenheng som ett dekar, men er tomten større, så skal høyestebeløpet økes tilsvarende. Høyestebeløpet for en tomt på 1, 5 dekar vil således ha et høyestebeløp på kr 18 918 i år. I tomtefesteloven er det nå også tatt inn en bestemmelse hvor det står at høyestebeløpet kan settes til side dersom det er i strid med EMK.
Festeavgiften for tomten på Øvre Ullern var litt høyere enn høyestebeløpet i tomtefesteloven. Bortfesterne hevdet at festeavgiften var så liten i forhold til festetomtens verdi, at den måtte settes til side og være mye høyere. Tomten er på 20, 5 dekar, tomteverdien kr 110 000 millioner og festeavgiften kr 658 225 per år. Festeavgiften utgjør ca. 0, 6% av tomtens verdi.
Høyesterett fant at lovgiver ved fastsettelse av høyestebeløpet hadde foretatt en grundig vurdering av forholdet til Lindheim-dommen, og at det var tatt hensyn både til fester- og bortfestersiden. Slik vi leser dommen så mener Høyesterett at høyestebeløpet må gjelde, selv om festeavgiften i denne konkrete saken var litt høyere.
Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).
Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller. (Prosessfullmektigen for bortfester hevdet i skranken i Høyesterett at ved tap ville saken bli prøvd for EMD.)
Oslo 27. juni 2019
Advokat (H) Arvid Dahm
Etter at Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i den såkalte Lindheim-dommen fant at den norske tomtefesteloven var i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK) når det gjaldt bestemmelsen om videreføring av samme festeavgift for bolig og fritidsbolig ved utløpet av festeforholdet, var Norge nødt til å endre tomtefesteloven om fastsettelse av festeavgiften etter utløpet av festetiden. Etter de nye reglene skal bortfester kunne kreve festeavgiften økt til 2% av råtomtverdien per dekar, men festeavgiften skal ikke kunne settes høyere enn kr 9 000 per dekar festetomt. Beløpet – også kalt «høyestebeløpet» - skal kunne reguleres med Konsumprisindeksen i januar måned hver år. Beløpet utgjør i 2019 kr 12 612. Er tomten mindre enn ett dekar, regnes den i denne sammenheng som ett dekar, men er tomten større, så skal høyestebeløpet økes tilsvarende. Høyestebeløpet for en tomt på 1, 5 dekar vil således ha et høyestebeløp på kr 18 918 i år. I tomtefesteloven er det nå også tatt inn en bestemmelse hvor det står at høyestebeløpet kan settes til side dersom det er i strid med EMK.
Festeavgiften for tomten på Øvre Ullern var litt høyere enn høyestebeløpet i tomtefesteloven. Bortfesterne hevdet at festeavgiften var så liten i forhold til festetomtens verdi, at den måtte settes til side og være mye høyere. Tomten er på 20, 5 dekar, tomteverdien kr 110 000 millioner og festeavgiften kr 658 225 per år. Festeavgiften utgjør ca. 0, 6% av tomtens verdi.
Høyesterett fant at lovgiver ved fastsettelse av høyestebeløpet hadde foretatt en grundig vurdering av forholdet til Lindheim-dommen, og at det var tatt hensyn både til fester- og bortfestersiden. Slik vi leser dommen så mener Høyesterett at høyestebeløpet må gjelde, selv om festeavgiften i denne konkrete saken var litt høyere.
Høyesterettsdommen betyr at festerne må kunne påberope seg høyestebeløpet ved fastsettelse av festeavgift. Det vil si at festere hvor festeforholdet etter festekontrakten går ut 2019, under ingen omstendighet bør akseptere en festeavgift for fornyelser i 2019 som overstiger kr 12 612 per dekar (og heller ikke over 2% av råtomtverdien).
Unntak ved at høyestebeløpet settes til side kan teoretisk tenkes, men da må det dreie seg om helt ekstraordinære tilfeller. (Prosessfullmektigen for bortfester hevdet i skranken i Høyesterett at ved tap ville saken bli prøvd for EMD.)
Oslo 27. juni 2019
Advokat (H) Arvid Dahm
